Budowa domu 100 m² a 140 m² – zestawienie kosztów i cen budowy

Decydując się na budowę domu, należy wziąć pod uwagę wszystkie za i przeciw. Warto przede wszystkim określić dokładnie własny budżet, który pozwoli nam na wniesienie budynku o określonym metrażu. Do najpopularniejszych rozwiązań na polskim rynku budowlanym należą obecnie domy o powierzchni 100 i 140 m². Na jakie koszty trzeba się przygotować w przypadku obu tych wariantów?

Artykuł aktualizowany: 2022-03

Szukasz domu taniego w budowie? Mamy w ofercie kilka ciekawych propozycji!

Budowa domu to złozone przedsięwzięcie, do którego należy przygotować się między innymi finansowo. Niestety, projekty domów to nie instrukcje z Ikei. Zamiast nieśmiertelnego imbusa potrzebujemy całej ciężarówki sprzętu, zaś rolę wyjściowej ceny katalogowej pełnią kosztorysy.

Jak ocenić, czy dany projekt jest tani w budowie i jak zaplanować finansową stronę inwestycji? Przyjrzyjmy się bliżej kosztom budowy poszczególnych elementów budynku. Gdzie najłatwiej szukać oszczędności? A gdzie lepiej się przed tym powstrzymać?

Ile kosztuje budowa domu?

Sprzedajemy projekty domów od 25 lat i wiemy, że koszt budowy domu jest przez Polaków traktowany bardzo poważnie. Niestety, metody oceny kosztów budowy nie są doskonałe. Lawirowanie pomiędzy zestawieniami kosztorysowymi wielu różnych pracowni może przyprawiać o zawrót głowy. Dlatego stworzyliśmy poniższy artykuł – przybliża ono nieco podstawowe arkana przygotowania inwestycji pod kątem finansowym.

Na jaki koszt należy się przygotować, planując budowę domu? Pytanie jest niezwykle szerokie, więc nie obejdzie się bez przyjęcia pewnych założeń. Wśród rodzimych budowli mieszkalnych przeważają domy o powierzchni od 100 do 140 m² (mowa o pow. użytkowej). W tym przedziale, według naszych kosztorysów, należy przygotować się na wydatek rzędu 330- 450 tys. zł netto w stanie deweloperskim w przypadku domu o pow. 100 m². Podobnie wykończony dom o powierzchni 140 m2 to już kwoty z przedziału 460-630 tys złotych.

„Przedział 460 – 630 tys? No to jesteśmy w domu, teraz już wiem z czym się mierzę” – słowa nigdy nie wypowiedziane. Rozbijmy zatem kwoty na mniejsze składowe.

Co składa się na koszt budowy domu?

Analizując konkretne kosztorysy, na koszt budowy domu w stanie deweloperskim składa się przede wszystkim stan surowy oraz wykończenie. Przez stan surowy rozumiemy takie elementy, jak konstrukcja budynku od fundamentów po dach i jego pokrycie (jeżeli wliczamy stolarkę – to mówimy o stanie surowym zamkniętym, zaś bez stolarki – o otwartym). Stan wykończeniowy to posadzki, wykończenie ścian oraz sufitów (tynki) oraz elewacje – czyli ocieplenie wraz z tynkowaniem. Do tej części wlicza się również instalacje wewnętrzne (sanitarne, elektryczne, gazowe).

Według naszych przekrojowych kosztorysów, stan surowy stanowi około 60% całego kosztu budowy domu, czyniąc go bardziej kosztowną częścią przedsięwzięcia.

Powyższy wykres przedstawia, ile średnio przyjdzie zapłacić inwestorowi domu za konkretny fragment domowej inwestycji. Podane ceny uwzgledniają robociznę, nie uwzględniają podatku VAT. Po dokładniejsze rozbicie kosztów budowy zapraszamy zaś do artykułu z przykładowych kosztorysem dla domu o pow. do 120 m2.

W praktyce wielu inwestorów w Polsce jest w stanie nieco ograniczyć koszta, wykonując część prac budowlanych własnym sumptem. Najtrudniejsze do wykonania okażą się tutaj prace żelbetowe, dachowe czy sanitarne a także wykopy i fundamenty – przy których potrzebny jest sprzęt i wykwalifikowany wykonawca. Niewielka też oszczędność na własnej pracy przy stolarce okiennej – źle zamontowana mści się latami, zresztą większość dostawców i tak woli założyć ją we własnym zakresie (chyba, że pod rygorem utraty gwarancji). Powyższe najlepiej zatem zaplanować strategicznie i pieczołowicie przygotować się do negocjacji. Materiały dobrze pozyskać od renomowanych dostawców, jednak i oni miewają niezłe promocje.

W budowlance płaci się za pośpiech – mając dużo czasu i elastyczność terminową, można postarać się o materiały w korzystnych cenach, co jest jednym z najlepszych sposobów obniżenia kosztów budowy. Taniej wychodzi zamawianie hurtem – redukuje koszty transportu.

Więcej informacji o przygotowaniu procesu budowy domu znajdziesz w artykule o etapach budowy domu jednorodzinnego.

Projekt domu taniego w budowie – czy to pojęcie w ogóle ma sens?

Nas jednak najbardziej interesuje to, co ma znaczenie na samym początku. Jak wybrać projekt tani w budowie? Które jego elementy najbardziej wpływają na koszt realizacji?

Dom tani w budowie to przede wszystkim jak najniższa cena w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej.

Poniższa tabela ilustruje przykładowe ceny budowy metra kwadratowego kilku naszych popularnych projektów.

* kosztorysy aktualne na ostatni kwartał roku 2021 wg. Sekocenbud; pełne kosztorysy dostępne na stronach projektów domów

** cena nie uwzględnia wykończenia strychu na cele użytkowe - w celach porównawczych

Średnia cena budowy m² pow. użytkowej wynosi w tym przypadku 3698,94 zł (nie liczymy wykończenia strychu w parterówkach). Główne czynniki wpływające na różnice w cenie m².:

• Konstrukcja żelbetowa; może być niepozorna, ale stropy o dużych rozpiętościach i duża ilość podciągów może łatwo wywindować ich koszt budowy; da się go ocenić tylko z projektem i  kosztorysem, gdyż na cenę mocno wpływa dobrane zbrojenie.
• Stolarka okienna i drzwiowa; na tym polu są duże różnice – zwłaszcza, jeżeli dajemy się kusić wielkopowierzchniowym przeszkleniom i drzwiom uchylno-przesuwnym. Nie zapominajmy też o roletach, ostatnio coraz popularniejszych.
• Konstrukcja i wykończenie dachu – jej koszt może wahać się nawet o kilkadziesiąt tysięcy zł pomiędzy domami o podobnej powierzchni.

Choć powyższe kilka projektów w pełni tego nie odzwierciedla – zwykle drożej buduje się domy parterowe. Wynika to z faktu, że wymagają najwięcej prac fundamentowych, mają często największe rozpiętości i powierzchnie dachu (wśród powyższych – parterówki mają pow. dachu ponad 300 m², pozostałe domy poniżej 200 m² ).

Odpowiadając na pytanie: „Jak wybrać projekt domu taniego w budowie?”, można powiedzieć że należy skupić się na budynkach:

• piętrowych / z poddaszem;
• o prostej konstrukcji (stropy o małej rozpiętości, brak nawisów, prosty dach);
• o rozsądnie rozmieszczonych otworach okiennych;
• bez stropu nad piętrem, a najlepiej też bezokapowych (o tym dalej).

Duże okno w sypialni zwraca uwagę, warto jednak rozważyć w tej sytuacji niewielkie skrzydło, a jak najwięcej otworów zamknąć fixem, czyli oknem nieotwieranym.

W poszukiwaniach niskich kosztów pomóc może nasz artykuł o projektach domów, które można wybudować za mniej niż 300 tys.

Koszty wykonania dachu i stolarki

Na wykonanie dachu składają się zwłaszcza jego konstrukcja nośna oraz wykończenie. Przy konstrukcji nie ma zaskoczeń – są to krokwie (skośne elementy), poziome belki, murłaty (belki leżące na ścianach), słupy itd. Do wykończenia (pokrycia) dachu wliczamy, oprócz samej dachówki, również folie izolacyjne, deskowanie lub łaty/kontrłaty a także izolację termiczną dachu, czyli zwykle wełnę mineralną. Stanowiąc łącznie ok. 13-14% kosztów budowy domu (do stanu deweloperskiego), dach daje też duże możliwości oszczędności. Dotyczą one jednak w większym stopniu kosztu wykończenia dachu. Błędnym mitem jest założenie, że dużo można ugrać na konstrukcji np. zmieniając wykończenie na lżejsze. Konstrukcja stanowi bowiem średnio tylko 1/3 ceny całego dachu, a zmiana przekroju elementów przy zmianie pokrycia zwykle jest marginalna - jeśli w ogóle zachodzi. Kluczowym czynnikiem, który determinuje grubość krokwi są tu bowiem rozpiętości elementów, a do obciążeń trzeba zaliczyć też ciężar własny oraz parcie wiatru czy śniegu, które znacznie przewyższają statyczne obciążenie pokryciem.

Gdzie szukać oszczędności przy budowie dachu w domu jednorodzinnym?

- Rodzaj pokrycia: zdecydowanie najwięcej można ugrać na pokryciu; różnica między dachówką cementową o blachą na rąbek wynosi tym roku nawet 100%; wybierając tańsze rozwiązanie można zmniejszyć koszt budowy nawet o kilkanaście tysięcy złotych! Rzecz jasna, wszystko zależy od konkretnego rodzaju dachówki. Tanie dachówki cementowe czy blachodachówka to koszt nawet 4-5 krotnie niższy niż w przypadku blachy na rąbek czy dachówki płaskiej. Sytuacja ulega zmianie, gdy weźmiemy pod uwagę koszt pokrycia dachu dachówką płaską. Wówczas ceny materiałów zbliżają się pomiędzy dachówką i blachą płaską.

• Prosta konstrukcja i mała powierzchnia dachu – lukarna i jej wykończenie może zwiększyść koszt budowy o kilka tysięcy złotych; podobnie łamany dach z koszami.
• Okap – rezygnując z okapu i jego wykończenia (deskowania) możemy zaoszczędzić kolejne kilka tysięcy, z czego skrzętnie korzystają ostatnio deweloperzy.
• Konstrukcja dachu – w szczególności w zakresie zmiany systemu. Rezygnując z tradycyjnej więźby na rzecz dźwigarów dachowych można zaoszczędzić kosztem budowy stropu – dźwigary zastąpią strop żelbetowy konstrukcją drewnianą. Należy jednak liczyć się z odebraniem miejsca na adaptację strychu (choć i to zależy od rodzaju konstrukcji– warto sprawdzić u producenta dźwigarów). Podobnie na konstrukcji dachu pozwalają zaoszczędzić projekty takie, jak Drops czy Drops 2, które pomimo zastosowania piętra nie posiadają nad nim stropu monolitycznego.

Jak zmniejszyć koszt budowy przy doborze stolarki?

Kolejnym polem, na którym między projektami występują duże różnice są okna i drzwi.

• Ograniczenie okien uchylno-przesuwnych. Okna typu HST potrafią podnieść cenę przeszklenia dwukrotnie. Istnieją tańsze systemy, np. PST. W dodatku system przesuwny warto stosować jedynie wtedy, gdy otwarcie ma być duże lub w pomieszczeniu nie ma miejsca na skrzydło otwierane.
• Ograniczenie okien otwieranych i uchylnych. Przeszklenia stałe (fix) są zdecydowanie tańsze, cenowo mogą konkurować nawet z wykonaniem zwykłej ściany.
• Zmniejszenie otworów – najtańsze są małe, ze stolarką z PCV, której nośność jest ograniczona.
• Brak rolet. Jezeli potrzebujemy ograniczenia nasłonecznienia, można zastosować tańsze, zewnętrzne markizy pionowe, zaś jeżeli zależy nam na ochronie przed włamaniem – może rolety wystarczą tylko na parterze?

Koszt doprowadzenia budynku do stanu deweloperskiego

Po wykonaniu stanu surowego zamkniętego pozostaje budynek wykończyć. Z jakimi kosztami należy się liczyć? Tutaj zaskoczeń jest zdecydowanie mniej. Instalacje sanitarne i elektryczne tak czy owak trzeba będzie poprowadzić. Tynkowanie zaś, podobnie jak murowanie, jest kwestią dosyć prostą i niewiele można tutaj zrobić poza czatowaniem na materiały w najlepszej cenie. Największe oszczędności można poczynić w wykończeniu elewacji. Jest to niestety nieraz typowa decyzja typu „coś za coś”.

Tynk imitujący deskę jest tańszy, jednak nie uzyska się nim naturalnego efektu drewna. Wśród tanich materiałów wykończeniowych niezmiennie króluje tynk i takie elewacje będą najtańsze w wykończeniu. Jeżeli jednak decydujemy się na projekt z elewacją z wieloma wstawkami, warto rozważyć zastosowanie płyt elewacyjnych klejonych do styropianu. W przeciwieństwie do drewna czy materiałów dachowych nie wymagają one montażu na podkonstrukcji, co samo w sobie jest już dużą oszczędnością. Zapewniają jednocześnie inną od tynku estetykę, a także są łatwiejsze w utrzymaniu, choć mogą stanowić problem w razie potrzeby ich wymiany czy renowacji.

Analiza wydatków w zestawieniu kosztów budowy dwóch wielkości domów

Ponizsza tabela zestawia w skrócie koszty (PLN) budowy dla domów o różnych powierzchniach użytkowych*

*kosztorysy aktualne na ostatni kwartał roku 2021 wg. Sekocenbud; pełne kosztorysy dostępne na stronach projektów

** w przypadku projektu Gryf 4 koszt zawiera wykończenie strychu na cele użytkowe

Do wyżej wymienionych wydatków należy doliczyć również indywidualne koszty związane z zakupem i uzbrojeniem działki budowlanej, zakupem projektu (gotowego lub wykonywanego na zlecenie), zakupem i montażem materiałów wykończeniowych oraz zakupem podstawowego wyposażenia. Inwestor powinien uwzględnić też koszty związane z zagospodarowaniem przestrzeni wokół budynku – mowa tutaj o m.in. o aranżacji tarasu, wykonaniu ścieżek ogrodowych, posadzeniu drzew i roślin czy stworzeniu ogrodzenia wraz z bramą i furtką.

Poza tym jeszcze przed rozpoczęciem prac związanych ze stanem surowym otwartym każdy inwestor musi liczyć się z kosztami dotyczącymi dokumentacji budowlanej, jak i tymi związanymi z doprowadzeniem do działki przyłącza wodociągowego i przyłącza prądu. Koszty te są w dużej mierze zależne od miejsca, w jakim znajduje się działka budowlana.

Koszt budowy domu a cena m2

Przygotowując się do inwestycji w swoje własne cztery ściany, warto mieć na uwadze że nie mamy do czynienia z działalnością zarobkową. Powyższy artykuł skupia się na przedstawieniu „kosztowego” spojrzenia na to przedsięwzięcie. Gdzieś tam, poza kosztami, ceną m2, wykonawcami, negocjacjami czasem może schować się najważniejsze – własna wizja wymarzonego domu. Nie warto jej tracić na rzecz maksymalnej oszczędności. Obniżenie ceny za metr kwadratowy powinno zatem iść w parze z utrzymaniem tego, co najważniejsze w ograniczeniach budżetowych. Czasem oznacza to rezygnację z drogich elementów, czasem redukcję ilości metrów kwadratowych. Ważne, by w gąszczu decyzji kierować się w pierwszej kolejności swoimi potrzebami.

Powyższe wyliczenia bazują na cenach uśrednionych dla całego kraju. Choć nakłady robocze zostały określone szczegółowo, a ceny pochodzą z renomowanych katalogów, w dalszym ciągu jest to przybliżenie, nie uwzględniające czynników które mogą wpłynąć na cenę w trakcie budowy domu. Planowanie budowy to skomplikowany proces, który przybliżamy w serii artykułów – budowa domu krok po kroku.

W naszej ofercie znajdziesz zaś jedynie fachowo opracowane, autorskie projekty domów wykonywane w pracowni Domowe Klimaty. Dbamy o to, by nasze projekty domów 100 m2 - 140 m2 spełniały najwyższe standardy architektoniczne i budowlane. Zapraszamy do naszej oferty gotowych projektów nowoczesnych domów. Jeżeli zaś nie możesz znaleźć odpowiadającego Ci projektu – napisz do nas, pomożemy w wyborze!

Źródła danych: opracowanie własne, ceny kosztorysowe na podstawie: https://www.sekocenbud.pl/produkty/wydawnictwa-sekocenbud/

* Źródło danych: https://kb.pl/porady/koszt-budowy-domu-dokladne-wyliczenia

Podobają Ci się nasze wpisy? Rozważ dołączenie do newslettera! Tylko tematy wazne dla budujących, a od czasu do czasu - nowe projekty!

Odbierz analizę kosztów budowy i zyskaj rabat na projekt domu!