Podział działki – jak to zrobić krok po kroku?

Chęć utworzenia nowej działki budowlanej, zamiar przyłączenia wydzielonej części działki do sąsiedniej nieruchomości, czy przygotowanie do sprzedaży części działki… to tylko kilka sytuacji, w których należy przeprowadzić podział działki. Bez względu na to, czy jesteśmy właścicielami dużego terenu, na którym planujemy budowę domu, czy też posiadamy istniejącą już nieruchomość, którą chcemy podzielić na mniejsze części, odpowiednie przeprowadzenie tego procesu jest niezwykle istotne dla osiągnięcia zamierzonych celów. Jak podzielić działkę krok po kroku, jakie warunki musi spełniać działka, by można było ją podzielić i z jakimi kosztami wiąże się cała procedura? Odpowiedzi między innymi na te pytania znajdują się w poniższym poradniku. Zapraszamy do lektury!

Podział działki – kiedy najczęściej się go przeprowadza i kiedy nie można podzielić działki?

Zacznijmy od podstaw. Podziału działki nie można przeprowadzić ot tak. Całą procedurę należy wykonać w zgodzie z obowiązującymi przepisami, które możemy znaleźć w zapisach polskiego prawa oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podstawą prawną w tym przypadku jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) i jej przepisy wykonawcze – czyli Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 roku w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. nr 268 poz. 2663 ze zm.).

Kto może wnioskować o podział działki?

Podział działki może być przeprowadzony na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego. W sytuacji, gdy dana działka ma więcej niż jednego właściciela lub użytkownika wieczystego, może być podzielona tylko wtedy, gdy wniosek złożą wszystkie osoby mające do niej prawa.

Najczęściej wniosek taki jest składany w sytuacji, gdy właściciel:

• chce sprzedać część działki,
• chce przekazać część ziemi w darowiźnie,
• planuje wydzierżawić ziemię,
• zamierza przekształcić część działki w działkę budowlaną.

Zgodnie z polskim prawem można dokonać podziału zarówno działki budowlanej, jak i rolnej. Trzeba jednak mieć świadomość tego, że nie każda działka budowlana (bez zabudowy lub z istniejącą zabudową) może zostać podzielona. Przede wszystkim działka taka musi mieć wielkość i geometrię, które umożliwiają, by powstałe na skutek podziału działki, również spełniały wymogi, pozwalające uznać je za działki budowlane. Pamiętajmy też, że wielkość działek oraz ich przeznaczenie muszą być zgodne z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przypomnijmy też, że obecne przepisy uniemożliwiają wydzielenie działki pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Oznacza to, że w niektórych sytuacjach podział musi uwzględniać również wydzielenie powierzchni na drogę wewnętrzną.

Podział działki krok po kroku

No dobrze, jak w takim razie należy przeprowadzić podział działki krok po kroku? Oto krótki poradnik, który objaśnia całą procedurę.

Krok 1. Złożenie wniosku

Przede wszystkim należy przygotować i złożyć wniosek o podział nieruchomości, który wraz załącznikami powinien trafić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wniosek o podział działki powinien być uzupełniony o następujące dokumenty i załączniki:

• dokument, który jest potwierdzeniem praw do działki wnioskodawcy (odpis z księgi wieczystej);
• wypis i wyrys z rejestru publicznego o gruntach i budynkach oraz kopię mapy ewidencyjnej, na której znajduje się działka przeznaczona do podziału;
• wstępne założenia dotyczące podziału działki;
• mapa, na której naniesiono projekt podziału;
• protokół z przyjęciem granic działki.

Razem z wnioskiem należy też dostarczyć decyzję o warunkach zabudowy, jeśli taka została wydana, oraz pozwolenie na podział, które zostało wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków (jeżeli działka podlega ochronie zabytków).

W celu dostarczenia do odpowiedniego organu wszystkich dokumentów niezbędne jest skorzystanie z usług geodety. To on uzyskuje od starostwa kopię mapy zasadniczej do celów opiniodawczych, a następnie dokonuje wstępnych założeń dotyczących podziału działki. Do jego obowiązków należy między innymi oznaczenie granic działki do podziału oraz granic nowo powstałych działek czy naniesienie propozycji dostępu nowych nieruchomości do drogi publicznej.

Krok 2. Wydanie decyzji przez władze gminy lub miasta

Jeżeli wszystkie dokumenty są wypełnione prawidłowo, a wszelkie formalności są dopilnowane, odbywa się opiniowanie złożonego wniosku, a następnie wydanie postanowienia. Na tym etapie wójt, burmistrz lub prezydent miasta sprawdza zgodność proponowanego podziału działki z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku wydania negatywnej decyzji, wnioskodawca może wydać zażalenie, które powinno zostać złożone w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia organowi decyzyjnemu. Ewentualne zażalenie jest rozpatrywane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze – negatywna decyzja kolegium wymusza na wnioskodawcy opracowanie nowego wstępnego projektu podziału i złożenie kolejnego wniosku.

Wydanie pozytywnej opinii oznacza z kolei, że projekt podziału nieruchomości gruntowej zostaje wcielony w życie.

Krok 3. Przystąpienie do prac geodety

Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku o podział działki na zlecenie wnioskodawcy do prac powinien przystąpić geodeta, którego pierwszym zadaniem jest zgłoszenie prac w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej. Następnie geodeta dokonuje przyjęcia granic nieruchomości podlegającej podziałowi, do czego niezbędne jest:

• badanie księgi wieczystej nieruchomości, która ma zostać podzielona, oraz innych dokumentów określających jej stan prawny,
• badanie danych, które zostały wykazane w katastrze nieruchomości.

Wszystkie czynności przeprowadzane w ramach przyjęcia granic działki powinny zostać uwzględnione w sporządzonym przez geodetę protokole.

Krok 4. Złożenie operatu podziału nieruchomości w celu uzyskania pozytywnej decyzji o podziale działki

Na zlecenie wnioskodawcy uprawniony geodeta przygotowuje operat podziału nieruchomości, który stanowi podstawę do wydania decyzji zatwierdzającej podział. Geodeta w operacie zamieszcza mapę z projektem podziału, protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych i wykaz synchronizacyjny – jeżeli oznaczenie działek w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej.

Operat jest następnie składany do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta odpowiedzialnego za teren, na którym znajduje się nieruchomość przeznaczona do podziału. Organ dokonuje oceny merytorycznej wniosku i wydaje decyzję. Po wydaniu decyzji potwierdzającej następuje dokonanie wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości.

Ile kosztuje podział działki?

Skoro wiesz już, jak przeprowadzić podział działki i kiedy nie można podzielić działki, spróbujmy odpowiedzieć na pytanie, ile kosztuje podział działki? Trudno jednak jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, ponieważ koszt podziału działki zależy od różnych czynników: przede wszystkim od wielkości działki i liczby części, na które ma być podzielona nieruchomość, ale także lokalizacji działki czy specyfiki terenu. Na koszt podziału działki mogą też wpłynąć inne aspekty: liczba i rodzaj formalności, jakie należy przeprowadzić, to, jaki cennik ma wybrany geodeta, oraz czy wnioskodawca decyduje się skorzystać z usług notariusza.

Możemy oczywiście odnieść się do szacunkowych kosztów. Procedura podziału działki jest najdroższa w Warszawie, gdzie koszty mogą wynieść nawet 8000 zł w 2023 roku. Porównywalne kwoty są w Gdyni i Gdańsku. Drogo jest także w Krakowie (3500-7500 zł), Wrocławiu (3500-7500 zł), Poznaniu (3500-7500 zł) czy Łodzi (3000-6500 zł). Najkorzystniej pod tym względem wypadają takie miasta jak Zabrze, Olsztyn, Kielce, Rzeszów czy Radom, w których koszt podziału działki mieści się w przedziale 2000-5000 zł.

Ile trwa podział działki?

Skoro wyjaśniliśmy już, jak przebiega taka procedura i ile kosztuje, w ramach podsumowania pochylmy się nad jeszcze jedną kwestią związaną z podziałem działki – ile trwa cały proces? Powiedzmy sobie wprost: cała procedura może ciągnąć się przez wiele tygodni, a to, ile trwa podział działki, zależy między innymi od wielkości i specyfiki nieruchomości, wymagań władz lokalnych oraz potencjalnych negatywnych decyzji i odwołań. Generalnie należy zakładać, że podział działki potrwa przynajmniej kilka miesięcy.