Co to jest powierzchnia zabudowy?

Przygotowując się do budowy domu jednorodzinnego i przeglądając gotowe projekty w ofertach różnych pracowni architektonicznych, można spotkać się z różnymi terminami, które u mniej zorientowanych osób mogą powodować konsternację. Z pewnością należy tu zwrócić uwagę na „powierzchnię zabudowy”, która w opisach projektów często figuruje obok „powierzchni użytkowej” i „powierzchni całkowitej”. Co to jest powierzchnia zabudowy, jak ją obliczyć i dlaczego jej błędne rozumienie może prowadzić do opóźnień w budowie budynku? Między innymi na te pytania odpowiadamy w poniższym artykule.

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa – dlaczego zrozumienie różnicy między nimi jest takie ważne?

Oglądając projekt domu, na podstawie którego (być może) powstanie dom jednorodzinny dla Ciebie i Twoich bliskich, trafisz na różne parametry określające wielkość i gabaryty budynku. Bardzo ważne jest, by dokładnie wiedzieć, czym dokładnie są, ponieważ – choć pozornie może się wydawać, że określają to samo – każdy z nich opisuje obiekt z nieco innej perspektywy. Jeżeli kiedykolwiek spotkałaś/spotkałeś się np. z określeniem ceny za m2 budynku, zwykle dotyczy ona powierzchni użytkowej. Powierzchnia zabudowy stanowi zaś ten współczynnik, który brany jest pod uwagę w przypadku „domów do 70 m bez pozwolenia”. 

Rzadkością nie są sytuacje, w których dom o powierzchni zabudowy wynoszącej 90 m² charakteryzuje się powierzchnią użytkową 125 m², a nawet więcej. Co więcej, przepisy budowlane są skonstruowane tak, że może dojść również do sytuacji odwrotnej, w której powierzchnia zabudowy jest większa od powierzchni użytkowej (np. w stosunku 150 m² do 140 m²).

Bardzo istotne jest zatem dokładne zrozumienie, co to jest powierzchnia zabudowy, użytkowa i całkowita, a także skrupulatne zapoznanie się ze wszystkimi parametrami na etapie wybierania projektu. Pozwoli to uniknąć nieporozumień na kolejnych etapach budowy, które mogłyby doprowadzić do wnoszenia poprawek do projektu, strat finansowych i opóźnień w inwestycji.

Powierzchnia zabudowy – definicja

Czym zatem jest powierzchnia zabudowy? Definicja, do której najlepiej się odwołać w tym miejscu, znajduje się w normie pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:2015, która określa właściwości użytkowe w budownictwie. Stosowanie jej jest konieczne, co wynika z Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1935).

Na mocy normy PN-ISO 9836:2015 powierzchnia zabudowy to:

„(…) powierzchnia terenu zajęta przez budynek w stanie wykończonym. (…) jest wyznaczona przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu”.

Z doświadczenia wiemy, że definicja ta – choć teoretycznie jest prosta, zwięzła i jasna – wśród wielu osób budzi pewne wątpliwości. Dotyczą one przede wszystkim tego, czy do powierzchni zabudowy należy liczyć powierzchnię zajmowaną przez znajdujące się na działce obiekty pomocnicze i dodatkowe elementy architektury. Rozwiejmy zatem te wątpliwości i powiedzmy wprost, że powierzchnia zabudowy nie uwzględnia:

• powierzchni obiektów budowlanych nie wystających ponad powierzchnię gruntu oraz podziemnych części budynku, takich jak piwnice czy garaże podziemne;
• powierzchni drugorzędnych elementów architektury, czyli na przykład zewnętrznych ramp i schodów, ale także markiz czy daszków zewnętrznych;
• powierzchni, która jest zajmowana przez wydzielone obiekty na terenie działki, czyli między innymi altany, szopy, szklarnie (choć pamiętaj, że już garaż usytuowany w bryle budynku jest częścią powierzchni domu i zajmowaną przez niego powierzchnię uwzględnia się w powierzchni zabudowy).

Powierzchnia zabudowy a zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Powierzchnia zabudowy najczęściej będzie interesowała inwestorów domu jednorodzinnego w przypadku analizy warunków zabudowy lub MPZP.  Śmiało można tutaj posługiwać się opisaną powyżej metodologią, z jednym zastrzeżeniem. W uchwałach i decyzjach administracyjnych mamy do czynienia z językiem prawniczym i tak trzeba do niego podchodzić. W tekście dokumentu może znajdować się definicja użytych pojęć i może ona odbiegać od tych opisanych w normach. W dodatku często stosowane są sformułowania typu „powierzchnia zabudowana”. Należy zwrócić na nie szczególną uwagę, gdyż dają urzędnikowi furtkę do interpretowania ich po swojemu zamiast w myśl normy czy ustawy. Zwykle interpretacje będą dotyczyły wliczania w nią powierzchni schodów czy tarasów zewnętrznych.

Powierzchnia zabudowy – jak liczyć?

Jak obliczyć powierzchnię zabudowy? Zgodnie z podaną wyżej definicją, powierzchnia zabudowy budynku jest wyznaczana przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku w stanie wykończonym na powierzchnię terenu. Figurę, którą przyjmuje się na potrzeby obliczeń, ustanawia się, uwzględniając najbardziej wysunięte na zewnątrz krawędzie budynku będące ścianami. Nie ma tu znaczenia, czy najdalej wysunięte na zewnątrz ściany znajdują się na parterze, czy piętrze.

W przypadku domu położonego na planie prostokąta, powierzchnia zabudowy jest liczona według podstawowego wzoru:

PZ (w m²) = a (długość domu) x b (szerokość domu)

Oczywiście nieco bardziej złożonych obliczeń będzie trzeba dokonać w sytuacji, gdy po wykonaniu rzutu pionowego otrzymujemy inną figurę, np. w kształcie litery „L” czy „E”.

Powierzchnia użytkowa a powierzchnia zabudowy

Jak wspomnieliśmy na początku, podczas wybierania projektu domu bardzo ważne jest zrozumienie różnicy między powierzchnią użytkową a powierzchnią zabudowy. Szukając definicji powierzchni użytkowej, znów najlepiej jest odnieść się do normy PN-ISO 9836:2015. Według niej powierzchnią użytkową jest:

„(…) część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku. Określana jest oddzielnie dla każdej kondygnacji. Powierzchnie użytkowe klasyfikowane są zgodnie z celem i przeznaczeniem budynków, dla których są one wznoszone. Dzieli się je zwykle na powierzchnie użytkowe podstawowe i powierzchnie użytkowe pomocnicze. Klasyfikacja podstawowych i pomocniczych powierzchni użytkowych jest zależna od przeznaczenia budynku”.

W praktyce oznacza to, że powierzchnię użytkową domu stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, jednak bez uwzględnienia szerokości ścian działowych. Zasadniczo powierzchnia użytkowa domu opisuje powierzchnię wszystkich pomieszczeń, jednak do powierzchni użytkowej nie zalicza się powierzchni zajmowanej przez tarasy i balkony, antresole, strychy, piwnice, spiżarnie czy schowki i szafy znajdujące się w ścianach.

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia całkowita

Skoro wyjaśniliśmy już, co to jest powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa, powiedzmy krótko, na czym polegają różnice między powierzchnią zabudowy a powierzchnią całkowitą. Oba terminy nierzadko są bowiem stosowane zamiennie, co jednak jest błędem.

Mówiąc najogólniej, powierzchnią całkowitą nazywamy sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynku – zarówno nadziemnych, jak i podziemnych, zmierzonych po obrysie zewnętrznym. Chcąc określić powierzchnię całkowitą domu jednorodzinnego, sumuje się zatem wszystkie kondygnacje, łącznie z tarasami czy balkonami.

Powierzchnia zabudowy budynku a taras i balkon

Skoro już wspomnieliśmy o tarasach i balkonach… Mówiąc o powierzchni zabudowy budynku, warto nieco uwagi poświęcić właśnie im – jest to bowiem kwestia, która, co wiemy z naszego doświadczenia, często nurtuje inwestorów. Miejmy zatem świadomość tego, że żaden z aktów prawnych obowiązujących od ponad pięćdziesięciu lat nie wykazywał, by powierzchnia balkonów i tarasów miała być wliczana do powierzchni zabudowy. Jeżeli zatem przepisy prawa miejscowego nie mówią inaczej, zgodnie z ogólną normą PN-ISO 9836:2015 balkonów i tarasów nie uwzględnia się przy określaniu powierzchni zabudowy.

Jak obliczyć powierzchnię zabudowy – podsumowanie

Mamy nadzieję, że ten artykuł dostarczył Ci wszystkich niezbędnych informacji dotyczących powierzchni zabudowy. Powiedzieliśmy, jak brzmi definicja powierzchni zabudowy, jak liczyć taką powierzchnię i jakich przestrzeni oraz obiektów ona nie uwzględnia. Jeżeli przygotowujesz się do budowy domu jednorodzinnego i szukasz odpowiedniego projektu domu, miej świadomość tego, że rozpoznawanie różnić między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową jest bardzo ważne.

Podsumowując, możemy powiedzieć, że powierzchnia zabudowy określa powierzchnię, jaką budynek będzie zajmował na działce. Powierzchnia całkowita określa sumę powierzchni wszystkich kondygnacji wraz z tarasami i balkonami, a powierzchnia użytkowa to faktyczna powierzchnia, jaką wraz z rodziną będziesz mógł wykorzystać na cele mieszkaniowe.

Przypominamy: rozpoznawanie różnic między poszczególnymi terminami sprawia, że łatwiej jest ocenić faktyczny rozmiar domu i możliwości związane z jego eksploatacją. Wiedząc, co określa powierzchnia zabudowy, całkowita i użytkowa, łatwiej też uniknąć nieporozumień i opóźnień w inwestycji.