Od czego zacząć drogę do własnego domu? Architekt, urzędy, przepisy.

Choć sam projekt oraz jego finansowanie wydają się oczywistym punktem startowym, niczego nie zaplanujemy nie wiedząc jakie ograniczenia prawne regulują budowę na naszej działce. 

Na początku musimy zadbać zatem o: 

• Ustalenie wymiarów działki.
• Uzyskanie odpowiednich aktów prawa gminnego - MPZP lub warunków zabudowy. Regulują one możliwość zabudowy działki.
• Odpowiednie mapy - w zależności od sytuacji.
• Zapewnienie dostępu do mediów (prąd, woda, gaz, ścieki). 
• ...wybór projektu lub zdecydować się na projekt indywidualny :)

Ale wszystko po kolei… 

Działka budowlana

To co możemy zbudować zawsze będzie zależało od wielkości i kształtu działki. Najłatwiej jest znaleźć ją w internecie w gminnych serwisach geodezyjnych lub na ogólnopolskim serwisie geoportal.gov.pl. Umożliwia on mierzenie długości oraz powierzchni, a zwykle pokazuje też, czy dla danej działki uchwalono mpzp. Wyszukiwanie działki na geoportalu może z początku wydawać się trudne - najłatwiej zrobić to znając adres (ulica i numer), można też po prostu posłużyć się mapą satelitarną. Sposób jest prosty i efektywny - i nie trzeba nawet być właścicielem działki!

[Wyszukiwanie działki pod danym adresem w serwisie geoportal:]

Prawo lokalne 

Choć podstawowe odległości i wymagania względem budynków opisane są w prawie budowlanym i jego aktach towarzyszących (warunki techniczne) - lokalnie ograniczenia zabudowy działek reguluje urząd gminy. Może zrobić to na dwa sposoby:

• uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp), lub w razie jego braku...
• wydając inwestorowi warunki zabudowy (wz). 

Oba te dokumenty określają, co można zbudować na danej działce i są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę. Dlatego nawet nie posiadając jeszcze działki, a dopiero zastanawiając się nad jej kupnem, warto zacząć właśnie od tych dokumentów. 

Jeżeli dla działki nie ustalono mpzp, na decyzję o wz trzeba będzie trochę poczekać (od miesiąca do… wielu miesięcy). Chyba, że ktoś już o nie wystąpił! Uzyskane warunki zabudowy można przepisać na inną osobę, co jest procesem znacznie szybszym niż uzyskiwanie ich od nowa. Warunki zabudowy może posiadać osoba sprzedająca działkę, zwłaszcza że są one niezbędne np. do wydzielenia mniejszych parceli z działki rolnej. Poza tym właściciel działki może wystąpić o warunki zabudowy bezpłatnie (w przeciwieństwie do osób do których działka nie należy - te zapłacą za warunki zabudowy 500 zł).

Jeżeli musisz wystąpić o warunki zabudowy - warto zrobić to w odpowiedni sposób, przygotowując wniosek pod konkretny projekt domu. Tutaj pomocą służy nasz szczegółowy artykuł o tym, jak uzyskać warunki zabudowy. W razie wątpliwości - zapraszamy również do kontaktu z nami. Pomożemy przygotować wniosek pod dany projekt lub przeanalizujemy otrzymane wz/mpzp.

Mapy geodezyjne

Jeżeli na daną działkę nie wydano żadnych warunków zabudowy, do złożenia wniosku niezbędna będzie kopia mapy zasadniczej. Szczegóły tego, jak ją uzyskać opisujemy dokładnie we wspomnianym wyżej artykule o warunkach zabudowy.

Jeżeli zaś decydujemy się na adaptację lub na projektowanie indywidualne, niezbędna będzie mapa do celów projektowych. Uzyskuje się ją od uprawnionego geodety. To na niej powstaje plan zagospodarowania terenu, wymagany do uzyskania pozwolenia na budowę. UWAGA! Mapa do celów projektowych może ulec “przeterminowaniu”, jeżeli w jej obrębie, w zasobach geodezyjnych zostaną naniesione nowe obiekty mające wpływ na naszą inwestycję. Obiekty takie to np. nowowydzielone działki, budynki, oczyszczalnie ścieków czy nawet drzewa. Dlatego jeżeli projektowanie może się przeciągnąć - z uzyskaniem tej mapy lepiej chwilę poczekać!

Badania gruntu (wiercenia)

Jeżeli posiadasz już działkę, przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę niezbędne będzie wykonanie badań geotechnicznych gruntu. Zleca się je geologowi, on zaś udaje się na działkę i wykonuje odwierty. Na podstawie pobranych próbek z kilku miejsc na działce określa, jaki jest skład i nośność gruntu, co stanowi podstawę do określenia posadowienia budynku przez projektanta konstrukcji, ale też stanowi wymagany załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę.

W projektach gotowych grunt zwykle został przyjęty z góry jako standardowy (piasek). Wiercenie zwykle potwierdzi tę tezę i będzie stanowiło jedynie urzędową formalność. W niektórych sytuacjach może się okazać, że grunt nie spełnia założonych parametrów, co może oznaczać że niezbędne będzie ich przeprojektowanie. W skrajnych przypadkach może nawet zaważyć na rentowności całego przedsięwzięcia. Posadowienie budynku na gruntach gliniastych czy na szkodach górniczych może stanowić duże zagrożenie konstrukcji, a jej odpowiednie wykonanie może być bardzo kosztowne.

Dlaczego zatem nie doradzamy wykonywać wierceń zawsze na samym początku procesu? Zwykle domy nie powstają bowiem w miejscach "dziewiczych", lecz w otoczeniu istniejącej zabudowy. Oznacza to, że teren powinien nadawać się do zabudowy. Nie ma jednak przeciwwskazań, by wiercenia wykonać jak najwcześniej. Pozwoli to uniknąć zaskoczeń. Nie jest to niezbędne do rozpoczęcia planowania inwestycji.

Media na działce

Będąc właścicielem działki warto zawczasu podpisać umowy z dostawcami sieci, do których chcesz się podłączyć. Zwykle są to wodociągi, spółka energetyczna, dostawca sieci teletechnicznych oraz gazociągi. 

Choć da się uzyskać pozwolenie bez tych umów, dużo bezpieczniej jest załatwić tę sprawę jak najwcześniej. Niektóre sprawy mogą ciągnąć się nawet latami! Lokalizacja przyłączy jest też pomocna przy projektowaniu zagospodarowania terenu - wówczas projektant może od razu oznaczyć przebieg sieci wewnątrz działki, co pozwala dokonać wymaganego zgłoszenia ich budowy na jednym wniosku z pozwoleniem na budowę domu. Jest to zwłaszcza przydatne, jeżeli przyłączamy się do sieci gazowej. Do tej instalacji niezbędne będzie wykonanie rysunku profilu instalacji, prezentującego na jakiej głębokości przebiegać będzie linia gazowa na działce.

Kiedy udać się do projektanta? 

Projektant może służyć pomocą właściwie na każdym etapie. Żeby jednak dopasować projekt gotowy lub zacząć projektowanie indywidualne, niezbędne będą warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Pozostałe wymienione dokumenty potrzebne będą dopiero przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, jednak warto zacząć ich uzyskiwanie już wcześniej. Zaoszczędzi to czasu i zaskoczeń - gdyż w trakcie wydawania decyzji nieraz okazuje się, że trzeba zweryfikować swoje plany lub uzyskać dodatkowe uzgodnienia (np. zjazd z drogi gminnej). 

Nie masz pewności co do sytuacji na swojej działce? Napisz do nas!

Podaj numer działki oraz opisz plan swojej inwestycji, a my zajmiemy się resztą! 

Czy to wszystko?

Pisaliśmy wcześniej o dodatkowych uzgodnieniach i problemach, które mogą wystąpić przy planowaniu inwestycji. Są one liczne, a wiele z nich dotyczy tylko niektórych inwestorów. Wśród najpowszechniej występujących należy wymienić:

• wymóg wyłączenia gruntu z produkcji rolnej;
• uzgodnienie zjazdu z drogi (gminnej/powiatowej/wojewódzkiej);
• wymóg uzyskania pozwolenia wodno-prawnego (w przypadku chęci realizacji np. zbiornika retencyjnego czy biologicznej oczyszczalni ścieków).

To, czy natkniemy się na któreś z nich zależy od różnych czynników. Warto zatem jak najwcześniej udać się do projektanta, który pokieruje przez cały proces.