Odległość budynku od granicy działki – kompendium wiedzy

Aktualizacja 20-04-2023

Planując budowę swojego wymarzonego domu, istnieje wiele czynników, które należy wziąć pod uwagę, aby zapewnić, że rezultat będzie spełniał nasze oczekiwania. Jednym z tych istotnych czynników jest odległość budynku od granicy działki. Choć może się wydawać, że jest to kwestia drugorzędna, tak naprawdę ma ona ogromne znaczenie zarówno pod względem prawnym, jak i praktycznym. Dopuszczalną odległość budynku od granicy działki określa prawo budowlane. Jaka jest minimalna odległość domu od granicy działki? Na to i podobne pytania dotyczące usytuowania budynku odpowiadamy w tym artykule.

Czym jest odległość budynku od granicy działki?

Aktualnie bez znaczenia jest to, czy sąsiednia działka jest budowlana, czy nie. Od 2018 roku punktem, od którego mierzy się minimalną odległość, jest granica działki, na której znajduje się planowany budynek. Nawet jeśli działka w sąsiedztwie jest objęta zakazem budowy lub jej wielkość uniemożliwia jakąkolwiek inwestycję, wciąż należy stosować się do przepisów.

Jaka jest minimalna odległość budynku od granicy działki?

Ile metrów od granicy działki można zbudować dom? Podstawowe opcje są dwie:

• 4 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

• 3 m– w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Czy można wybudować dom 1,5 m od granicy działki?

1,5 m – nowe przepisy pozwalają na wybudowanie budynku w takiej odległości od granicy w dwóch przypadkach:

• o ile taką możliwość dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a budynek jest zwrócony w stronę tej granicy ścianą bez drzwi i okien;
• lub w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej na działkach o szerokości do 16 m, o ile budynek będzie skierowany ku granicy ścianą bez drzwi i okien.

Zobacz projekty domów na wąską działkę »
Zobacz projekty domów na płytką działkę »

Czy można wybudować dom na granicy działki?

Jeśli budynek będzie przylegał ścianą do ściany budynku istniejącego na działce sąsiedniej, to prawo dopuszcza możliwość wybudowania domu na granicy działki. Oczywiście i tu istnieją regulacje – wysokość budynku musi być zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub być potwierdzona decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka możliwość dotyczy nie tylko budynków jednorodzinnych (jak było przed nowelizacją przepisów), ale wszystkich budynków. Warto mieć na uwadze, że nowy budynek nie musi mieć identycznej wysokości, jak istniejący. 

Zapisy te dopuszczają zabudowę bliźniaczą i szeregową, a więc dotyczą również sytuacji, gdy inwestor planuje postawić kilka nowych budynków po granicy.

Ponadto taka możliwość istnieje w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej na działkach o szerokości do 16 m.

Odległość budynku od działki drogowej

Jak wyliczyć minimalną odległość domu od działki, jeśli sąsiadujemy z drogą? Zachowanie wymienionych wyżej odległości nie jest wymagane. Jednak rozporządzenie nie definiuje pojęcia działki drogowej, więc na tym polu mogą powstawać wątpliwości interpretacyjne. Z reguły jednak, jeżeli dojazd zrealizowany jest na wydzielonej działce służącej jako dojazd i o parametrach spełniających wymogi drogi dojazdowej (min. 5m szerokości w przypadku drogi wewnętrznej) - możemy założyć, że przepisy ogólne nie ustalają minimalnej odległości budynku od granicy. 

Dodatkowo inwestora obowiązuje prawo lokalne, czyli decyzja o warunkach zabudowy lub MPZP, które mogą ustalać linię zabudowy (ta określa odległość budynku od drogi). W przypadku dróg publicznych, zwłaszcza o znaczeniu wyższym niż powiatowe, należy pamiętać że znaczenie może mieć również ustawa o drogach publicznych.

Inne ważne ustalenia

Nowe przepisy precyzyjnie określają również minimalną odległość od granicy działki budowlanej takich elementów domu, jak okap i gzyms, balkon, daszek nad wejściem, taras, schody zewnętrzne, rampy lub pochylnie domu (z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych). Odległość ta nie może być mniejsza niż 1,5 m. W sytuacji gdy dom można realizaować w odległości 1,5 m od granicy - minimalna dopuszczana odległość tych elementów zmniejszona jest do 1 m. 

Natomiast minimalnej odległości nie ustala się w przypadku podziemnej części budynku i budowli podziemnej spełniającej użytkowe funkcje budynku.

Co jeszcze warto wiedzieć planując budowę domu?

Należy pamiętać, że wyżej wymienione przepisy obowiązują, jeśli zostaną spełnione również wszystkie inne wymagania dotyczące warunków technicznych, związanych z bezpieczeństwem pożarowym i odległością pomiędzy budynkami, odległością budynku od lasu, zapewnieniem naturalnego oświetlenia w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi itd. 

W wyjątkowych przypadkach istnieje możliwość uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno - budowlanych. Ewentualną zgodę wydaje odpowiednie ministerstwo w szczególnie uzasadnionych przypadkach i spełnieniu dodatkowych warunków zamiennych.

Prawo budowlane a odległość od granicy działki

Minimalną odległość budynku od granicy działki określają przepisy w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dokładniej dział II. Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej). Ostatnie istotne zmiany w przepisach budowlanych weszły w życie w styczniu 2018 i obowiązują do ewentualnej nowelizacji. 

Zmiany wynikały z licznych wątpliwości dotyczących interpretacji pojęcia działki budowlanej, a dokładniej określenia, czy sąsiedzka działka jest budowlana, czy też nie. Stare przepisy mówiły o tym, że granica z sąsiednią działką budowlaną jest tym punktem, od którego mierzy się minimalną odległość usytuowania budynku.

Zawsze przed rozpoczęciem planowania budowy warto zajrzeć do przepisów w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – przepisy budowlane są często nowelizowane.

Czym jest granica działki i jak się ją wyznacza?

Aby wyznaczyć odległość budynku od granicy działki, musimy znać parametry działki i wiedzieć dokładnie, gdzie przebiega linia graniczna. Można to sprawdzić w ewidencji gruntów, prowadzonej przez wydział geodezji miejscowego starostwa. Dane są stale aktualizowane i jawne.

Nie zawsze granicę działki wyznacza ogrodzenie – może się ono znaleźć na granicy tylko wtedy, gdy wszyscy zainteresowani sąsiedzi się na to zgadzają. Inaczej ogrodzenie może stać tylko na terenie właściciela działki. Natomiast granica działki powinna być zaznaczona w terenie znakami granicznymi, tzw. granicznikami.

Sporna granica, czyli jak wyznaczyć granice działki?

Jeśli granica jest kwestią sporną między nami a sąsiadem, możemy przeprowadzić tzw. rozgraniczenie lub wyznaczenie granic. Jest to proceduda mająca na celu ustalenie właściwego przebiegu linii granicznych, która polega na zaznaczeniu ich na działce i zapisaniu w dokumentacji. Przebieg granic ustala uprawniony geodeta, analizując dotychczasowo istniejące znaki graniczne, mapy i dokumenty. Nowe granice ustalone przez geodetę strony zatwierdzają zgodnym oświadczeniem. Jeśli nie jesteśmy w stanie dojść do porozumienia z sąsiadem, to decyzję podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Gdy któraś ze stron nie będzie się godzić z decyzją, może odwołać się do sądu.

Przeczytaj także:

• Nowelizacja prawa budowlanego. Czy można budować bez pozwolenia?
• Zgłoszenie, czy pozwolenie na budowę domu