Pozwolenie na budowę – wszystko, co powinieneś wiedzieć

Budowa domu jednorodzinnego jest procesem nie tylko czasochłonnym, ale również wymagającym konkretnych formalności. Najważniejszą z nich jest uzyskanie pozwolenia na budowę, dzięki któremu mamy pewność, że cała inwestycja będzie przeprowadzona zgodnie z prawem. Jak powinien wyglądać wniosek o pozwolenie na budowę, gdzie się go składa i jak długo czeka się na odpowiedź? W artykule opisujemy wszystko, co powinieneś wiedzieć o tym dokumencie.

Czym jest pozwolenie na budowę?

Wszelkie rozmowy i dyskusje na temat pozwolenia na budowę najlepiej jest zacząć od tego, czym w ogóle jest pozwolenie na budowę. Tutaj wystarczy odnieść się do prawa budowlanego i ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku. W art. 3. rozdziału 1. możemy znaleźć definicję, która pozwolenie na budowę opisuje jako:

(…) decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.(1)

To tyle w kwestii prawnej. Obok tej formalnej definicji istnieje również bardziej potoczne rozumienie pozwolenia na budowę. W tym kontekście pojęcie to oznacza po prostu zbiór wszystkich dokumentów, które powinny znaleźć się w dokumentacji, na mocy której wydawane zostaje zezwolenie na budowę domu jednorodzinnego lub innego obiektu. Co powinien zawierać wniosek o pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę – jakie dokumenty są potrzebne?

Co powinno zawierać pozwolenie na budowę? Dokumenty, które należy złożyć razem z wnioskiem, są ściśle określane przez prawo budowlane, dlatego cała dokumentacja musi być zgodna z aktualnymi przepisami. Obecnie, w 2022 roku, na dokumentację powinny złożyć się:

• wniosek o pozwolenie na budowę – jest to formalne pismo (Wniosek o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę [B1]), które należy złożyć na urzędowym formularzu. Wniosek jest dostępny do pobrania na rządowej stronie www.gov.pl;
• dokumentacja projektowa – czyli zbiór dokumentów służących do opisu przedmiotu zamówienia na wykonanie robót budowlanych, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Elementy dokumentacji projektowej to między innymi projekt architektoniczno-budowlany w zakresie uwzględniającym specyfikę robót budowlanych, projekt zagospodarowania działki oraz projekt techniczny (zawiera m. in. opis techniczny architektury, konstrukcji, instalacji wodno-kanalizacyjnej, ogrzewania i wentylacji); można także, choć nie jest to konieczne dołączyć projekt wykonawczy (czyli szczegółowe opracowanie obiektu, w którym znajdują się informacje o zbrojeniach, rzuty prętów, specyfika ich połączeń, inne informacje konstrukcyjne, detale architektoniczne i dokładny przebieg instalacji wodno-kanalizacyjnej, grzewczej czy elektrycznej).

Do powyższych dokumentów w 2022 roku należy dołączyć następujące dokumenty: Oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane oraz ewentualne inne konieczne uzgodnienia (w przypadku domów jednorodzinnych najczęściej – uzgodnienie zjazdu z drogi czy pozwolenie wodnoprawne na urządzenia wodne – np. drenaż opaskowy).

Wniosek o pozwolenie na budowę – jak go złożyć?

Wiesz już, jak powinien wyglądać wniosek o pozwolenie na budowę, jak go złożyć i co powinno się w nim znaleźć. Istotną kwestią jest jednak także to, gdzie składa się taką dokumentację i kto wydaje pozwolenie na budowę domu.

Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w wydziale architektury lub urbanistyki urzędu właściwego dla miejsca planowanej budowy. Zgodnie z art. 82 ust 2. prawa budowlanego organem pierwszej instancji, który wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę, jest starosta powiatowy lub prezydent miasta na prawach powiatu. Decyzja jest wydawana między innymi na podstawie:

• kompletności wniosku – organ sprawdza, czy dokumentacja zawiera wszystkie niezbędne dokumenty i w przypadku braku poszczególnych informacji, opinii, zezwoleń czy sprawozdań wzywa wnioskodawcę do ich uzupełnienia w wyznaczonym terminie;
• zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z aktualnymi przepisami prawa, ustaleniami planu miejscowego, decyzją o warunkach zabudowy czy wymaganiami ochrony środowiska.

W przypadku odmowy pierwszej instancji i złożenia odwołania organem wydającym decyzję o pozwoleniu na budowę staje się wojewoda lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Wniosek o pozwolenie na budowę a czas

Skoro opisaliśmy już aspekt formalny, poruszmy kwestię tego, ile w praktyce trwa otrzymanie pozwolenia na budowę domu. Kwestia czasu oczekiwania jest o tyle istotna, że w niektórych przypadkach – na przykład przy niesprzyjających warunkach atmosferycznych o konkretnej porze roku – termin wydania pozwolenia może znacząco opóźnić prace budowlane. Z tego względu wniosek o pozwolenie na budowę dobrze jest składać z wyprzedzeniem, by inwestycję można było rozpocząć w planowanym czasie.

Ile czasu czeka się na pozwolenie na budowę?

Zacznijmy od tego, ile się czeka na pozwolenie na budowę. Prawo budowlane mówi, że na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji organ ma 65 dni, a za każdy kolejny dzień zwłoki organ wyższego stopnia nalicza organowi decyzyjnemu karę pieniężną w wysokości 500 złotych.

Oczywiście, jak wspomnieliśmy, może się zdarzyć, że organ decyzyjny odrzuci wniosek – na przykład przez stwierdzoną niezgodność projektu z przepisami prawa czy warunkami zabudowy lub jego niekompletność, określając jednocześnie termin, w jakim wszelkie braki (wykazane w Postanowieniu) muszą zostać uzupełnione, a niezgodności usunięte. Na mocy art. 64. par. 2. Kodeksu Postępowania Administracyjnego niewprowadzenie odpowiednich zmian i nieusunięcie braków formalnych w wyznaczonym terminie jest równoznaczne z pozostawieniem wniosku o pozwolenie na budowę bez rozpoznania.

W tym kontekście warto wspomnieć o tym, że w przypadku odrzucenia wniosku o pozwolenie na budowę, wnioskodawca ma 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji – na złożenie odwołania, które powinno trafić do organu wyższego rzędu, czyli wojewody lub, jeśli poprzednią decyzję wydawał wojewoda, do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Warto dodać, że termin 65 dni może ulec wydłużeniu, zwłaszcza w przypadku sytuacji, za które odpowiada inwestor. Zawieszenie postępowania może też mieć miejsce  z przyczyn niezależnych od urzędu np. w przypadku pojawienia się kolejnych odwołań od sąsiadów.

Ile jest ważne pozwolenie na budowę?

Ile jest ważne pozwolenie na budowę budynku? Przede wszystkim, trzeba pamiętać o tym, że wydanie zgody przez organ decyzyjny nie jest z miejsca jednoznaczne z możliwością rozpoczęcia prac budowlanych. Po wydaniu decyzji trzeba poczekać 14 dni na jej uprawomocnienie – dopiero potem można zacząć wszelkiego rodzaju prace na działce.

Sama zgoda na pozwolenie na budowę jest ważna przez 3 lata i jest to czas, w którym należy rozpocząć budowę domu. W innym przypadku decyzja wydana przez organ traci ważność i wszelkie formalności trzeba załatwiać od nowa.

Na marginesie, warto wspomnieć o tym, że jest jeszcze jedna sytuacja, w której pozwolenie na budowę traci ważność. Chodzi tu o sytuację, w której prace budowlane zostają przerwane na okres 3 lat lub dłuższy. Wówczas do wznowienia budowy również niezbędne jest uzyskanie nowego pozwolenia.

Przerwanie budowy nie zostaje jednak odnotowywane automatycznie, a dopiero pod koniec budowy. Potwierdzeniem ciągłości wykonywanych prac są wpisy do dziennika budowy.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę?

Po przebrnięciu przez wszystkie formalności pojawia się ostateczne pytanie: ile kosztuje pozwolenie na budowę? Samo uzyskanie pozwolenia na budowę, w przypadku zabudowy mieszkaniowej jest bezpłatne.* Z niewielkimi opłatami urzędowymi (17 zł) może wiązać się złożenie zaświadczenia o pełnomocnictwie (jeśli ustanawiamy pełnomocnika). Opłatę wnosi się też w sytuacji, gdy występujemy o pisemne zaświadczenie potwierdzające prawo do zabudowy – w sytuacji, gdy zamiast pozwolenia korzystaliśmy z procedury zgłoszenia i zaszła potrzeba formalnego potwierdzenia takiego stanu rzeczy (w normalnym trybie przy zgłoszeniu budowy np. domu do 70 m2 pow. zabudowy zgoda jest udzielana milcząco). 

*Cena ta dotyczy jednak jedynie budowy domu jednorodzinnego. W przypadku budynków, na terenie których ma być prowadzona działalność gospodarcza, cennik jest nieco inny: opłata za 1m² powierzchni użytkowej przypisanej do części niemieszkalnych wynosi 1 złoty, jednak całkowita opłata za wydanie pozwolenia nie może być wyższa niż 539 złotych.

Pamiętajmy, że do potencjalnych kosztów związanych z pozwoleniem na budowę w szczególnych przypadkach należy doliczyć opłatę za zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu projektu architektoniczno-budowlanego (47 złotych) czy koszt związany z przeniesieniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych na rzecz innego podmiotu (90 złotych).

Jakie obiekty wymagają uzyskania pozwolenia na budowę?

Zmierzając do końca omówienia, warto poruszyć kwestię tego, jakie obiekty wymagają uzyskania pozwolenia na budowę w 2022 roku, a jakie potrzebują jedynie zgłoszenia – w końcu prace budowlane nie zawsze muszą dotyczyć nowo stawianego domu. Prawo budowlane co prawda nie wskazuje, jakie konkretnie obiekty są objęte nakazem uzyskania pozwolenia na budowę, jednak w art. 29 ust. 1 i ust. 2 ustawy wskazuje, jakie obiekty pozwolenia nie wymagają. Należą do nich między innymi:

• wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolno stojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Lista prac budowlanych, które wymagają zgłoszenia, a nie pozwolenia, jest znacznie dłuższa i znajdziemy na niej również obiekty takie jak sieci kanalizacyjne i wodociągowe, tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce, czy wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże i wiaty o powierzchni zabudowy d 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki. Zachęcamy do zapoznania się z pełną listą obiektów niewymagających pozwolenia na budowę w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. Więcej na ten temat można przeczytać w naszych innych artykułach na temat domów do 35 mkw. i domów do 70 mkw.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę – podsumowanie

Chociaż dla osoby, która po raz pierwszy decyduje się na budowę domu jednorodzinnego na działce, uzyskanie pozwolenia na budowę może wydawać się procesem dość skomplikowanym i czasochłonnym, w rzeczywistości spełnienie wszystkich formalności nie jest aż tak trudne. Pamiętaj, że w całym procesie poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę kluczową rolę odgrywa projektant i to właśnie on pomaga w zebraniu wszystkich niezbędnych dokumentów oraz prawidłowym, zgodnym z aktualnymi przepisami skompletowaniu wniosku.

Mamy nadzieję, że powyższy artykuł pomógł Ci zrozumieć, czym jest pozwolenie na budowę i dowiedzieć się, jak je uzyskać. Jeśli wszystko jest jasne, do dzieła!

 (1) https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf