Co to jest powierzchnia użytkowa?

Przygotowując się do kupna mieszkania lub domu jednorodzinnego, możesz spotkać się z wieloma parametrami i określeniami związanymi z powierzchnią nieruchomości. W szczególności należy tu zwrócić uwagę na powierzchnię użytkową – jest ona istotna m.in. dla prawidłowego obliczania kosztu za m² podczas kupna domu lub mieszkania od dewelopera, a także dla oszacowania, czy dany budynek będzie w ogóle odpowiadał potrzebom i oczekiwaniom domowników. Czym zatem jest powierzchnia użytkowa domu?

Powierzchnia użytkowa – definicja

Problem z określeniem, co to jest powierzchnia użytkowa, polega na tym, że aktualnie istnieje kilka przepisów, które regulują sposób jej obliczania, co prowadzi do wielu pytań i wątpliwości. W pierwszej kolejności należy się tutaj odnieść do ustawy prawo budowlane, która wskazuje, że pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się w zgodzie z normą PN-ISO 9836 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Ze względu na to, że norma, do której odwołuje się rozporządzenie, nie jest datowana, stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim, czyli obecnie normę PN-ISO 9836:2022-07.

Czym zatem jest powierzchnia użytkowa? Definiuje się ją jako powierzchnię wszystkich pomieszczeń mających na celu zaspokajania potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku na każdej z kondygnacji. Łączy w sobie powierzchnię podstawową obejmującą pokoje oraz powierzchnię  pomocniczą, w skład której wchodzą kuchnie, łazienki, spiżarnie, korytarze, pralnie itp. Powierzchnia użytkowa nie obejmuje natomiast takich przestrzeni jak garaż, kotłownia, nieużywane strychy, pomieszczenia techniczne, a także wszelkich pomieszczeń znajdujących się poza głównym budynkiem np. składzików w ogrodzie itp.

Rozporządzenie z dnia 12 lipca 2022 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego precyzyjnie określa, co należy, a czego nie należy wliczać do powierzchni użytkowej. Na podstawie rozporządzenia wiemy że:

• do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych (czyli po prosty powierzchni zajmowanej przez ściany), przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, a także balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych oraz podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych i nieużytkowych poddaszy,
• do powierzchni użytkowej budynku wlicza się dodatkowo powierzchnię antresol, ogrodów zimowych i wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.

Mówiąc o tym, co to jest powierzchnia użytkowa budynku, warto wspomnieć także o Warunkach Technicznych, które nie tylko wskazują stosowaną normę, ale też uściślają ją, m.in. narzucając sposób liczenia powierzchni pod skosami. Może mieć to duże znaczenie dla osób, które interesują projekty domów jednorodzinnych z poddaszem użytkowym.

Obliczanie powierzchni użytkowej przy skosach

Jak przebiega obliczanie powierzchni użytkowej przy skosach? Aktualnie stosuje się podział na trzy strefy, uzależnione od wysokości liczonej od podłogi do sufitu:

• pomieszczenia lub ich części o wysokości w świetle równej 2,2 m lub większej są liczone w 100%,
• pomieszczenia lub ich części o wysokości większej niż 1,4 m, ale mniejszej niż 2,2 m są liczone w 50%,
• pomieszczenia lub ich części o wysokości mniejszej niż 1,4 m są pomijane całkowicie przy obliczaniu powierzchni użytkowej.

W prostych przypadkach można te zasady skrócić, mierząc po prostu powierzchnię do wysokości 1,8 m (o ile kształt pomieszczenia jest regularny). 

Powierzchnia użytkowa domu a powierzchnia mieszkalna i powierzchnia netto

Chociaż powyżej dokładnie opisaliśmy, czym jest powierzchnia użytkowa domu lub mieszkania, część czytelników i tak może być nieco skonsternowana, a to dlatego, że normy budowlane (a za nimi często artykuły w sieci oraz deweloperzy) poza powierzchnią użytkową rozróżniają również powierzchnię mieszkalną i powierzchnię netto. Pamiętaj zatem, że choć terminy te są czasem stosowane zamiennie, jest to błąd. Każdy z nich oznacza bowiem coś nieco innego.

Wiadomo, że powierzchnia użytkowa jest powierzchnią pomieszczeń służących do zaspokajania potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem obiektu na wszystkich kondygnacjach. Powierzchnia budynku netto to z kolei powierzchnia całego domu i wszystkich jego elementów, ale bez konstrukcji i stałych przegród z otworami drzwiowymi i okiennymi oraz wnękami. Czyli po prostu użytkowa powiększona o te „nie wliczane” pomieszczenia, a także odliczenia pod skosami.

Powierzchnia mieszkalna jest natomiast sumą powierzchni wszystkich pomieszczeń podstawowych znajdujących się w domu jednorodzinnym lub mieszkaniu. Pomija więc np. powierzchnię garażu, kotłowni czy korytarzy wspólnych w nieruchomości.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu według wzoru?

Jak obliczyć powierzchnię użytkową domu? Wbrew pozorom, nie jest to trudne. Powierzchnię użytkową wszystkich pomieszczeń w domu jednorodzinnym liczy się po wewnętrznym obrysie ścian, przy zastosowaniu następującego wzoru:

Powierzchnia użytkowa budynku = powierzchnia netto – (powierzchnia garażu, piwnicy, strychu) – pow. pod skosami (w przypadku poddasza)

Zgodnie z tym, co napisaliśmy wcześniej, obliczanie powierzchni użytkowej powinno uwzględniać również specyfikę obliczania powierzchni użytkowej w pomieszczeniach lub ich częściach o pochyłym dachu.

Powierzchnia użytkowa domu – podsumowanie

Wiesz już, co to jest powierzchnia użytkowa domu. W ramach podsumowania przypomnijmy, że świadomość tego, czym jest powierzchnia użytkowa budynku, jest bardzo ważna w kontekście właściwego rozpoznania potrzeb i oczekiwań wszystkich domowników. Co więcej, wiedza dotycząca obliczania powierzchni użytkowej może pomóc prawidłowo obliczyć koszt domu lub mieszkania za m² albo ocenić zdolność kredytową.