Poradnik inwestora: przedmiar robót budowlanych, kosztorysy ofertowe i rozliczanie etapów budowy
Inwestując w budowę domu czy kompleksu mieszkalno-usługowego, należy się zastanowić nad tym, jaki proces jest najbardziej opłacalny. Jeśli decydujemy się na zrealizowanie projektu indywidualnego, będziemy musieli wykonać kosztorys, który pomoże ustalić cenę całej inwestycji. Z kolei jego podstawą będzie przedmiar robót.
Projekt, kosztorysy i przedmiar robót – od czego zacząć?
To, jak powinna wyglądać nasza dokumentacja, zależy w głównej mierze od rodzaju naszej inwestycji. To jednak przedmiarowanie jest czynnością, od której powinno się zacząć jakiekolwiek kosztorysowanie, szczególnie jeśli chcemy sprawdzić kilka firm wykonawczych.
Przedmiar robót budowlanych, czyli kosztorys ślepy lub nakładczy, to dokument, który często myli się z kosztorysem inwestycyjnym. Zgodnie z ustawą z 2004 r. są to dwie odrębne rzeczy. Oba elementy stanowią jednak najważniejsze dokumenty dla inwestora.
| Kosztorys inwestycyjny | Przedmiar robót budowlanych |
| Podstawa określenia zamówienia publicznego | Opisuje przedmiot zamówienia |
| Jest wykonywany na podstawie przedmiaru robót | Składnik dokumentacji projektowej |
| Przeznaczony dla inwestora | Przeznaczony głównie dla wykonawcy |
Pamiętajmy, że do przedmiarowania konieczny jest już kompletny projekt budowlany, czyli taki, który został w pełni adaptowany do warunków lokalnych, niezależnie od tego, czy był to gotowy czy indywidualny projekt wykonawczy.
Przedmiar robót budowlanych – wykonanie i cel
Kosztorys nakładczy wykonuje się zazwyczaj w przypadku większych inwestycji oraz w celach ofertowych i przetargowych, czyli wtedy, gdy projekt jest przedmiotem tzw. zamówienia publicznego. Opracowanie przedmiarowe powinno zawierać:
- kartę tytułową,
- spis działów,
- tabele przedmiaru robót,
- nazwy i kody dla grup, klas oraz kategorii robót.
Przedmiar robót budowlanych wykonuje specjalista (kosztorysant), który ma wiedzę techniczną i budowlaną. Ponieważ dokument ma być podstawą do wykonania kosztorysu inwestycyjnego, muszą się w nim znaleźć także rubryki na szczegółowe informacje na temat:
- kosztów materiałów budowlanych – ceny powinny zawierać koszty ich zakupu,
- stawek godzinowych robotników – obejmują one wszelkie elementy wliczane do wynagrodzenia, a także jego koszty, np. premie czy płace dodatkowe i uzupełniające.
Dzięki kosztorysowi ślepemu inwestor może uzyskać szacunkowe informacje na temat wartości przedsięwzięcia budowlanego. Jeśli nie będzie rzetelnie wykonany, istnieje prawdopodobieństwo, że koszty budowy zostaną nieprawidłowo ocenione przez wykonawcę, co będzie skutkowało np. przekroczeniem budżetu w trakcie prac. Jakich jeszcze błędów unikać podczas realizacji tego typu inwestycji? Więcej na ten temat w artykule TOP 10 popełnianych błędów w trakcie budowy domu, które biją po kieszeni.
Kosztorys inwestorski uproszczony – najważniejszy dokument inwestora
Zgodnie z rozporządzeniem Unii Europejskiej obecne przepisy wymagają wykonywania kosztorysu inwestorskiego w wersji uproszczonej, czyli opartej na rynkowych cenach jednostkowych. Kosztorys inwestycyjny może być jednak sporządzony także metodą szczegółową.
Dzięki kosztorysowi inwestorskiemu uproszczonemu dowiemy się, ile będzie nas kosztowała inwestycja, co daje również podstawy do wyboru odpowiedniego wykonawcy robót.
Inne rodzaje kosztorysów budowlanych
Oprócz przedmiaru robót budowlanych (zwanego kosztorysem nakładczym lub ślepym) i kosztorysu inwestycyjnego istnieją jeszcze inne rodzaje kosztorysów. Są to:
- kosztorys ofertowy – tę wycenę przygotowuje wykonawca (bądź wykonawcy), który na podstawie dokumentacji i przedmiaru robót ustala koszty inwestycji. W tym momencie niezwykle ważne jest posiadanie przez nas kosztorysu inwestorskiego, z którym możemy porównać oferty wykonawców. Nie zawsze najtańszy kosztorys ofertowy będzie dla nas najlepszy;
- kosztorys powykonawczy – tę wycenę wykonuje się po skończonych pracach, w przypadku, gdy nie został stworzony kosztorys ofertowy i niemożliwe było ustalenie całości zakresu wykonawczego. W takiej sytuacji to, ile inwestor powinien zapłacić podwykonawcy, ocenia się już po skończeniu jego prac;
- kosztorys zamienny – to dokument, który ma na celu zastąpić i zamienić kosztorys ofertowy ze względu na zmiany ilości wcześniej ustalonych w kosztorysie nakładczym jednostek przedmiarowych robót.
Co otrzymujemy, kupując projekt domu?
Gotowe projekty domów ograniczają konieczność załatwiania i opłacania podstawowych kosztorysów. Oprócz projektu wykonawczego zostanie stworzony projekt budowlany zgodny z miejscowym zagospodarowaniem przestrzennym, a dodatkowo otrzymujemy dziennik budowy.
Wraz z gotowym projektem otrzymamy przedmiar robót budowlanych oraz szczegółowy kosztorys inwestorski, co znacznie zaoszczędzi nasz czas, a także pieniądze. Gotowe dokumenty możemy od razu przekazać wykonawcy, a poza tym stanowią one ważną podstawę do rozpatrywania kosztorysów ofertowych. Rozważając wybór gotowego projektu domu, warto dokładnie zapoznać się z informacjami dotyczącymi zasad przedmiarowania i ustalania kosztów robót budowlanych.
Nawet inwestując w prywatny dom mieszkalny, potrzebujemy kosztorysów. W innym razie nie będziemy mogli odpowiednio przygotować się na wydatki, jakie nas czekają.
