Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy – co oznacza i jak się go oblicza?

Jeżeli planujemy budowę domu, po zakupie działki musimy wybrać odpowiedni projekt. Kierujemy się wówczas przede wszystkim możliwościami finansowymi oraz indywidualnymi potrzebami, skupiając się m.in. na kubaturze domu. Planując inwestycję budowlaną lub analizując możliwości zagospodarowania działki, często spotykamy się z pojęciem wskaźnika intensywności zabudowy. Jest to jeden z kluczowych parametrów określanych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunkach zabudowy. W artykule wyjaśniamy, co oznacza ten wskaźnik, dlaczego jest ważny i jak go obliczyć.

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?

Warto zacząć od definicji wskaźnika intensywności zabudowy, którą można znaleźć w art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W najprostszym tłumaczeniu jest to stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do gabarytów działki.

Wynik ten podawany jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli działka nie ma tego wskaźnika, jest on podawany w decyzji o warunkach zabudowy. Znajdziemy tam maksymalny i minimalny wskaźnik intensywności zabudowy.

Wskaźnik intensywności zabudowy – kondygnacje podziemne, naziemne i inne obiekty

Należy zauważyć, że na powierzchnię zabudowy, z definicji i w zgodzie z normą PN-ISO 9836:1997, składają się wszystkie kondygnacje budynków, które znajdują się na danej działce, tj.:

• powierzchnie naziemne (np. poddasze użytkowe),
• powierzchnie podziemne (np. piwnica),
• obiekty wychodzące poza kubaturę domu (np. balkon, schody zewnętrzne, garaż, szklarnia).

Intensywność zabudowy określa ustawa o planowaniu. Co ważne, oprócz kondygnacji budynku powierzchnia zabudowy obejmuje inne trwałe budowle, także te, które nie wymagają pozwolenia na budowę (są to np. altana, szopa, szklarnia).

Wskaźnika tego nie należy mylić z definicją powierzchni zabudowy. Zgodnie z obowiązującymi normami przez ten termin rozumiemy ukończony dom w rzucie pionowym – bez piwnicy, schodów, balkonów, loggii, szklarni, szop itp.

Niski i wysoki wskaźnik intensywności zabudowy

Jak zauważyliśmy wyżej, w MPZP oraz warunkach zabudowy znajdziemy minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy. Co one oznaczają?

• Minimalny wskaźnik intensywności zabudowy – to najmniejsza intensywność zabudowy w obrębie danej działki. Jest określany dla optymalizacji kosztów budowy domu i racjonalnego wykorzystania gruntu.
• Maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy – to z kolei najwyższa możliwa intensywność zabudowy w obrębie danej działki, określana w celu utrzymania ładu przestrzennego oraz ochrony środowiska. To wynik, którego nie możemy przekroczyć.

Niestety, jeżeli wybrany projekt domu nie mieści się w granicach minimalnej i maksymalnej wartości wskaźnika intensywności zabudowy, nie można wiele zmienić. Dla otrzymania pozwolenia na budowę domu konieczna może być zmiana projektu, chociażby wtedy, gdy powierzchnia zabudowy jest zbyt duża. Warto wówczas zwrócić się o pomoc do projektantów. Podobnie jak wtedy, gdy wskaźnik jest zbyt niski i nie wiemy, jak zwiększyć intensywność zabudowy. Najprawdopodobniej nie trzeba wówczas nawet ingerować w projekt i ponosić dodatkowych opłat, a wystarczy wznieść dodatkową budowlę (może to być np. ganek, loggia, szklarnia lub inny obiekt trwale umiejscowiony na gruncie).

Intensywność zabudowy a ustawa o planowaniu. Od czego zależą wartości wskaźnika intensywności zabudowy?

Minimalny i maksymalny wskaźnik są wyliczane indywidualnie. Wartości te zależą od kilku czynników, są to:

• planowana maksymalna wysokość budynków w okolicy,
• zalecana wielkość obszarów zielonych,
• tereny z przeznaczeniem obsługi komunikacyjnej.

Jak obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy – kalkulator

Jako że definicja prawna intensywności zabudowy jest jasna, a nasz projekt musi mieścić się w granicach wartości wskaźnika, warto wiedzieć, jak go obliczyć. Obecnie każdy może wyliczyć wskaźnik powierzchni zabudowy we własnym zakresie. Wystarczający będzie kalkulator, ale lepiej zaufać specjalistom z dużą wiedzą i odpowiednim sprzętem. Dzięki temu możemy uniknąć zakupu niewłaściwego projektu, co skończy się przynajmniej dodatkowymi kosztami jego przerobienia.

Do wyliczenia wskaźnika intensywności zabudowy (I) potrzebujemy informacji o powierzchni całkowitej działki (Pt) oraz kubatury wszystkich kondygnacji budynków po obrysie zewnętrznym (Pc) – kubatura brutto budynku. Oblicza się go ze wzoru I = Pc/Pt.

Zauważmy też, że wyróżniamy wskaźnik intensywności zabudowy netto i brutto:

• Wskaźnik I netto – to stosunek kubatury zabudowy do powierzchni działki.
• Wskaźnik I brutto – to natomiast stosunek kubatury zabudowy do powierzchni terenu brutto (np. włącznie z obszarem przeznaczonym na drogi).

Jako że urzędy różnie je interpretują, zawsze wymaga to sprawdzenia w MPZP.

Kubatura budynku a powierzchnia użytkowa

Według definicji i norm kubatura oznacza objętość budynku w obrysie zewnętrznym (kubatura brutto) lub wewnętrznym (kubatura netto). Jeżeli nie wiemy, jak obliczyć kubaturę pomieszczenia i całego budynku brutto, pomogą nam internetowe kalkulatory budowlane, aczkolwiek bezpieczniej zlecić to projektantom. Nie ma tu jednego wzoru, a każda bryła jest inna. Sama wiedza na temat kubatury brutto pomaga oszacować średnie koszty budowy domu.

Musimy bowiem znać całkowitą powierzchnię domu mierzoną po obrysie ścian na zewnątrz i wysokość kondygnacji mierzoną włącznie ze stropami. Do kubatury brutto zalicza się też wszelkie przejazdy bramowe, przejścia, prześwity, nieużytkowe poddasze, ganki, werandy, tarasy czy balkony mierzone do wysokości balustrady. W wyliczeniach nie uwzględnia się natomiast zewnętrznych schodów, ławy fundamentowej, ramp czy instalacji podziemnych.

Z kolei średnia kubatura domu jednorodzinnego netto przyda się przy szacowaniu kosztów związanych z ogrzewaniem budynku. Obejmuje ona wszystkie piętra i kondygnacje podziemne, bez murów zewnętrznych, ścian wewnętrznych, stopów i nieużytkowanego poddasza. Żeby ją wyliczyć, należy pomnożyć powierzchnię kolejnych pomieszczeń budynku przez ich wysokość. Za przykład weźmy kuchnię o wysokości 2,5 m i metrażu 15 m². Kubatura tego pomieszczenia wynosi 37,5 m³ (2,5 × 15).

Dla większości z nas wskaźnik intensywności zabudowy wydaje się pojęciem dość skomplikowanym. Najważniejsze, aby mieć na uwadze, że określa on stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do gabarytów działki budowlanej. Zawsze jest określony w MPZP i warunkach zabudowy, a projekt domu musi mieścić się w granicach między jego wartością minimalną a maksymalną.

Wskaźnik intensywności zabudowy to istotny parametr, który pomaga kształtować przestrzeń w sposób zrównoważony i harmonijny. Jego zrozumienie i prawidłowe obliczenie są kluczowe zarówno dla inwestorów, jak i dla architektów czy urbanistów. Jeśli planujesz budowę lub zakup działki, koniecznie sprawdź wartości wskaźnika intensywności zabudowy w MPZP lub w decyzji o warunkach zabudowy, aby mieć pewność, że nasz projekt spełni wymogi formalne i będzie zgodny z przepisami.