Działka siedliskowa, rolna i budowlana – podstawowe różnice i formalności

Wyróżniamy różne rodzaje działek, na przykład działka siedliskowa, rolna czy budowlana. Sprawdźmy, czym różnią się te typy parceli, jakie muszą spełniać warunki i czy po zakupie mogą posłużyć nam do budowy domu mieszkalnego.

Poniższy artykuł opisuje kompleksowo kwestie prawne związane z nazewnictwem i prawem. W oddzielnym artykule opisujemy samą procedurę wyłączenia z produkcji rolnej.

Rodzaje i oznaczenia działek gruntowych

Klasyfikacja działek gruntowych uwzględnia kilka rodzajów gruntów (działka leśna, siedliskowa, inwestycyjna, rolna, budowlana) oraz przypisuje im symbole, pozwalające odszyfrować je na mapach geodezyjnych. Poniżej opisujemy krótko każdy rodzaj parceli.

Budowa domu na działce siedliskowej

Jako że nie będziemy mieć problemu z budową domu na działce budowlanej, skupimy się na działkach siedliskowych i rolnych. Działka siedliskowa jest zazwyczaj częścią parceli rolnej. Jeśli jest ona oznaczona jako zabudowa siedliskowa, znajdują się na niej budynki będące częścią gospodarstwa rolnego. Według definicji są to budynki gospodarcze bezpośrednio powiązane z prowadzeniem gospodarstwa (np. stodoła, obora), ale także domy jednorodzinne.

Jeśli więc projekt domu spełnia warunki MPZP lub WZ, na działce siedliskowej możemy postawić dom, podobnie jak na parceli budowlanej. Oczywiście taka działka powinna mieć dojazd i być uzbrojona. Poza tym obowiązkowo jej właścicielem musi być rolnik, który ma wykształcenie rolnicze, prowadzi gospodarstwo na terenie gminy od minimum 5 lat, a działka rolna ma powierzchnię 1-300 ha.

Działka budowlana a rolna. Grunty orne a budowa domu

Od działki budowlanej z przeznaczeniem na budowę zdecydowanie tańsze są parcele rolne, w tym grunty orne czy łąki trwałe. Budowa domu na takiej działce interesuje wielu inwestorów, którzy mogą kupić ją zdecydowanie taniej.

Jako że działki rolne i budowlane mają zupełnie inne przeznaczenie, budowa domu na takim skrawku ziemi jest trudna. W pierwszej kolejności wymaga odrolnienia gruntu. Warto rozróżnić tutaj dwa pojęcia - poprzez odrolnienie rozumiemy zmianę zapisów planistycznych, aby umożliwić przeznaczenie działki pod zabudowę. Zaś poprzez wyłączenie z produkcji rolnej działki - pozwolenie na rozpoczęcie innego, niż rolnicze wykorzystania danego terenu.

Odrolnienie musi nastąpić w pierwszym etapie, który polega na wydaniu dla danej działki (bądź modyfikacji istniejącego) MPZP lub Warunków Zabudowy z odpowiednimi zapisami. Jest to najtrudniejsza część zadania, gdyż powodzenie procesu zależy od wielu czynników i często również od decyzji Ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. To ostatnie wymaganie odnosi się do przypadków, gdy działka nie jest przeznaczona pod zabudowę w już uchwalonym MPZP oraz wtedy, gdy występują na niej grunty wysokiej wydajności produkcyjnej (klasy I-III). Ogólna zasada głosi, że na cele inne niż rolnicze przeznaczone mogą zostać nieużytki rolne, a w razie ich braku grunt najniższej wydajności produkcyjnej. Jeżeli zatem działka rolna nie jest ani gruntem wysokiej wydajności, ani nie jest przeznaczona na cele rolne w MPZP, możemy próbować w urzędzie uzyskać na nią WZ lub zmianę/objęcie MPZP. Co ważne - powyższe nie dotyczy działek znajdujących się w granicach administracyjnych miast! To znaczy, że w miastach problem klasy gruntów nie zachodzi.

Po przebrnięciu przez kwestię odrolnienia, pozostaje wyłączenie z produkcji rolnej. Taką decyzję podejmuje zwykle odpowiednie Starostwo. Tutaj znowu kwestią kluczową staje się klasa gruntu rolnego, ale do tego dochodzi problem pochodzenia gleb - czy są one pochodzenia mineralnego, czy organicznego. Jedynie grunty klasy IV, IVa, IVb, V i VI pochodzenia mineralnego nie wymagają decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej (od tej zasady istnieją pewne wyjątki, które opisuje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych). W dodatku im lepsza klasa gruntu, tym wyższa jest opłata za wyłączenie z produkcji rolnej, która może dochodzić nawet do dziesiątek tysięcy złotych, rozłożonych w ratach (stawki również opisane zostały w ustawie i zależą od klasy gruntu). Można jednak odrolnić fragment działki. Dopuszczalne i wyjęte spod opłat jest wyłączenie do 500m² na cele mieszkalne.

Jak widać, problemów jest wiele. Mimo to w niektórych przypadkach (zwłaszcza działki miejskie z gruntami mineralnymi niskiej klasy) działka rolna z możliwością zabudowy może być ciekawą alternatywą dla standardowej, małej działki budowlanej. Wprawdzie często nie daje takich możliwości jak klasyczna parcela budowlana, ale pozwala sporo oszczędzić na zakupie gruntu pod inwestycję.

Działka rolno-budowlana – kto może kupić taką parcelę?

Co warte podkreślenia, działkę taką ma prawo kupić już nie tylko rolnik, jak miało to miejsce dawniej. Jej właścicielem może być każdy, choć trzeba wspomnieć o jednym warunku: działka nie może przekraczać powierzchni 1 ha.

Jak szukać działki na budowę domu?

Bez wątpienia oznaczenia działek w planie zagospodarowania są kluczowe, jeśli szukamy parceli pod budowę domu. Mimo iż w pewnych warunkach możemy postawić dom na działce siedliskowej lub odrolnić grunty rolne, najbezpieczniej zainwestować w nieruchomość przeznaczoną pod budowę. Jeżeli chcemy jednak zmienić grunt rolny w budowlany - musimy szczegółowo przeanalizować jego obecne przeznaczenie, lokalizację oraz klasę (przeznaczenie i klasa powinny być zapisane na mapach zasadniczych czy na geoportalu).

Pamiętajmy też, że nie każda działka będzie odpowiednia pod gotowy projekt domu. Musi mieć odpowiedni kształt i wymiary, poza tym trzeba uwzględnić panujący w danej okolicy Miejscowy Plan Zagospodarowania / Warunki Zabudowy. Działki na terenach rolniczych często objęte są innymi zapisami planu, niż ma to miejsce w przypadku działek przeznaczonych stricte pod zabudowę jednorodzinną. Często wymusza się na nich np. dużo większą odległość budynku od granicy.

Kupując działkę, zawsze oprócz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego weryfikacji warto sprawdzić jej księgę wieczystą. W ten sposób upewnimy się, czy działka należy do sprzedającego oraz nie jest zadłużona.