Budowa domu krok po kroku - kompendium Domowych Klimatów, cz.3 - pozwolenie i kosztorys

Witamy w trzecim rozdziale kompendium budowy domu - opisujemy tutaj pokrótce sam proces uzyskiwania Pozwolenia na Budowę oraz sens stosowania kosztorysów. Po więcej informacji zapraszamy też do pozostałych rozdziałów.

Artykuł podzielony został na kilka rozdziałów - na razie dostępne są trzy.

Pozwolenie na Budowę

Podsumowując - masz już działkę i kupiłeś projekt. Podjąłeś decyzję o tym, czego chcesz a teraz pozostało tylko doprowadzić wszystko do końca. Zanim przejdziesz do budowy, czeka Cię jeszcze… Cała masa decyzji oraz formalności. Uffff… Postaramy się opisać wszystko krok po kroku.

Kupno działki, a potem kupno projektu to były kamienie milowe Twojej inwestycji. Kolejnym będzie uzyskanie Pozwolenia na Budowę. Dokument ten usankcjonuje Twoje zamiary prawnie.

Pozwolenie na Budowę - kto je wydaje i jak długo mu to zajmuje?

Organem wydającym Pozwolenie na Budowę jest Starostwo Powiatowe, właściwe danej działce budowlanej. Pozwolenia na Budowę w obrębie miasta na prawach powiatu może też wydawać Prezydent Miasta (czyli Urząd Miejski). Formalności związanych z wydaniem Pozwolenia może dopełnić inwestor domu, jednak powszechnie praktykowane jest załatwianie tej sprawy przez achitekta, który sporządził PZT (co to PZT? - odsyłamy do poprzedniego rozdziału oraz do szczegółowego opisu tego pojęcia). Przed wydaniem Pozwolenia, urzędnicy na ogół sprawdzają projekt i zajmują się m.in. weryfikacją zapisów Planu Zagospodarowania Terenu by ustalić, czy projektowany budynek może oddziaływać na sąsiadujące działki.
Interpretacje prawne urzędników bywają różne i często dochodzi do sprzeczek na linii inwestor-urząd-projektant oraz późniejszego poprawiania projektów. Dlatego najlepiej, gdy sprawą zajmuje się sam architekt (co zresztą jest po myśli urzędników). My chcemy jednak skupić się na sprawach, na które wpływ będzie miał inwestor domu.
Do nich należy przede wszystkim wyposażenie architekta w odpowiednie dokumenty potrzebne do prowadzenia sprawy. Są to przede wszystkim:

• Akt notarialny, stwierdzający prawo do dysponowania gruntem. Jeżeli dojazd do działki odbywa się przez inną działkę (drogową, lecz nie będącą drogą państwową) - należy również posiadać zapis w akcie notarialnym o służebności działki dojazdowej.
• Stosowne pełnomocnictwo, upoważniające architekta do załatwiania spraw zw. z wydaniem Pozwolenia na Budowę.
• Jeżeli wymaga tego Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, może być konieczne wyłączenie działki z produkcji rolnej. W zależności od klasy gruntu i pow. działki, może ono podlegać opłatom. W takiej sytuacji niezbędne będą osobiste działania inwestora.
• Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (uzyskuje się go przez internet , jest to bowiem informacja publicze; można też otrzymać odpis we właściwym Urzędzie Gminy), lub….
• … Decyzja o Warunkach Zabudowy (jeżeli dla danej działki nie istnieje obowiązujący Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - o tym kiedy należy wystąpić o WZ czytaj tutaj).

Oczywiście powyższa lista nie wyczerpuje wszystkich możliwości - dokładnych informacji udzieli zawsze architekt, a także nasz szczegółowy artykuł: Uzyskiwanie pozwolenia na budowę krok po kroku. Wszystkie powyższe dokumenty będzie jednak trzeba bezwzględnie posiadać, by na poważnie przystąpić do formalności.

Przed uzyskaniem Pozwolenia na Budowę, urząd będzie zapewne wymagał jeszcze przeróżnych uzgodnień i warunków określających, w jaki sposób do działki dostarczone będą media. Jakie przyłącza są niezbędne - określają MPZP lub Decyzja o Warunkach Zabudowy. Z nich wyniknie, czy możliwe jest zastosowanie rozwiązań indywidualnych (takich, jak studnia, przydomowa oczyszczalnia ścieków i szambo) czy niezbędne będzie przyłączenie się do sieci. Dobrym pomysłem na tym etapie jest również wystąpienie o Warunki Przyłączy do wszystkich tzw. gestorów, którzy będą doprowadzali media do działki (a zatem: wodociągi, gazownictwo, spółka energetyczna itd.)

Na razie wydaje się, że wszystko jest dosyć proste. Kiedy już wygrasz (a właściwie projektant wygra) z urzędem i Twój projekt zostanie przyjęty…

Wszystkie cztery świeże, pięknie złożone egzemplarze dokumentacji projektowej zostaną na kilka tygodni zablokowane w odpowiednim Urzędzie. Tymczasem Ty zapewne chciałbyś już zabrać się za organizację prac i przystąpić do wyceny materiałów. W tym momencie przydaje się posiadać dodatkową kopię całej dokumentacji (którą wiele pracowni, w tym Domowe Klimaty, oferuje podczas zamawiania projektu).

Koszt budowy domu (idziemy krok dalej)

Ten rozdział naszego poradnika “krok po kroku” zdecydowanie był najmniej ciekawy (za to bardzo informacyjny). Kolejna część jest jednak trochę łatwiejsza w konsumpcji. Równolegle do całego procesu można pomyśleć (teraz już dokładnie) o tym, jaki będzie koszt domu. Jest to też dobry moment, by ustalić szczegóły finansowania inwestycji. Dopłaty i wybór poszczególnych technologii opiszemy w następnym rozdziale. Na tym etapie warto jeszcze wspomnieć o takich elementach projektu, jak kosztorys oraz zestawienie materiałów.

Zestawienie materiałów (a także zestawienie stolarki i więźby) jest niezbędne przy wykonywaniu kosztorysu i stanowi podstawę do obliczenia, jaka ilość danego materiału (np. betonu czy pustaków) będzie potrzebna do zbudowania domu. Hurtownie i producenci materiałów na podstawie tych danych mogą policzyć nakłady konkretnego materiału (np. ilość cegieł) i go wycenić. Żeby jednak ocenić koszt budynku przed negocjacją z producentami, tworzy się tzw. kosztorys inwestorski. Użyte w nim nakłady materiałowe bierzemy z zestawienia materiałów, jednak ceny prac i materiałów określane są na podstawie katalogów cenowych, zwanych Sekocenbud.
W kosztorysach sporządzanych przez Domowe Klimaty, podajemy koszty budowy w aż trzech różnych wariantach. Jak łatwo się domyślić, wahania cen materiałów mogą być spore. Nie możemy zrobić oddzielnego kosztorysu dla każdego województwa, staramy się jednak przynajmniej pokazać inwestorowi, jak kształtuje się koszt budynku w zależności od wybranej metody budowy. Więcej na temat kosztorysów w Domowych Klimatach - pod tym linkiem.

Chcesz być na bieżąco? Zapraszamy do naszego newslettera (kolumna z lewej strony) i na nasz profil Facebookowy!