Przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny

Podjęcie decyzji o budowie wolnostojącego domu jednorodzinnego to z jednej strony krok ekscytujący, przełomowy w życiu każdego człowieka, jednak z drugiej – będący dużym wyzwaniem pod kątem finansowym i logistycznym. Nie może zatem dziwić fakt, że część inwestorów szuka rozwiązań alternatywnych, takich jak przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny. Czy można przekształcić budynek gospodarczy na mieszkalny? Z jakimi formalnościami się to wiąże i jakie są potencjalne koszty takiej operacji? O tym wszystkim piszemy poniżej!

Adaptacja budynku gospodarczego na mieszkalny – co to właściwie znaczy?

Zacznijmy od podstaw, czyli wyjaśnienia, dlaczego w budynku gospodarczym nie można zamieszkać ot tak? Mówiąc najogólniej, dlatego, że każdy obiekt budowlany wznoszony jest w ten sposób, by optymalnie odpowiadał sposobowi jego użytkowania. W zależności od tego, czy mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym, gospodarczym czy usługowym, inne będą warunki techniczne, jakim musi on odpowiadać, czy same opłaty jego utrzymania.

Kiedy możliwe jest przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny?

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny jest jednak możliwe – zwłaszcza wtedy, gdy obiekt jest już podłączony do wody, prądu, gazu czy kanalizacji. Na mocy prawa budowlanego, a dokładniej jego art. 71, możliwe jest zmienienie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub tylko jego części. Zgodnie z prawem zmiana sposobu użytkowania budynku to:

• podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Jak przekształcić budynek gospodarczy na mieszkalny?

Jak przekształcić budynek gospodarczy na mieszkalny? Rzecz jasna, nie można tego zrobić „po swojemu”. Wszelkie działania podjęte na własną rękę mogą zostać uznane za tzw. samowolę budowlaną, której konsekwencje mogą być dotkliwe – od kary grzywny finansowej, przez nakaz rozbiórki obiektu, aż po karę pozbawienia wolności. Jak przekwalifikować budynek gospodarczy na mieszkalny zgodnie z prawem? 

Krok 1. Zapoznaj się z całą procedurą

Czy budynek gospodarczy można przekształcić na mieszkalny? Tak, ale trzeba to zrobić zgodnie z prawem – przede wszystkim wypełnić i złożyć stosowny wniosek. Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny wymaga zgłoszenia w starostwie lub u prezydenta miasta, odpowiadającym położeniu nieruchomości. Zasadniczo jest to kluczowy aspekt całej procedury.

Krok 2. Wypełnij wniosek

Odpowiedni wniosek możesz pobrać z rządowej strony biznes.gov.pl. Jest on tam dostępny pod nazwą „Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części”.

Wniosek należy wypełnić wraz z niezbędnymi załącznikami, na które składają się:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych,
• opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi,
• opis i rysunek, który ukazuje granice nieruchomości i sąsiedztwo innych budynków,
• wyraźne oznaczenie części budynku, w której ma zostać przeprowadzona zamiana przeznaczenia,
• wydane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania budynku lub jego części z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
• ekspertyza techniczna, którą przygotowała osoba do tego uprawniona.

Jeżeli w danym przypadku jest to wymagane, wniosek powinien uwzględnić również pozwolenia i opinie specjalistów.

Krok 3. Złóż wniosek

Wniosek – jak wspomnieliśmy wcześniej – należy złożyć w starostwie powiatowym lub u prezydenta miasta na prawach powiatu. Jednocześnie warto mieć świadomość tego, że sprawy nie trzeba załatwiać fizycznie. Według aktualnych przepisów możliwe jest listowne wysłanie wniosku lub złożenie go online. Mając Profil Zaufany, możesz złożyć wniosek o przekształcenie budynku na portalu e-Budownictwo.

Krok 4. Zapoznaj się z decyzją

Od chwili złożenia wniosku odpowiedni organ administracji państwowej ma 30 dni na odpowiedź. Jeżeli w tym czasie otrzymasz zgodę lub po upływie 30 dni nie otrzymasz żadnej odpowiedzi (następuje wówczas tzw. zgoda milcząca), możesz zgodnie z prawem rozpocząć prace mające na celu zaadaptowanie obiektu gospodarczego w budynek mieszkalny.

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny - koszt

Wiesz już, jak zmienić budynek gospodarczy na mieszkalny w legalny sposób. W ramach podsumowania na koniec wspomnijmy jeszcze o potencjalnych kosztach takich działań. Na początku powiedzieliśmy, że przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny może być korzystną alternatywą z finansowego punktu widzenia dla budowy nowego domu. I w istocie tak jest, niemniej trzeba pamiętać o tym, że taka adaptacja również wiąże się z wydatkami przynajmniej rzędu kilkunastu - kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jak powiedzieliśmy, budynek mieszkalny musi spełniać inne warunki techniczne, niż gospodarczy, dlatego działania takie często wiążą się z przebudową izolacji przegród zewnętrznych, wymianą okien i połaci dachowej czy przeprowadzeniem prac termomodernizacyjnych. Do tego należy doliczyć koszty formalnych postępowań, związanych z uzyskaniem opinii czy ekspertyz. Oczywiście końcowe koszty – nawet jeśli będą duże – i tak będą niższe niż w przypadku budowania domu od zera.