Wymiary oraz kształt działki – jaki wpływ mają na projekt domu?

Zanim rozpocznie się budowę domu, konieczne jest nabycie działki, na której powstanie budynek. Jej wybór powinien być przemyślaną decyzją, ponieważ powierzchnia dostępnego terenu ma wpływ na projekt domu. Doradzamy, na co zwrócić uwagę wybierając projekt gotowy na konkretną działkę, a także opisujemy podstawowe formalności związane z jej zakupem.

Jeśli chcesz, pomożemy Ci sprawdzić, co można wybudować na Twojej działce.
Bezpłatnie !

Jesteś deweloperem?
Wykonamy wstępną analizę możliwości zabudowy Twojej nieruchomości.

W Polsce buduje się na potęgę, co przekłada się także na wzrost cen działek budowlanych. Ich koszt zwiększał się o kilkadziesiąt procent rocznie i trend ten raczej nie zostanie zahamowany również w bieżącym roku. Szybko rosnące ceny działek budowlanych to oczywiście duży problem dla inwestorów. Należy jednak mieć świadomość, że ważna jest nie tylko atrakcyjna cena działki. Liczą się również jej wymiar oraz kształt – mają one spory wpływ na dom, jaki będzie można wybudować w danym miejscu.

Minimalne wymiary, jakie powinna mieć działka pod budowę domu

Jeśli ktoś chciałby się dowiedzieć, jaka jest minimalna powierzchnia działki pod budowę domu w 2022 roku, nie znajdzie tak dokładnej informacji w Prawie budowlanym. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym określa jedynie, że informacje na temat dopuszczalnych wymiarów działek powinny zawierać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy dla danego terenu.

W znowelizowanych i obowiązujących od 20 grudnia 2020 roku "Warunkach Technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie" znaleźć można jedynie informacje na temat usytuowania budynków na działce – podane są tam minimalne odległości od granic działki do ścian. Dom musi stać co najmniej 3 m od granicy działki (a jeśli ściana ma okna lub drzwi – 4 m). Można zmniejszyć tę odległość do 1,5 m, jeśli przewiduje to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli jednak w takiej sytuacji okna lub drzwi zwrócone będą w stronę sąsiedniej działki, wtedy trzeba uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Dom może stać co najmniej 4 m od granicy lasu, gdy znajduje się ona na sąsiedniej działce, lub może stać przy niej samej, gdy przebiega ona przez naszą działkę.

Biorąc pod uwagę te dane, przyjmuje się, że optymalna powierzchnia działki budowlanej na terenach miejskich to 600 m2 (minimalna wielkość – 300 m2), na terenach podmiejskich – 1500 m2 (minimalna – 1000 m2), a na wsi – 3000 m2 (co najmniej 1000 m2).

Przed kupnem działki sprawdź ukształtowanie terenu

Wśród spraw, jakie należy skontrolować przed zakupem działki, powinna się znaleźć weryfikacja ukształtowania terenu. Najlepiej wybrać działkę o płaskim terenie – tam koszty budowy domu będą niższe. W przypadku działek o znacznym spadku, konieczny będzie wybór projektu domu dopasowanego do pochyłej działki. Trzeba jednak sprawdzić, czy pozornie płaski teren nie jest pełen dziur i nierówności oraz czy nie leży poniżej poziomu drogi – w takim przypadku może wystąpić problem z wodami gruntowymi. Teren o małym nawet kącie nachylenia oznacza często wyższe koszty budowy.

Przed zakupem działki dobrze jest również zbadać grunt. Wykonuje się w tym celu serię odwiertów. Znając rodzaj gruntu i poziom wód gruntowych, można staranniej dopracować projekt domu. Badając grunt, można się także dowiedzieć, czy na danym terenie nie było w przeszłości wysypiska śmieci lub czy nie zachowały się pozostałości po wcześniejszym budynku.

Jak usytuować dom względem stron świata?

Usytuowanie domu na działce nie może być przypadkowe – musi zostać dokładnie zaplanowane. To, jak dom będzie ustawiony względem stron świata, wpłynie nie tylko na jego funkcjonalność i koszty ogrzewania, ale również na samopoczucie mieszkańców.

Strona północna jest najgorzej doświetlona, dlatego warto tam zaplanować wjazd na działkę, garaż i pomieszczenia gospodarcze. Można od tej strony usytuować także kuchnię i jadalnię – pomieszczenia z żywnością nie będą szybko się nagrzewały. Strona wschodnia to idealne miejsce na sypialnię. Nie wymaga ona tyle bieżącego światła, zaś od tej strony łatwiej ją latem wychłodzić (co ma niebagatelne znaczenie we współczesnych, bardzo szczelnych budynkach). Wschodzące słońce doda zaś energii przy wstawaniu (jeśli zaś chcemy pospać dłużej - nietrudno o dobre rolety lub żaluzje). Od strony południowej lub południowo-zachodniej umieszcza się pomieszczenia dzienne, które powinny być najlepiej nasłonecznione (np. salon, gabinet lub biblioteka). Tam również najlepiej usytuować ogród i wyjście na taras.

Kształt działki a projekt domu

Wielkość i kształt działki wpływa na to, jak duży dom będzie można na niej wybudować. Przed wyborem konkretnego projektu warto skonsultować się z architektem, który sprawdzi, jaki dom można postawić na danej działce. Najlepiej, by jej powierzchnia była kwadratowa lub prostokątna, bo na takiej najłatwiej usytuować budynek. Jeżeli działka ma mniej, niż 16 m, według prawa można przysunąć budynek bliżej granicy. Specjalnie na takie okazję przygotowaliśmy szeroki wybór projektów na wąską działkę. Charakteryzują się one zwykle tym, że można je sytuować szczytem równolegle do drogi. Podobna sytuacja występuje w przypadku wąskich działek, położonych wzdłuż drogi dojazdowej, które przylegają do drogi dłuższym bokiem. W tym przypadku problem stanowi niewielka odległością między frontem, a tylną granicą działki. W takiej systuacji należy szukać projektów domów na płytką działkę. Mają one specyficzny układ pomieszczeń, często przewidujący główne wyjścia na ogród z boku budynku. W wyjątkowych przypadkach stosowne może być też zorganizowanie projektu z wyjściem na ogród od frontu i maksymalne dosunięcie go do tylnej granicy działki. Czasem lepiej pogodzić się z mniejszą prywatnością lub odgrodzić się od ulicy, ale zyskać tym samym większy i przyjemniejszy ogródek.

Ciekawym przypadkiem są również działki narożne lub ulokowane na łuku drogi. Często mają one dużą powierzchnię, ale charakteryzują się np. zdecydowanie zwężającym lub rozszerzającym się kształtem. Choć nie jest to przypadek typowy, na takie działki również można znaleźć projekty w naszej ofercie! Trudno tutaj mówić o standaryzacji, gdyż działki tego typu rzadko posiadają powtarzalne parametry i wymiary. Da się jednak dopasować do nich rozwiązania uniwersalne, wykorzystujące malownicze możliwości jakie oferuje tego typu ukształtowanie.

Jeżeli zaś działka ma kształt kompletnie nieregularny - np. jest złamana i prostokątny budynek w ogóle do niej nie pasuje - dobrym rozwiązaniem może okazać się zamówienie projektu indywidualnego.

Wybór działki pod budowę domu powinien być przemyślaną decyzją. Nie warto kierować się tylko ceną nieruchomości – trzeba wziąć pod uwagę wiele innych aspektów, począwszy od ukształtowania terenu po łatwość znalezienia projektu domu dla danej działki.

Ile miejsca zostawić od frontu budynku do ulicy?

Dokumenty planistyczne mogą narzucać odlegość budynku od ulicy. Posługują się terminami takimi jak nieprzekraczalna linia zabudowy (minimalna odległość budynku od ulicy) lub rzadziej - obowiązująca linia zabudowy (główna bryła budynku musi przylegać do tej linii - nie można cofnąć się również wgłąb działki). W praktyce, często stosowane odległości w rodzaju 5-6m od ulicy zapewniają kompletnie minimalną, ale nie komfortową ilość miejsca na manewry samochodem. Na dużej działce warto zwiększyć tę odległość do co najmniej 8 m - zapewni to duży komfort użytkowania podjazdu, co przydaje się zwłaszcza kiedy muszą na nim zaparkować sąsiedzi.

Dojazd do kupowanej działki budowlanej

Najlepiej zdecydować się na taką działkę, która ma drogę dojazdową. Dzięki temu można uniknąć wielu problemów. Jeśli działka drogi dojazdowej nie ma, nie zostanie wydane pozwolenie na budowę (działki nie można zresztą uznać wówczas na działkę budowlaną). Na szczęście ten problem można rozwiązać, chociaż to dodatkowy kłopot. Zgodnie z prawem można ustanowić służebność drogową (jest to tzw. droga konieczna) i przejeżdżać przez działkę sąsiada. Może to oznaczać konieczność płacenia sąsiadowi za korzystanie z drogi. Dlatego kwestia dojazdu powinna zostać rozwiązana przed kupnem danej działki, najlepiej przez pierwotnego właściciela. Umowę należy podpisać w obecności notariusza i dołączyć do niej mapkę drogi koniecznej. Ten dokument składa się potem z podaniem o pozwolenie na budowę. Inny wariant to ustanowienie służebności osobistej. Wtedy z drogi koniecznej może korzystać tylko konkretna osoba. Po jej śmierci prawo nie przechodzi na spadkobierców.

Co jednak, gdy sąsiad nie zgodzi się na ustanowienie służebności drogowej? Wtedy pozostaje tylko droga sądowa o wytyczenie drogi koniecznej. Zwykle jest to długotrwały proces i nie zawsze bywa rozstrzygany na korzyść nabywcy działki budowlanej.

Uzbrojenie działki – dokumenty

Zakup działki nieuzbrojonej oznacza konieczność wystąpienia o zamontowanie odpowiednich mediów. O przyłączenie prądu najlepiej wystąpić jak najwcześniej, ponieważ procedura może trwać nawet kilka miesięcy. U dostawcy prądu na danym terenie należy złożyć wniosek o budowę przyłącza wraz z mapką geodezyjną, na którą naniesiony jest plan sytuacyjny. Do tego potrzebny będzie dokument potwierdzający własność działki. Można złożyć także odpis z rejestru gruntów.

Należy zadbać także o podłączenie wody i kanalizacji. Tutaj wniosek składa się albo w lokalnym przedsiębiorstwie wodno-kanalizacyjnym, albo we właściwym urzędzie gminy. W formularzu należy określić liczbę osób w gospodarstwie domowym i szacunkowe zużycie wody, a także trzeba – dołączyć mapkę geodezyjną. Jeśli w okolicy istnieje instalacja gazowa, należy również wystąpić o przyłącze gazowe w zakładzie gazowniczym. Składa się wtedy wniosek z mapką oraz dokument potwierdzający prawo własności.

Zapisz się na nasz newsletter - nie umknie Ci żaden nowy projekt! :)