Jak wybrać działkę budowlaną? Na jakie aspekty należy zwrócić uwagę?

Budowa domu jednorodzinnego to inwestycja na wiele lat. Nie ma więc nic dziwnego w tym, że inwestorzy potrafią przez długi czas analizować plusy i minusy poszczególnych projektów domów, dążąc do wybrania tego, który najlepiej będzie odpowiadał potrzebom ich oraz ich bliskich. Pamiętaj jednak, że często kluczowy jest nie tyle wybór projektu, co działki budowlanej. A zatem jak wybrać działkę budowlaną pod budowę domu jednorodzinnego? Na to pytanie odpowiadamy w dzisiejszym poradniku.

Wybór działki budowlanej – określ swoje potrzeby

Wbrew temu, co pozornie może się wydawać, słowa o kluczowym znaczeniu działki budowlanej dla całej inwestycji, wcale nie są przesadą. Dość łatwo można sobie wyobrazić, że działka – jej wielkość i kształt – determinuje późniejsze wybory dotyczące między innymi wielkości domu czy jego typu. Dlatego odpowiedni wybór działki budowlanej ma znaczenie fundamentalne.

Z tego powodu poszukiwania idealnej działki pod budowę domu jednorodzinnego polecamy rozpocząć od określenia swoich potrzeb i oczekiwań. W pierwszej kolejności zastanów się, w jakiej okolicy miałby być położony Twój wymarzony rodzinny dom – czy Ty i Twoi bliscy lepiej czujecie się w mieście i wolicie dom położony blisko centrum, czy też preferujecie spokój, ciszę i sąsiedztwo natury charakterystyczne dla wsi i miejskich obrzeży? Pamiętaj, że już na tym etapie należy zwrócić uwagę na aspekty takie jak dojazd do pracy, przedszkola czy szkoły czy bliskość sklepów, aptek i szpitala.

Kolejnym krokiem powinno być określenie pożądanej wielkości działki budowlanej. Standardowo uznaje się, że powinna ona mieć powierzchnię wynoszącą minimum 500 m² (tyle przypada na jeden budynek), ale potencjalny garaż (zwłaszcza dwustanowiskowy lub połączony z pomieszczeniem gospodarczym), altana czy niewielki domek gościnny mogą sprawić, że potrzebna będzie większa działka.

Jaką działkę kupić pod budowę domu – cena

Zastanawiając się nad tym, jaką działkę kupić pod budowę domu, z pewnością trzeba zwrócić uwagę na koszty – a dokładniej mówiąc, na cenę samej działki. Ceny działek budowlanych w Polsce w 2023 roku to przestrzeń rozmaitych kontrastów i skrajności. W ostatnich dwóch latach ceny działek budowlanych rosły w szalonym tempie, a ze względu na mnogość czynników wpływających na cenę działki, trudno operować konkretnymi liczbami. W sierpniu 2022 roku średnie ceny działek budowlanych w Polsce wynosiły w zależności od województwa od 100 zł/m² (podkarpackie) do 249 zł/m² (mazowieckie).

Podkreślmy jeszcze raz: są to kwoty średnie, co oznacza, że działki mogą być tańsze, ale też znacznie droższe. Na cenę wpływają takie czynniki jak lokalizacja (mająca wpływ na komunikację z centrum miasta), otoczenie (walory widokowe) czy uzbrojenie (czyli dostępność mediów). Duże znaczenie ma też, rzecz jasna, rozmiar działki (większa działka naturalnie jest droższa), przy czym warto pamiętać, że standardowo im mniejsza jest działka, tym wyższa jest cena za m². Na niewielkiej działce sprawdzą się wyłącznie projekty domów na małą działkę.

Jak wybrać działkę pod budowę domu – na co zwrócić uwagę?

Abstrahując od ceny, wybierając działkę pod budowę domu, zawsze należy zwrócić uwagę na pewne aspekty, które wpływają nie tyle na wydatki, ile przede wszystkim na możliwości budowlane, konieczność przeprowadzenia konkretnych prac czy wreszcie – na komfort codziennego życia. Jak wybrać działkę pod budowę domu? Dokładnego przeanalizowania wymaga:

• dostęp do mediów – nie da się komfortowo żyć bez dostępu do mediów: wody, prądu, gazu czy kanalizacji. Jednak nie na każdej działce budowlanej jest on zagwarantowany. Jeśli zależy Ci na szybkim rozpoczęciu prac budowlanych, wybierz działkę z dostępem do mediów. Pamiętaj jednak, że będzie ona droższa;
• dostęp do drogi publicznej – zgodnie z polskim prawem, brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej wiąże się z brakiem wydania pozwolenia na budowę. W takich sytuacjach konieczne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej, czyli udostępnienie pod drogę części działki sąsiada. Wiąże się to jednak z wypłatą wynagrodzenia dla osoby udostępniającej działkę, dlatego lepszym wyborem będzie po prostu działka budowlana z dostępem do drogi publicznej;
• kształt działki – duże znaczenie ma nie tylko powierzchnia działki, ale również jej kształt. Dla przykładu – na działkach płytkich i wąskich niemożliwe może być postawienie domu parterowego. Działka o froncie o szerokości poniżej 16 metrów sprawia, że trzeba wybrać projekt domu na wąską działkę;
• ukształtowanie terenu – najlepsza jest działka o równej powierzchni. Skośne ukształtowanie terenu będzie wiązało się z koniecznością równania powierzchni, wykonania wyższych, a co za tym idzie, droższych fundamentów lub nawet piwnicy (w takim wypadku warto obejrzeć projekty domów na skarpie);
• nasłonecznienie – już na etapie wybierania działki pod budowę domu weź pod uwagę to, jak budynek będzie nasłoneczniany. Optymalnym rozwiązaniem jest wjazd od północy lub wschodu, tak by promienie słoneczne oświetlały ogród i salon.

Działka budowlana a MPZP i warunki zabudowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest aktem prawa miejscowego, który, mówiąc w skrócie, określa, jakie budynki mogą powstać na danym terenie. Warunki zabudowy są z kolei dokumentem określającym wymagania dla pojedynczej inwestycji, wydawanym wtedy, gdy dla danego obszaru nie ustalono MPZP.

Wybór działki budowlanej zawsze powinien być poprzedzony zapoznaniem się z MPZP. Dokument ten określa bowiem między innymi przeznaczenie terenu, minimalny rozmiar działki budowlanej na danym terenie oraz maksymalną wielkość domu. Zazwyczaj można tam znaleźć również informacje bardziej szczegółowe, dotyczące dopuszczalnej powierzchni zabudowy, minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, geometrii dachu oraz koloru elewacji i pokrycia dachu czy możliwych sposobów odprowadzania ścieków. Więcej informacji na temat tego, dlaczego należy czytać MPZP, znajdziesz w naszym artykule.

Wiesz już, jak wybrać działkę budowlaną. Pamiętaj jednak, że to dopiero początek – teraz czas, by wybrać odpowiedni projekt domu!