[aktualizacja - 3.01.2022]

Przepisy spod znaku tzw. Polskiego Ładu szumnie dotknąć miały między innymi kwestii budowy domu do 70 m² bez pozwolenia. Niektóre z zapowiadanych ograniczeń zostały zniesione, pojawiły się też zapisy o których nie było mowy w zapowiedziach rządzących. Na przykład pojawiły się odrębne przepisy dotyczące małych budynków rekreacji indywidualnej. Poniżej podsumowujemy. (Uwaga - występuje język prawniczy!)

Analiza nowych przepisów o budowie domów do 70 m2 zabudowy

Uchwalone we wrześniu zmiany ustaw Prawo budowlane oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwoliły zakończyć spekulacje na temat zapowiadanych od pewnego czasu ułatwień formalnych przy budowie małych jednorodzinnych budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 m2. Zmienione przepisy wchodzą w życie od dnia 3 stycznia 2022 r.

Rozszerzono listę obiektów nie wymagających pozwolenia na budowę, natomiast wymagających zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (PB art. 29, ust. 1, pkt 1a), o „wolno stojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora”. To ostatnie należy poprzeć stosownym oświadczeniem, złożonym pod rygorem odpowiedzialności karnej (PB art. 30, ust. 2A, pkt 6).

Zobacz projekty domów do 70 m2 powierzchni użytkowej.

Budowa obiektów budowlanych takich jak budynki mieszkalne o powierzchni zabudowy do 70 m2 wymagają wprawdzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na terenie gdzie nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. (ZP art. 59, ust. 2a), ale wprowadzono pewne usprawnienie. W ustawie o planowaniu przestrzennym wprowadzono ograniczenia czasowe zobowiązujące organy wydające decyzję o warunkach zabudowy (ZP art. 64, ust. 1) do znacznego przyspieszenia procedur. Termin po którym właściwy organ powinien wydać decyzję o warunkach zabudowy dotyczącej omawianej kategorii budynków, wynosi 21 dni od dnia złożenia wniosku. Po tym terminie organ wyższej instancji wymierza karę pieniężną jeżeli podmiot występujący o wydanie decyzji wystąpi z takim wnioskiem.

Nowe przepisy na budowę domu do 70 m2 – kierownik i nadzór

W odniesieniu do tej nowej kategorii budynków wprowadzono też możliwość rezygnacji z zatrudnienia kierownika budowy. W tym przypadku jednak wymagane jest oświadczenie inwestora o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową. Na inwestorze ciąży też konieczność złożenia oświadczenia o tym, że dołączona do zgłoszenia dokumentacja jest kompletna (PB art. 30, ust. 2A, pkt 7).

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Należy również dołączyć szereg dokumentów; między innymi (PB art. 30 ust. 1A-4B oraz art. 33, ust. 2, pkt 1-4) :

• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno budowlany w postaci papierowej lub elektronicznej,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolejnym wyjątkiem dotyczącym tylko budynków mieszkalnych jednorodzinnych o pow. zabudowy do 70 m2 jest to, że organ administracji nie ma możliwości sprawdzenia przedstawionej dokumentacji ani wniesienia sprzeciwu (PB art. 30, ust. 5j), a budowę można rozpocząć natychmiast po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (PB art. 30, ust. 5k). Należy jedynie zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót.

Doprecyzowano zakres uprawnień wymaganych przy projektowaniu omawianych budynków. Są to uprawnienia w specjalności architektonicznej lub konstrukcyjno-budowlanej uprawniające do sporządzania projektów w zakresie rozwiązań architektonicznych (PB art. 34, ust. 2c).

Do użytkowania obiektu można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji (PB art. 54, ust. 1). Do zawiadomienia należy dołączyć między innymi geodezyjną inwentaryzację powykonawczą oraz szereg oświadczeń kierownika budowy. W przypadku budowy dla której nie ustanowiono kierownika budowy stosowne oświadczenia składa inwestor (PB art 57, ust. 1ba).

Formalne aspekty ujednoliconej nomenklatury użyteczności budynku od 35 do 70 m2

Przy okazji rozszerzono kategorię budynków rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. Dotychczas były to wyłącznie budynki o powierzchni zabudowy do 35 m3. Obecnie wprowadzono dwie kategorie (PB art. 29, pkt 16b),:

a) do 35 m2 powierzchni zabudowy

b) od 35 do 70 m2 powierzchni zabudowy parterowe przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 metrów i wysięgu wsporników do 2 m.

W obu przypadkach liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki. Nie sformułowano za to żadnych ograniczeń dotyczących obszaru oddziaływania budynków.

Formalności, których należy dopełnić przed rozpoczęciem budowy i po jej zakończeniu dla obu kategorii budynków rekreacji indywidualnej są takie same z jednym wyjątkiem, te większe wymagają uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (ZP art. 59, ust. 2a) o ile oczywiście na danym terenie brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania. Organy wydające decyzję mają na to 90 dni (ZP art. 64 ust. 1), zamiast 65 które obowiązywały przed zmianą.

Zgłoszenie budowy wymaga (PB art. 30) dołączenia jedynie szkicu przedstawiającego planowany obiekt i oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stosowny organ ma jednak 21 dni na wniesienie sprzeciwu i w tym czasie nie wolno rozpoczynać budowy (PB art. 30 ust. 5).

W trakcie budowy jak i po zakończeniu w stosunku do budynkówrekreacji indywidualnej, zarówno tych do 35 m3, jak 35-70 m2, obowiązują takie same formalności. Nie ma obowiązku ustanawiania kierownika budowy (PB art. 42, ust.1 pkt 2, lit. b), prowadzenia dziennika budowy (PB art. 45, ust. 1, pkt 1), nie jest wymagane zawiadomienie organów nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (PB art. 54). Wymagana jest powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna (PB art. 43, ust. 1aa)

Podsumowanie zmian w tabeli (opracowanie: domoweklimaty.pl):

źródło: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/ulatwienia-w-budowie-domow-do-70-m2

Rozważasz budowę małego domu? Zapisz się do newslettera, a powiadomimy Cię i nowych projektach, które mogą spełnić Twoje oczekiwania :)

Treść artykułu przed aktualizacją:

Osoby, które zainteresowane są budowaniem własnego domu, zdecydowanie powinny zwrócić uwagę na nowe możliwości, które ma wnieść projekt „Polski Ład”. Najbardziej interesującym zagadnieniem, które poruszają oficjalne dokumenty wydane przez koalicję trzech partii (Prawa i Sprawiedliwości, Porozumienia i Solidarnej Polski), w tej sprawie są normy odnośnie do budowy domów do 70 m² bez formalności. Czy jednak faktycznie mamy do czynienia z rewolucją?

Projekty domów do 70 m² bez formalności

Dom 70 m² bez formalności to hasło, które ma szansę stać się przełomem w naszym rodzimym budownictwie. Aktualnie bez zezwoleń i kontroli kierownika budowy możemy stawiać jedynie domy 35 m². Są to konstrukcje, które powinny mieć charakter sezonowy. W praktyce często jest jednak tak, że po wybudowaniu takiego domu, wystosowywany jest wniosek o zmianę jego przeznaczenia. Taka okrężna droga prowadziła przede wszystkim do ograniczenia kosztów budowy domu i możliwości przystąpienia do szybkiej jej realizacji. Ostatnio dowiedzieliśmy się jednak o tym, że możliwa ma być budowa domu 70 m² bez zezwolenia. Co to oznacza w rzeczywistości? Z treści „Polskiego Ładu” dowiemy się, że:

„[…] realizacja budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² będzie możliwa bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Termin przyjęcia przez Radę Ministrów: wrzesień 2021 r.”

Kiedy zagłębimy się w szczegóły, dowiemy się także, jakie przełożenie ma mieć planowanych zmian na sytuację osób, które chcą rozpocząć budowę tego typu budynku. Dokument mówi bezpośrednio:

Każdy, kto interesuje się postawieniem budynku z zezwoleniem, wie, że taki proces wymaga naprawdę sporej ilości czasu, a często i cierpliwości w relacji z biurokracją. Skrócenie procesu budowlanego w takiej sytuacji jest więc oczywiste. Na samą decyzję o tym, czy nasz wniosek o zezwolenie na budowę został rozpatrzony pozytywnie, czekamy aż dwa miesiące (w zasadzie do 65 dni). A co z oszczędnościami? Tu warto zadać sobie pytanie: ile kosztuje uzyskanie zezwolenia na budowę domu? Kwota ta może być różna, jednak kilka tysięcy złotych oszczędności może oddawać realną sytuację. O ile zdecydujemy się na brak nadzoru kierownika budowy, bo jest to kwestia właśnie kilku tysięcy złotych. Dlatego na aktualnych zmianach zyskają przede wszystkim te osoby, które planują wykonanie tego typu budynku we własnym zakresie.

Polski Nowy Ład – dom do 70 metrów kwadratowych. Co już wiemy?

Póki co, na temat tego projektu nie wiadomo jeszcze tak wiele. Z aktualnych informacji wynika, że możemy spodziewać się pewnego skrócenia drogi do wybudowania domu z projektów o powierzchni do 70 m². Jednak pamiętajmy, że sam dokument „Polski Ład” nie ma żadnej wiążącej mocy prawnej. Jego założenia będą realizowane m.in. przez Radę Ministrów, a ostateczna forma wdrożonych nowości może być znacząco różna od tego, co jest nam komunikowane. Budowa domu do 70 metrów kwadratowych bez zezwolenia wymaga dostosowania wielu innych norm prawnych. Na razie problem stanowi np. MPZP – dokument, który określa jakie budynki mogą powstać na danym terenie. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zawiera pewne wytyczne, które regulują np. kształt dachów czy inne istotne z perspektywy estetycznej warunki, które ma spełniać nowy budynek. Chodzi o to, by wśród zabudowy polskich miast i wsi nie powstał całkowity chaos. Aktualnie wiele głosów (szczególnie w social-mediach) głosi, jakoby „Polski Ład” miał przekształcić wygląd zabudowy miejscowej we wręcz „slumsy”.

Do takiej sytuacji na pewno nie dojdzie – wygląda na to, że politycy mają już pewne konkretne plany co do tego, jak pogodzić charakter okolicznej urbanistyki z nowymi konstrukcjami w taki sposób, by cała procedura nie nakładała nierealnych wymagań na gminę, a jednocześnie pozwalała na szybkie budowanie domów 70 m² bez pozwolenia. Ale pamiętajmy o tym, że jeszcze nie znamy konkretów.

Warto także wspomnieć, że w Nowym Ładzie przewidziane zostały także takie kwestie jak kredyt bez wkładu własnego na budowę domu, jednak w tym momencie wiemy tylko tyle, że dotyczyć ma on osób w wieku od 20 do 40 lat i jego maksymalna wysokość to 40% lub do 100 tysięcy złotych. Szczegóły finansowania wkładu własnego na budowę domu i zakup mieszkania powinny pojawiać się na poszczególnych etapach legislacji założeń Nowego Ładu. Program ten ma być szczególnie korzystny dla rodzin z dziećmi, gdyż one będą mogły dodatkowo liczyć na umorzenie kredytu na budowę domu. Wartość tego umorzenia określa ilość potomstwa, która przyjdzie na świat po zaciągnięciu zobowiązania. Na drugie dziecko jest to 20 tysięcy, na trzecie 60 tysięcy, na każde kolejne (do 6 maksymalnie) 20 tysięcy.

Domy do 70 m² bez pozwolenia – na jakich zasadach?

Oczywiście to, że dany dom budujemy bez pozwolenia, nie oznacza, że nie musimy się stosować do żadnych norm. W zasadzie wciąż obowiązuje nas naprawdę wiele wytycznych. Prawdopodobnie do tych, które możemy wyszczególnić już teraz, w krótkiej przyszłości dołączą także kolejne. Do najważniejszych wymogów, które już teraz musimy spełniać, by móc wybudować dom 70 m² bez zezwolenia są:

• Zastosowanie do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – o ile takowy jest dostępny w przypadku naszej nieruchomości.
• Zastosowanie do Warunków Zabudowy – określone będą one przez gminę w okresie jednego miesiąca od złożenia wniosku o wydanie takiego dokumentu.
• Zgłoszenie prac budowlanych – określamy w nich, co budujemy, projekt, sposób wykonania tych prac, a także opisać możliwy termin rozpoczęcia prac nad naszym domem.
• Sam budynek musi być parterowy i wolnostojący. Nie może on także wpływać w żaden stopień na sąsiednią działkę.
• Spełnienie wymogów odnośnie do powierzchni zabudowy – nieprzekraczanie limitu 70 m²
• Jednak w praktyce 70 m² nie oznacza, że przestrzeń nadająca się do eksploatacji będzie wynosiła faktycznie 70 m². W trakcie prezentacji założeń „Polskiego Ładu” mowa była o 90 m².

Możliwości budowy domu 90 m² bez konieczności zdobywania pozwoleń atrakcyjną perspektywą

W samym dokumencie opisującym założenia „Polskiego Ładu” na próżno szukać informacji o domu o powierzchni 90 m² bez zezwolenia. Te nadprogramowe 20 metrów kwadratowych wzięło się jednak z możliwości stworzenia użytkowego poddasza. Ale pamiętajmy o tym, że informacja ta pochodzi jedynie z ust polityków prezentujących „Polski Ład”, a nie jest ujęta w programie per se. Dlatego raczej zachęcamy podchodzić do niej z dystansem – podobnie jak do całości planowanych zmian.

Jeśli jednak faktycznie możliwa stanie się budowa domu parterowego 70 m² bez pozwolenia, który wraz z użytkowym poddaszem pozwoli nam na zagospodarowanie aż 90 m², będzie to bardzo dobra informacja. Taki metraż daje ogromne możliwości. Aktualnie budowane domki letniskowe 35 m² cieszyły się faktycznie sporym zainteresowaniem – choć statystyk na ten temat jeszcze nie ma, eksperci branżowi potwierdzają, iż bardzo często kierowane były do nich zapytania o właśnie tego typu konstrukcje. Polacy najwidoczniej chcą się budować, więc jeśli normy zaczną nam to ułatwiać, istnieje spora szansa, że jeszcze większa liczba osób zdecyduje się na zakup i realizację tego typu projektu. Szczególnie że według danych GUS z roku 2019, przeciętna powierzchnia użytkowa wybudowanego mieszkania wynosiła 88,6 m². Jest to średnia, która, póki co się zmniejsza. Budynki jednorodzinne posiadają powierzchnię mieszkaniową wynoszącą średnio 133,8 m², podczas gdy średnia wielkość mieszkania w budynkach wielorodzinnych to 53,1 m². Z pewnością wielu osobom atrakcyjna wydaje się perspektywa zamieszkania we własnym domu, którego metraż przekracza znacząco metraż przeciętnego mieszkania w bloku.

Czy płaski dach to dobry pomysł – wady i zalety

Jeszcze jednym tematem, który został poruszony w trakcie prezentacji „Polskiego Ładu”, jest odniesienie wprowadzanych zmian do domów z płaskim dachem. Tego typu konstrukcje generalnie nie cieszą się specjalnym zainteresowaniem w naszym kraju. Póki co, nie wiadomo do końca, nad czym będą pracowali urzędnicy mający uzdatnić normy odnoszące się do budowania domów do 70 m² bez zezwolenia, jednak taka wzmianka zawarta została w trakcie przemówienia Jarosława Kaczyńskiego nie bez powodu. Niestety jest za wcześnie, by omawiać dokładny kształt wprowadzanych zmian i ich skutek.

Jeśli zaś chodzi o same zalety i wady domu z płaskim dachem, to dosyć skomplikowany temat. Zasadniczo nie jest to rozwiązanie w żadnym stopniu nowatorskie, czy innowacyjne. Domy wyposażone w płaski dach przyjmują przeróżną formę. Mogą to być zarówno konstrukcje luksusowe, jak i bardzo tanie budynki budowane z podstawowych materiałów. Choć w Polsce kojarzą się one raczej negatywnie – przynajmniej w kontekście nieco starszych trendów w budownictwie, kiedy takie konstrukcje mocno szpeciły nasz krajobraz w zestawieniu z estetycznymi, przedwojennymi domkami.

Zalety domów z płaskim dachem to m.in. wyższy poziom bezpieczeństwa. Nawet podczas najgorszej pogody nie grozi nam zerwanie dachu płaskiego, a zdecydowanie może dojść do zerwania dachu spadzistego. Dodatkowo taki dach wymaga mniejszych nakładów finansowych – konstruuje się go z wykorzystaniem mniejszej ilości materiałów. Pokrycie tego typu ogranicza także przestrzeń z zewnątrz naszego domu, co sprzyja zachowaniu większej ilości ciepła wewnątrz budynku. Może to być istotne z perspektywy aktualnych norm budowlanych. Poza tym korzystnie wpływa na koszt ogrzewania.

Zalet jest sporo, wad jednak też kilka należy wyróżnić. Przede wszystkim tego typu rozwiązanie jest bardziej podatne na przeciekanie. Odpowiednia izolacja dachu wymaga pewnej wiedzy od osób pracujących nad danym budynkiem. Jeśli będziemy mieć do czynienia z sytuacją, w której w praktyce nie potrzebujemy nadzoru profesjonalisty nad naszą inwestycją, może to prowadzić do pewnych podstawowych błędów. Nieodpowiednio wykonany dach płaski grozi nam powstawaniem nadmiernej wilgoci we wnętrzu naszego domu. Poza tym musimy także pamiętać, że pokrycie tego typu wymaga także pewnej uwagi zimą, gdy opady śniegu są spore. Musimy pamiętać o tym, by ciężar śniegu nie zagroził stabilności naszej konstrukcji.

Dom do 70 m² – koszt budowy

Po pokazaniu zmian w „Polskim Ładzie” ceny budowy domów mogą znacząco się zmienić. Aktualnie wykonanie takiej konstrukcji to koszt w przedziale 100 – 200 tysięcy złotych. Wiele tu zależy oczywiście od projektu i naszych indywidualnych preferencji. Ceny te mogą jednak w przyszłości wzrosnąć. Aktualnie widać pewne tendencje w tym kierunku wynikające m.in. z postępującej inflacji i wyższych cen materiałów. Poza tym wyższe zainteresowanie będzie generowało popyt, który także może mieć niebagatelny wpływ na to, ile ostatecznie przyjdzie nam wydać. Pewne jest jednak to, że tego typu konstrukcje na pewno będą stanowiły silną konkurencję dla mieszkań w blokach. Tych ceny są bardzo wysokie, a metraż rzadko kiedy aż tak atrakcyjny.

Polecane projekty domów do 70 m² z poddaszem (Drops, Drops 2)

Jeśli zaś chodzi o to, jakie konkretnie domy można będzie postawić bez zezwolenia w momencie, gdy program „Mój dom 70m2” wejdzie w życie, polecamy zapoznać się z domami Drops i Drops 2.

Te konstrukcje zdecydowanie nadają się do eksploatacji w kilka osób. Są one dosyć tanie w realizacji i mogą przewidywać wykonanie tarasu. Tego typu budowle docenią zarówno single, jak i pary, a także niewielkie rodziny. Innym ciekawym projektem, na który warto zwrócić uwagę, jest Mors D.

To także dom parterowy, który mieści się w 70 m². Wszystkie te konstrukcje są niezwykle estetyczne i praktyczne w codziennym użytkowaniu.