Rozliczenie robót budowlanych: wynagrodzenie ryczałtowe i kosztorysowe – jakie wynagrodzenie wybrać za roboty budowlane?

Prawo budowlane nie określa wszystkich spraw i sytuacji związanych z relacją między wykonawcą a zleceniodawcą. Jednym z najważniejszych aspektów, który nie jest sformalizowany w prawie budowlanym, jest brak regulacji dotyczących rozliczania robót budowlanych. Z tego względu przyjęło się, że zasady są zawsze określane przez strony umowy. Najczęściej spotykamy wynagrodzenie kosztorysowe i wynagrodzenie ryczałtowe. Co to jest i czym się różnią? Sprawdź, jakie rodzaje wynagrodzeń za usługi budowlane mogą być najkorzystniejsze.

Ryczałt czy kosztorys – podstawowe informacje

Podstawowe rodzaje wynagrodzeń wykorzystywane w branży budowlanej to ryczałt i kosztorys. To dwie proste formy rozliczeń, które różnią się od siebie przede wszystkim tym, kiedy następuje wycena prac. Wiele osób zastanawia się, na czym polega wynagrodzenie ryczałtowe. Umowa ryczałtowa jest zawierana na niezmienną, z góry określoną kwotę. Dopiero później przystępuje się do prac. Natomiast rozliczenie w ramach drugiej wspomnianej formy następuje na podstawie kosztorysu powykonawczego, szczegółowo opisującego dokonane etapy pracy.

Warto zapoznać się z dostępnymi w internecie przykładowymi dokumentami przedstawiającymi rozliczenie robót budowlanych. Wzór jest niezbędny w celu odpowiedniego sporządzenia dokumentacji, o którą powinni zadbać wszyscy zainteresowani. Warto skorzystać z dostępnych w internecie materiałów, aby mieć pewność, że sporządzamy w pełni zgodną z prawem część dokumentacji, jaką jest umowa o roboty budowlane – wzór pozwoli uniknąć nam pomyłek.

Umowę, niezależnie od jej typu, zawsze podpisują dwie strony. Wykonanie ustalonych w zakresie umowy prac jest obowiązkiem wykonawcy, natomiast podmiot zlecający roboty budowlane musi opłacić wynagrodzenie. W niektórych przypadkach ta kwestia okazuje się problematyczna, zwłaszcza gdy pojawią się nieprzewidziane wcześniej okoliczności, takie jak konieczność wykonania robót dodatkowych.

Wynagrodzenie wykonawcy a roboty zamienne i dodatkowe – treści ustawy Pzp

Ustawa Pzp (Dz. U. z 2013 r. poz. 903 z późn. zm.), czyli ustawa Prawo Zamówień Publicznych, reguluje kwestie wynagrodzeń w przypadku prac realizowanych ze środków publicznych.

Niekiedy w tego typu pracach pojawiają się nieprzewidziane wcześniej okoliczności. W niektórych przypadkach mamy do czynienia ze zmianami, które mogą wpłynąć na wynagrodzenie ryczałtowe w zamówieniach publicznych. Roboty dodatkowe i zamienne są czymś wcześniej nieprzewidzianym. Jeśli wynagrodzenie jest ustalone wcześniej, tak jak w przypadku, którym jest rozliczenie ryczałtowe, to zgodnie z ustawą umowa ryczałtowa nie obowiązuje zamówień dodatkowych. W tym przypadku zgodnie z literą prawa najlepiej jest złożyć zamówienie i zawrzeć kolejną umowę z tym samym wykonawcą. W przypadku zamówień publicznych podobna procedura obowiązuje również w sytuacji, w której rozliczenie wynagrodzenia występuje na podstawie kosztorysu. Warto wcześniej zapoznać się z tym, jak od strony formalnej powinno wyglądać wynagrodzenie kosztorysowe. Wzór pomoże sporządzić nam pełną dokumentację.

Ciekawym rozwiązaniem omówionych problemów, z którego czasem korzysta się w branży budowlanej, jest również wynagrodzenie mieszane kosztorysowo-ryczałtowe. Należy podkreślić, że nie jest to prawnie usankcjonowany typ umowy. Forma mieszana polega najczęściej na ryczałtowym wynagrodzeniu za pewien zakres prac oraz wynagrodzeniu kosztorysowym za roboty dodatkowe.

Kosztorysy przy ryczałcie – zasady i prace dodatkowe

Warto wiedzieć, że kosztorys przy ryczałcie również ma znaczenie. Jednak w takim przypadku mówimy o kosztorysie ofertowym, który zgodnie z prawem ma charakter informacyjny i pomocniczy. Oznacza to, że nie jest dokumentem wiążącym. Kwoty, które są zapisane w tego typu kosztorysie, nie mogą być dokładnie egzekwowane przez zleceniodawcę. Mimo to zgodnie z ustawą Pzp wykonawca prac powinien przedstawić zleceniodawcy kosztorys.

Wynagrodzenie kosztorysowe i ryczałt – zasady zmian umowy

Warto wiedzieć, że zasady zmian umów związanych z pracami budowlanymi w dużej mierze zostały uregulowane przez przepisy Kodeksu Cywilnego. Jest to związane z faktem, że większość umów w pracach budowlanych jest zawierana w ramach umowy o dzieło.

Według Art. 629. KC w przypadku rozliczania się poprzez formę kosztorysu, gdzie wcześniej sporządzono zestawienie przewidywanych kosztów, obie strony umowy mają prawo wystąpić o korektę w ustalonym wynagrodzeniu, jeśli wystąpiły specyficzne okoliczności. W myśl Kodeksu Cywilnego zaliczamy do nich sytuację, w której ze względu na zarządzenie organu państwowego zmieniła się wysokość cen używanych do wcześniejszych obliczeń.

Jeśli kosztorys pochodził od wykonawcy, to może on żądać podwyższenia wynagrodzenia

Co więcej, według artykułu 630 Kodeksu Cywilnego, wykonawca może żądać podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego w sytuacji, w której pojawiły się prace dodatkowe. Trzeba jednak mieć na uwadze, że jeśli kosztorys pochodził od wykonawcy, to musi on udowodnić, że prace tego typu nie mogły zostać wcześniej przewidziane. Dodatkowo warto pamiętać, że powinno się uzyskać zgodę zamawiającego na wykonanie dodatkowych prac.

Ryczałt i problematyczne dodatkowe roboty budowlane

Często mówi się, że dużo korzystniejsze dla zamawiającego jest właśnie rozliczenie ryczałtowe. Na czym polega trudność, gdy wykonawca chce podwyższyć swoje wynagrodzenie ze względu na konieczność wykonania prac nieprzewidzianych w umowie? Wiele tłumaczy obecność w Kodeksie Cywilnym problematycznego artykułu 632 § 1, który mówi właśnie o tym, że jeżeli strony umówiły się na rozliczenie ryczałtowe, to wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia. Rozliczanie ryczałtowe między stronami umowy z definicji polega na ustaleniu wcześniej niezmiennej kwoty.

Rażąca strata jako przesłanka podwyższająca ryczałt

Wielu wykonawców z pewnością może spać spokojnie z uwagi na zapis o rażącej stracie, który jest zawarty w Art. 632. § 2. KC. W tym ustępie zawarto ważną adnotację. W myśl zapisu umowa ryczałtowa może zostać rozwiązana przez sąd lub kwota ryczałtu może zostać podwyższona, jeżeli wykonanie dzieła w pierwotnej kwocie mogłoby skutkować rażącą stratą po stronie wykonawcy dzieła. Ten zapis obowiązuje jedynie w przypadku, w którym okoliczności zmuszające wykonawcę do podjęcia prac dodatkowych nie mogły być wcześniej przewidziane.

Co wybrać – ryczałt czy kosztorys w umowie o roboty budowlane?

Wybór formy rozliczenia za roboty budowlane, czyli wynagrodzenie kosztorysowe a ryczałtowe w dużej mierze zależy od naszej pozycji. Jeśli jesteśmy wykonawcami, dużo korzystniejsze może być dla nas podpisanie umowy w formie kosztorysu. Wynagrodzenie kosztorysowe pozwala na pewność, że nawet w wypadku, gdy wystąpią istotne zmiany i będzie potrzeba wykonania dodatkowych usług budowlanych, z pewnością otrzymamy pełną zapłatę. To korzystniejsze dla firmy wykonującej prace budowlane, ponieważ wszystkie zmiany mogą być bez problemu ujęte w rozliczeniu.

Natomiast z perspektywy podmiotu zlecającego roboty budowlane, korzystniejszy okazuje się ryczałt. Rozliczenie tego typu jest szczególnie korzystne w przypadku zamówień publicznych, które najczęściej są związane z przetargami. Te z kolei najczęściej wygrywają oferty, które są tańsze, więc dla zleceniodawcy niekorzystne są zmiany w ustalonej przed rozpoczęciem prac kwocie.

Zastanawiając się nad formami rozliczeń umów budowlanych, warto dowiedzieć się, czy możliwe jest wynagrodzenie ryczałtowe w umowie o pracę. W myśl Kodeksu Pracy ryczałt nie może zastąpić stałego wynagrodzenia, a jedynie być dodatkowym uposażeniem np. za pracę wykonywaną w godzinach ponadnormatywnych. Z tego względu w wielu robotach budowlanych podpisywanie umowy o pracę nie ma sensu.

Granice wynagrodzenia ryczałtowego w umowie o roboty

Jednakże warto zauważyć też, że niezmienność wysokości wynagrodzenia w przypadku ryczałtu jest ryzykowna dla obu stron umowy. Problemy, które napotykają wykonawcy, zostały już omówione. Natomiast inwestor podejmuje ryzyko w zakresie niedopuszczalności do obniżenia wynagrodzenia ryczałtowego, nawet w przypadku, w którym prawdopodobnie okaże się, że inwestor dokonał nadpłaty.

Kiedy można obniżyć wynagrodzenie ryczałtowe za roboty?

W szczególnych okolicznościach można obniżyć wynagrodzenie ryczałtowe. Muszą jednak istnieć wyraźne i potwierdzone przesłanki do tego typu działania. Jest to możliwe w przypadku, gdy wykonawca nie wywiąże się z wszystkich robót, które miało objąć wynagrodzenie ryczałtowe. W takim przypadku zapłata za roboty budowlane może ulec obniżeniu w stopniu odpowiadającym niewykonanej części umowy.

Aby uniknąć takich sytuacji jako inwestor, warto wiedzieć, jak znaleźć dobrą ekipę budowlaną. To równie ważne, gdy jesteśmy inwestorem w sprawie zamówienie publicznego, jak i np. budowy naszego własnego domu. W sytuacjach zleceń związanych z budownictwem mieszkalnym, w które jesteśmy zaangażowani jako zleceniodawcy prywatni, warto rozważyć kontraktowy sposób budowy domu i kiedy budowa systemem gospodarczym się opłaca. W systemie kontraktowym zatrudniamy kilka niezależnych ekip, które musimy samodzielnie kontrolować. Najczęściej w takich przypadkach rozliczamy się z budowlańcami na bieżąco, co wymaga od inwestora prywatnego sporej płynności finansowej. Jeszcze innym sposobem jest system gospodarczy, gdzie inwestor samodzielnie nadzoruje wszystkie prace, a fachowców zatrudnia jedynie do prac, w których to konieczne. W takim przypadku inwestor musi kontrolować też np. kiedy można rozpocząć budowę domu. Formalności a warunki pogodowe to kolejny temat, który spoczywa na barkach osoby, która zdecydowała się na taką formę.

Programy do rozliczania inwestycji budowlanej – programy kosztorysowe

Okazuje się, że w XXI wieku dobrym rozwiązaniem ułatwiającym pracę obu stronom umowy jest skorzystanie z rozwiązań technologicznych. Dużo może ułatwić dobry, darmowy program do rozliczania budowy. Programy tego typu już od lat ułatwiają pracę kosztorysanta i sprawiają, że niwelujemy ryzyko wystąpienia błędów ludzkich w obliczeniach. Warto skorzystać z tego typu rozwiązań ułatwiających rozliczanie inwestycji budowlanej. Do najpopularniejszych programów należą między innymi Norma czy WINBUD.