Umowa o roboty budowlane: ‎co powinna zawierać umowa budowlana? Wzór umowy z wykonawcą

Umowa na wykonanie prac budowlanych to oficjalny dokument, który ma na celu spisanie najważniejszych ustaleń pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Dzięki temu obie strony są zabezpieczone i wszyscy znają obowiązujące terminy oraz zakres prac. Umowa na usługi budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej. Czego nie może zabraknąć w dobrze sporządzonym dokumencie?

Czy warto podpisywać umowy na roboty budowlane? Do czego służy umowa z generalnym wykonawcą?

Według polskiego prawa nie ma obowiązku spisywania umowy pomiędzy inwestorem prywatnym a firmą budowlaną, co sprawia, że temat ten często jest bagatelizowany i pomijany. Dokument generuje dodatkowe koszty, np. podatkowe, dlatego wielu inwestorów pozostaje jedynie przy ustnej formie ustaleń. Standardowa umowa na wykonanie usługi to zabezpieczenie, które może być istotną kartą przetargową w razie niewywiązania się z terminu lub dopuszczenia się zaniechań. W razie ewentualnego sporu, który skończy się w sądzie, umowa budowlana będzie najsilniejszym dowodem w sprawie.

Jakie są zalety zawarcia umowy o roboty budowlane?

Umowa budowlana to przede wszystkim zabezpieczenie obu stron. Inwestor ma dokument, w którym wypisane są oficjalne ustalenia, terminy, materiały i technologia prac, a wykonawca znajdzie informacje o płatnościach i budżecie. Choć umowa na prace wykończeniowe lub budowlane może być zawarta w formie ustnej, to w razie niedotrzymania jej postanowień trudno będzie udowodnić, co dokładnie zostało uzgodnione przed rozpoczęciem robót.

W takim przypadku umowa pozwoli szybciej dojść do konkluzji. Umowa budowlana sprawdzi się również w sytuacji, kiedy zdecydujemy się budować dom w systemie gospodarczym. Wtedy z każdym podwykonawcą należy spisać indywidualną umowę obejmującą zakres robót i terminy.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane – najważniejsze kwestie

Przygotowując umowę budowlaną, trzeba wziąć pod uwagi kilka kwestii, których nie powinno w niej zabraknąć. W dokumencie należy określić:

• wykonawcę oraz inwestora – w umowie powinny znaleźć się dokładne dane obu podmiotów oraz informacja dotycząca tego, kto jest płatnikiem;
• formę, termin i kwotę płatności – najlepiej od razu ustalić, ile inwestor musi zapłacić po skończeniu prac, czy i w jakiej wysokości ma przekazać zaliczkę, kiedy dokładnie zostanie uregulowana płatność;
• terminy wykonywanych prac – warto rozbić je na poszczególne etapy i wyznaczyć pojedyncze terminy z zachowaniem buforu czasowego na ewentualne nieprzewidziane opóźnienia (np. w dostawie materiałów, z powodu warunków atmosferycznych itp.), na takie etapy można też podzielić płatności i dokonywać ich po każdej fazie robót;
• dokładny zakres prac – bardzo ważny zapis, który powinien zawierać szczegółowy opis tego, co ma być wykonane, w ilu warstwach, o jakich parametrach i jakiej jakości materiały zostaną zastosowane, jakich producentów, co ewentualnie nie wchodzi w zakres prac, czy budynek ma być oddany w stanie deweloperskim czy pod klucz;
• obowiązki stron – powinny zawierać zarówno obowiązki kierownika budowy, jak i inwestora. W przypadku wykonawcy to przede wszystkim rzetelne i staranne wykonanie wszelkich prac zgodnie z ustalonym zakresem działań i terminami, natomiast inwestor zobowiązuje się m.in. do umożliwienia przeprowadzenia robót oraz terminowej zapłaty;
• zakup materiałów – czy użyte materiały zostaną zakupione przez wykonawcę czy przez inwestora;
• kary finansowe – umowa na remont mieszkania lub na budowę domu to zabezpieczenie interesów obu stron, dlatego warto zawrzeć w niej zapis o karach finansowych za opóźnienia w realizacji, jak też dla inwestora za zwłokę w płatnościach;
• gwarancję na roboty budowlane – powinna obejmować wymianę lub naprawę wadliwych elementów budowy. Ustalana jest indywidualnie, ale zwykle na 10 lat.

Odpowiedzialność wykonawcy za wady – gdzie się zaczyna?

Gwarancja na roboty budowlane to odpowiedzialność wykonawcy za jakość wykonanych prac. To firma budowlano-remontowa wystawia dokument gwarancyjny. Dlatego też podpisywanie umów z wykonawcami jest tak ważne. Zgodnie z gwarancją firma budowlana ma obowiązek usunąć lub naprawić powstałe wady. Dodatkowo wykonawcę obowiązuje rękojmia na usługi, którą reguluje prawo cywilne. Przysługuje ona na 5 lat i w tym czasie wykonawca odpowiada za wszelkie usterki, których przyczyna leży w niewłaściwym wykonaniu prac lub wadliwości dostarczonych przez niego materiałów.

Warunki i terminy – jak odstąpić od umowy budowlanej?

W przypadku niewywiązywania się z warunków umowy, rażącego niedotrzymania terminów prac lub płatności strony mogą odstąpić od umowy budowlanej. Kiedy ma miejsce zwłoka w wykonywaniu zobowiązań (bez względu na to, po której stronie), to druga strona może jeszcze wyznaczyć dodatkowy termin, ale z wyraźnym zastrzeżeniem możliwości odstąpienia od umowy. Najlepiej opcję tę zapisać w umowie.

To kolejny powód, dla którego warto sporządzić oficjalną umowę pomiędzy inwestorem a podwykonawcą. Jednak przede wszystkim istotne jest znalezienie dobrej ekipy budowlanej, aby uniknąć takich nieprzyjemnych sytuacji.

Wzór umowy o roboty budowlane

Spisanie umowy budowlanej jest istotnym elementem rozpoczęcie współpracy z wykonawcą. Warto skonsultować poszczególne zapisy z prawnikiem, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi budowa domu lub większej inwestycji. Szczególnie istotne jest doprecyzowanie wszelkich terminów i ewentualnych kar umownych za opóźnienia.

Poniżej znajduje się przykładowy wzór umowy z zastrzeżeniem, że każdy tego typu dokument powinien być dopasowany do indywidualnej sytuacji i budowy.

Pobierz wzór o roboty budowlane