Decyzja o warunkach zabudowy - wzór wniosku i jak je uzyskać?
Aktualizacja 28-04-2023
Pisaliśmy już o tym, kiedy potrzebne są warunki zabudowy i do czego one służą. Procedura ich uzyskania nie jest skomplikowana, choć potrafi być czasochłonna i opóźnić tym samym rozpoczęcie budowy. Błędne lub niekompletne wypełnienie wniosku o warunki zabudowy może prowadzić do opóźnienia ich wydania. Należy też uzupełnić go tak, aby dawał jak największe pole manewru (np. na wypadek zmiany wybranego projektu). W poniższym artykule znajdziesz zarówno wzór wniosku o warunki zabudowy, jak i omówienie jego stosowania!
Potrzebujesz wsparcia w wypełnieniu wniosku o warunki zabudowy ?
Opisz i zlokalizuj swoją działkę, opisz potrzeby a my zajmiemy się resztą!
Warunki zabudowy - jak je uzyskać?
Uzyskanie Warunków Zabudowy jest zazwyczaj niezbędne do rozpoczęcia budowy domu – w przypadku braku obowiązującego na danej działce Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Dokument ten wydaje w drodze decyzji odpowiedni organ administracyjny na wniosek dowolnej osoby (nie trzeba być właścicielem działki - choć tylko właściciel może go uzyskać nieodpłatnie).
Jak uzyskać warunki zabudowy?
- Określ urząd właściwy do ich wydania.
Będzie to wójt, burmistrz lub prezydent miasta (więc trzeba się udać do urzędu gminy lub urzędu miasta). W przypadku urzędu miasta - wydział urbanistyki może znajdować się w oddzielnej lokalizacji niż główna siedziba urzędu. - Uzyskaj mapę zasadniczą.
W starostwie powiatowym (wydział geodezji lub podobny) należy zaopatrzyć się w mapę zasadniczą w skali 1:500 lub 1:1000, obejmującą cały teren, na który mają być wydane warunki zabudowy, oraz co najmniej obszar o promieniu trzech szerokości frontu działki (ale nie mniej, niż 50 m oraz nie więcej niż 200m) – koszt w granicach kilkudziesięciu do kilkuset złotych w zależności od wielkości obszaru.
Czym jest front działki - wyjaśniamy na dole artykułu. - Wypełnij albo wydrukuj wniosek o warunki zabudowy.
Oraz nanieś na mapie zasadniczej (a najlepiej jej kopii) teren objęty wnioskiem
(będąc właścicielem działki, warto w tym momencie zacząć starać się o warunki przyłączy elektrycznych czy wodociągowych – w miarę przyszłych potrzeb). - Złóż wniosek.
Należy udać się z przygotowanymi dokumentami do odpowiedniego urzędu, o którym była mowa w punkcie pierwszym, gminy/miejskiego i złożyć wniosek.
Jak wypełnić wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
W tym artykule prezentujemy przykładowy, gotowy wniosek o wydanie warunków zabudowy. Cały problem polega na tym, jak go wypełnić, żeby zwiększyć szansę na uzyskanie korzystnej decyzji – czyli nie zablokować sobie żadnej drogi do budowy wymarzonego domu.
Wniosek do pobrania
Od 2021 roku, zmiana w ustawie o planowaniu przestrzennym zmusza inwestora do skorzystania z ujednoliconego wniosku. Poniżej przedstawiamy aktualny wniosek (na podstawie rozporządzenia aktualizującego z roku 2023)
Wniosek o warunki zabudowy można pobrać tutaj (pdf z formularzem do samodzielnego wypełnienia). →
PDF pod powyższym linkiem zawiera adnotacje wyjaśniające, jak wypełnić część pól. Plik dostępny w postaci formuarza, który można wygodnie wypełnić w komputerze lub wydrukować dokończyć wypełnianie ręcznie.
Pobierz wzór wypełnienia warunków zabudowy (dane projektu As 9) (docx)→
Kluczowy dla określenia parametrów przyszłej zabudowy jest załącznik B. do wniosku. Ze szczególną uwagą należy wypełnić tabelę określającą takie parametry, jak: szerokość elewacji, liczba kondygnacji, czy wysokość budynku. Jeżeli planujesz budowę według projektu z naszej strony, każdy z parametrów wypełnić według danych widocznych na stronie danego projektu. W razie wątpliwości - na końcu artykułu zawarliśmy słowniczek mniej oczywistych sformułowań występujących w warunkach zabudowy. Zapraszamy również do kontaktu z pracownią - pomożemy wypełnić wniosek pod konkretny budynek.
Czysty wzór ze strony rządowej: Wniosek o warunki zabudowy można pobrać tutaj (docx).→
Jak określić parametry we wniosku o warunki zabudowy?
Choć decyzja o WZ ma charakter ogólny i urząd ma prawo dowolnie określić możliwości zabudowy, to treść wniosku w dużym stopniu wpływa na ostateczne parametry wydanej decyzji. Złota zasada jest taka, że wszystkie wartości powinny zostać podane z jak największym “zapasem”. Tabela we wniosku wymusza podanie wartości minimalnej i maksymalnej dla danego parametru. Najlepszym rozwiązaniem jest takie wypełnienie pól, by widełki były jak największe, a planowany budynek znajdował się w środku podanych wartości minimalnych i maksymalnych. Urzędy wydając decyzję o warunkach zabudowy zwykle akceptują widełki +/- 20% (czyli dla budynku o wysokości 9 m najlepiej byłoby podać przedział: 7,2 - 10,8).
Problematyczny może być też punkt 7 wniosku - charakterystyka inwestycji (dotyczy on wielkości powierzchni, jakie można zabudować na działce). Nie każdy wie bowiem, co kryje się pod takimi pojęciami, jak np. powierzchnia biologicznie czynna.
Powierzchnia zabudowy oraz pow. biologicznie czynna:
Powierzchnię zabudowy można potraktować podobnie, jak wartości maks/min w załączniku B. Pow. biologicznie czynna minimalnie powinna wynosić 20% pow. terenu (w przypadku zabudowy wielorodzinnej, opieki zdrowotnej czy oświaty wskaźnik minimalny to 25%), zaś maksymalnie - tyle, co pow. terenu pomniejszona o pow. zabudowy. W przypadku projektów w naszej ofercie pow. zabudowy można określić po prostu przepisując tę podaną na stronie projektu. Nigdy jednak nie stosuj jej z pełną dokładnością. Należy zachować zapas choćby na wypadek zmiany planów czy też odmienności opinii urzędu na temat wliczania pewnych elementów budynku przy obliczaniu wspóczynników. Jeżeli planujesz dom o pow. zabudowy 120 m2, warto wpisać w tabelę przedział 110-150 m2 albo jeszcze większy.
Powierzchnia podlegająca przekształceniu
Niezbyt precyzyjnie określonym pojęciem jest "powierzchnie podlegająca przekształceniu (punkt 7.6.3 wniosku). Niektóre urzędy upierają się, by wpisywać tutaj wartości od 0 do pełnej powierzchni terenu (nie musi on pokrywać się z powierzchnią działek/działki na której planowana jest budowa). Zgodnie z logiką i przepisami, należy tutaj podać powierzchnię terenu, na którym nastąpi zmiana przeznaczenia zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym. Czyli np. powierzchnię terenu oznaczonego na mapie jako Ls (leśny), Ł (łąka) czy R (rolniczy), którego funkcja zostanie zmienione na B (budowlaną). Mapy ewidencyjne wykazują klasyfikację terenu linią przerywaną i nie zawsze cała działka mieści się na terenie o jednolitym przeznaczeniu.
Warunki zabudowy na budynek do 70 m2
Warto zwrócić uwagę na punkty 7.9 i 7.10 Wniosku o uzyskanie warunków zabudowy. Dotyczą one budynków o powierzchni zabudowy do 70 m2 - które w określonych przypadkach mogą być budowane na zgłoszenie i bez kierownika budowy oraz przy skróconym czasie uzyskania decyzji o WZ (do 21 dni). Jeżeli planujemy inwestycję mieszczącą się w tych ramach, należy zaznaczyć "tak" w odpowiednim polu. W przeciwnym razie urząd będzie rozpatrywał wniosek w normalnym trybie - zarówno procesując warunki zabudowy, jak i później przy pozwoleniu na budowe.
Wniosek o warunki zabudowy - część graficzna oraz obszar oddziaływania
Poza wypełnieniem wniosku, należy załączyć również część graficzną wniosku. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 Nr 80 poz. 717 – UPZP) określa w art. 52 zakres wniosku o warunki zabudowy.
Należą do niego:
1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej(...) obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, iobszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, (...)
- Wystarczy tutaj oznaczyć swoją działkę bardzo wyraźną linią (patrz – grafika w linku na dole artykułu). Zapis o oddziaływaniu inwestycji jest dosyć enigmatyczny, zwłaszcza że punkt dotyczy jednocześnie decyzji o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego. W przypadku domu jednorodzoinnego można na tym etapie ograniczyć się do oznaczenia obszaru inwestycji i liczyc na ewentualną podpowiedź w gminie. Jeżeli dom jednorodziny nie będzie znajdował się w odległości mniejszej, niż 4m od granicy działki oraz wniosek nie obejmuje zbiornika na nieczystości, można napisać że obszar oddziaływania mieści się w całości na działce inwestora. W przeciwnym razie należy objąć obszarem oddzialywania działki budowlane sąsiadów.
Co należy złożyć razem z wnioskiem o warunki zabudowy?
Wniosek o warunki zabudowy składany jest w urzędzie gminy. Dołączamy do niego:
- Mapę zasadniczą lub w razie jej braku, mapę ewidencyjną o określonych parametrach - powinna ona obejmować teren wokół działki, więcej w paragrafie o tym, jak uzyskać WZ.
- Załącznik graficzny - z określeniem granic terenu inwestycji oraz podstawowych parametrów zabudowy (lokalizacja zabudowy, wjazd na działkę itd.).
- Pełnomocnictwo, jeżeli wniosek został podpisany przez pełnomocnika (np. projektanta adaptującego) oraz potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.
- Potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej, jeżeli wnioskujący nie jest właścicielem działki budowlanej.
- (opcjonalnie) Dokumenty potwierdzające zapewnienie dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej. W razie posiadania umowy czy warunków technicznych przyłączy, mogą one stanowić taki dokument. Może to być również "zapewnienie o możliwości wykonania przyłączy" - dużo łatwiejsze do uzyskania. W przypadku domów jednorodzinnych owe dokumenty zwykle nie są wymagane.
Warto opisać na mapie, że jest ona załącznikiem do wniosku (pozwala to ustrzec się uchybień formalnych we wniosku).
Wycinek załącznika graficznego z naniesionymi granicami terenu inwestycji. Czytaj więcej o oznaczeniach stosowanych w warunkach zabudowy.
Kto wydaje wniosek o warunki zabudowy i ile to kosztuje?
Wniosek o warunki zabudowy wydaje odpowiedni geograficznie urząd gminy (wójt/burmistrz/prezydent). W przypadku lokalizacji terenu na obszarze kilku gmin, odpowiedni będzie wójt/burmistrz/prezydent na którego terytorium znajduje się największa część wnioskowanego terenu.
Decyzję o warunkach zabudowy urząd wydaje bezpłatnie - właścicielowi działki. Dla pozostałych wnioskodawców - koszt jej uzyskania wynosi obecnie 107 zł, zaś koszt przeniesienia warunków na nowego wnioskodawcę: 56 zł. Opłatę tę należy wnieść przelewem na konto urzędu lub w kasie na miejscu.
Po złożeniu wniosku urząd ma w terminie miesiąca wydać odpowiednią decyzję. W przypadku spraw skomplikowanych, termin ten może zostać przedłużony do dwóch miesięcy. Krótszy termin przewidziano w przypadku domów do 70 m2 – jeżeli taki metraż domu wynika z wniosku o warunki zabudowy, urząd zobowiązany jest rozpatrzyć go w ciągu 21 dni.
Zobacz nasze projekty domów do 70 m2 powierzchni zabudowy.
Trzeba mieć jednak na uwadze, że bieg terminu zostaje przerwany, gdy urząd stwierdzi uchybienia we wniosku oraz w czasie oczekiwania na uzgodnienia innych urzędów (mają one na to zwykle 2 tygodnie). W dodatku, jeżeli gmina planuje prace nad Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, może zawiesić cały proces na maksymalnie 9 miesięcy (prace muszą jednak faktycznie zostać podjęte uchwałą rady gminy, która powinna być oddana do wglądu publicznego na stronie BIP gminy).
Decyzja o warunkach zabudowy – co zawiera i co warto wiedzieć przed złożeniem wniosku?
Decyzja o warunkach zabudowy reguluje przynajmniej (zgodnie z rozporządzeniem) takie parametry zabudowy:
- linie zabudowy;
- wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
- szerokości elewacji frontowej;
- wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
- geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
Urząd przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy przeprowadza analizę urbanistyczną. Oznacza to, że graniczne gabaryty budynku muszą zostać określone w odniesieniu do zabudowy istniejącej, którą widać na mapie dołączonej do wniosku. Musi to być również zabudowa znajdująca się przy tej samej ulicy, z której wjazd prowadzi na wnioskowany teren. Warto więc czasem załączyć większy niż minimalny kawałek mapy, jeżeli bardziej oddalona zabudowa posiada parametry bardziej odpowiadające naszym oczekiwaniom (kształt dachu, intensywność zabudowy, odległość budynku od drogi itd.). Procedura przeprowadzania owej analizy pozostawia jednak urzędnikom dużą dowolność w interpretacji i mogą oni nie zgodzić się na dostosowanie się do bardziej oddalonej zabudowy. Wiele tutaj zależy od urzędnika, jego podejścia i relacji z petentem oraz po prostu od konkretnej sytuacji.
Słownik pojęć używanych w warunkach zabudowy i w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego
Front działki – odnosi się do części działki od strony drogi, z której znajduje się główny wjazd lub wejście na działkę. Należy określić lokalizację wjazdu na działkę we wniosku i na załączniku graficznym. Ta granica będzie od teraz stanowiła "frontową" część działki i to do niej będą odnosiły się takie parametry, jak szerokość elewacji frontowej czy linia zabudowy.
Linia zabudowy – lub "nieprzekraczalna linia zabudowy" jest to linia wyznaczająca najmniejszą odległość od frontu działki, w jakiej urząd dopuszcza zabudowę. Linii nie może przekraczać główna bryła budynku. Nie dotyczy ona takich elementów, jak balkony, daszki, okap czy nawet ryzalit. Szczególnym przypadkiem jest "obowiązująca" linia zabudowy. W przypadku linii obowiązującej budynki muszą główną bryłą stać dokładnie na linii (nie można cofnąć budynku dalej od granicy).
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – mowa tutaj o wysokości od poziomu terenu do okapu (jeżeli okap jest od frontu) lub do szczytu budynku (jeżeli ma on dach płaski lub jest zorientowany szczytem w stosunku do krawędzi działki). Nie mylić z wysokością budynku, która zwykle jest większa. W przypadku budynku zorientowango okapem wzdłuż frontu działki, można odczytać tę wysokość np. z przekroju dostępnego w pliku PDF (dla większości naszych projektów- znajduje się poniżej wizualizacji budynku na stronie danego projektu).
Kalenica - miejsce przecięcia się połaci dachowych. Przez kalenicę główną rozumiemy przecięcie się połaci i największej powierzchni.
Jak rozumieć niektóre wielkości określane przez warunki zabudowy:
Zmiana decyzji o warunkach zabudowy – czy jest możliwa?
Często zdarza się, że wydana decyzja o warunki zabudowy nie spełnia oczekiwań inwestora lub zmieniły się jego oczekiwania. W takiej sytuacji niestety nie ma drogi na skróty – należy wystąpić z nowym wnioskiem o warunki zabudowy i liczyć się ze wszystkimi wyżej opisanymi okolicznościami.
Chcesz wiedzieć więcej o tym, czym jest decyzja o warunkach zabudowy oraz o dotyczących jej przepisach prawnych? Zapraszamy do lektury artykułu „Kiedy należy wystąpić o Warunki Zabudowy?”.
Przykładowe opracowanie załącznika graficznego do wniosku o warunki zabudowy
