Operat szacunkowy – czym jest wycena nieruchomości?
Kupując lub sprzedając nieruchomość czy starając się o kredyt hipoteczny w banku, spotkamy się z terminem operatu szacunkowego, czyli wyceny nieruchomości. Czym dokładnie jest operat i co powinien zawierać, by w pełni spełniać swoje zadanie? O tym w poniższym artykule.
Co to jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowyto wycena nieruchomości sporządzana w formie pisemnej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ma szczególną wartość, ponieważ stanowi dokument urzędowy, dzięki któremu możliwe jest wykonanie szeregu czynności prawnych – będzie potrzebnym dowodem w wielu sprawach sądowych i urzędowych. W związku z wagą znaczenia operatu szacunkowego wszelkie informacje i regulacje prawne odnoszące się do jego sporządzania zawarte są w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Szczegółowość operatu szacunkowego powinna być jak największa, co pomoże uniknąć dokonywania dodatkowych ustaleń odnośnie do wartości nieruchomości i dodatkowego postępowania w celu wyceny domu.
Kiedy potrzebna jest wycena nieruchomości?
Operat szacunkowy to dokument, który przydaje się w kilku bardzo konkretnych sytuacjach. Najpopularniejszą z nich jest zbywanie i nabywanie nieruchomości, co wiąże się z koniecznością ustalenia wartości domu czy lokalu. Na tej podstawie dużo łatwiej jest wynegocjować warunki satysfakcjonujące obie strony. Dodatkowo taka wycena nieruchomości jest także konieczna, jeśli staramy się o kredyt hipoteczny – bank musi znać wartość budynku lub lokalu, by móc w razie potrzeby pokryć zapotrzebowanie finansowe zadłużenia z jego sprzedaży.
Ponadto operat szacunkowy nieruchomości przydaje się przy określaniu wysokości podatku, odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, wysokości czynszu najmu, ale również okazuje się niezbędny przy podziale spadku.
Co powinien zawierać operat szacunkowy nieruchomości?
Aby operat szacunkowy nieruchomości mógł stać się pełnoprawnym dokumentem urzędowym, musi spełniać pewne warunki. Oto co powinno znaleźć się w takiej wycenie nieruchomości:
- przedmiot i zakres wyceny – przedmiot określany jest poprzez ustalenie rodzaju nieruchomości, ale też podanie numeru jej księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej. Zakres wyceny domu to natomiast informacje o tym, jaka część nieruchomości jest poddawana wycenie i pod jaki rodzaj praw podlega;
- cel wyceny nieruchomości – w operacie szacunkowym nieruchomości powinno być jasno zaznaczone, do wykonania jakich czynności jest on sporządzany i potrzebny, np. do zbycia lub kupienia domu;
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości – czyli przegląd najważniejszych dokumentów stanowiących kopalnię wiedzy o lokalu lub budynku, takich jak odpis księgi wieczystej, wyrys z mapy ewidencyjnej czy wypis z rejestru gruntu;
- daty ważne dla określenia wartości nieruchomości, czyli dokładny wypis terminów, w których zostały przeprowadzone oględziny, wycena i ocena stanu nieruchomości;
- opis stanu nieruchomości – ta informacja ocenia stan domu, lokalu lub budynku i w zależności od wyników takiej oceny ułatwia określenie jego wartości;
- przeznaczenie wycenianej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, jeśli takie istnieje;
- charakterystykę i analizę rynku nieruchomości – najczęściej są to zestawienia nieruchomości w podobnym standardzie w okolicy, co pozwala na łatwiejsze porównanie ich wartości;
- opis podejścia, metody i techniki szacowania oraz rodzaju określanej wartości;
- obliczenia wartości nieruchomości oraz szczegółowo uzasadniony wynik wyceny.
Dokumenty wymagane jako załączniki operatu szacunkowego
Sam operat szacunkowy powinien nie tylko bazować na dokumentach dotyczących opisywanej i wycenianej nieruchomości, ale również je zawierać. Chodzi m.in. o odpis z księgi wieczystej, wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości itd. Dzięki temu każdy, kto będzie korzystał z takiej wyceny nieruchomości, będzie mógł poprzeć prawdziwość danych. Dokumenty powinny być potwierdzone za zgodność z oryginałem.
Jak długo jest ważny operat szacunkowy?
Przyjmuje się, że ważność wyceny nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę to 12 miesięcy. W tym czasie można korzystać z operatu szacunkowego w celu, dla którego się go stworzyło. Oczywiście po upływie tego czasu nie zawsze konieczne jest przygotowanie kolejnego dokumentu – w wielu przypadkach wystarczy jedynie potwierdzić aktualność istniejącej już wyceny. Pamiętajmy jednak, że taką aktualizację może przeprowadzić jedynie rzeczoznawca, który wycenił nieruchomość! Co więcej, może zrobić to tylko wtedy, gdy faktyczny stan i wartość domu lub lokalu faktycznie pozostały niezmienne od dnia, w którym sporządzany był operat szacunkowy.
Wycena nieruchomościpozwala na podjęcie wielu czynności prawnych i urzędowych i często jest konieczna do finalizacji wielu transakcji. Więcej o prawie budowlanym w naszej czytelni!
.jpg "Projekty domów do 70m², małe, ale w pełni funkcjonalne")
