Zakończenie budowy i odbiór domu do użytkowania – ważne informacje

Budowa domu to proces pełen wyzwań i emocji. Po wielu miesiącach lub nawet latach prac, kończąc ostatnie etapy budowy, zbliżamy się do kluczowego momentu – zakończenia budowy i odbioru domu do użytkowania. Jest to moment, na który warto się odpowiednio przygotować, aby zapewnić sobie spokojne i satysfakcjonujące zakończenie tego trudnego, ale równocześnie ekscytującego procesu. Zakończenie prac budowlanych nie jest bowiem ostatnim etapem budowy domu. Zanim będziemy mogli zamieszczać we własnych czterech ścianach, musimy dopełnić kilku formalności. Podpowiadamy, o czym należy pamiętać.

Formalne zamknięcie budowy jako niezbędny element odbioru domu

Aby zamieszkać legalnie w świeżo wybudowanym domu, musimy przejść przez procedurę odbiorową. Jeśli dobrze się przygotujemy, przeprowadzimy ją sprawnie i szybko. Od czego więc zacząć?

Przede wszystkim warto na bieżąco, jeszcze w trakcie prowadzenia prac, odkładać w jedno miejsce dokumenty i zaświadczenia, których będziemy potrzebować do odbioru budynku przez nadzór budowlany. Jeśli nie możemy ich znaleźć, warto zajrzeć do dziennika budowy, w którym opisane zostały wszystkie kolejne etapy prac.
Dokumenty, które będą nam jeszcze raz potrzebne, to:

• umowy, które zawarliśmy z dostawcami mediów (prądu, wody itd.),
• protokoły odbioru (lub weryfikacji szczelności) wszelkich instalacji (elektrycznej, wodnej, gazowej, wentylacyjnej, przewodów kominowych czy instalacji odgromowej),
• uwzględnione w dzienniku budowy odbiory częściowe poszczególnych prac budowlanych i instalacyjnych.

Jak wygląda odbiór budynku?

W większości przypadków, jeśli budujemy dom jednorodzinny, pierwszym krokiem jest zgłoszenie zakończenia budowy składane w odpowiednim organie nadzoru budowlanego – tego samego, który wydał nam pozwolenie na budowę. W tym wariancie odbiór domu jednorodzinnego może odbyć się bez kontroli urzędu, jedynie na podstawie złożonych dokumentów.

W niektórych przypadkach (domy wielorodzinne, budynki, w których planujemy prowadzić działalności gospodarczą, rozbudowa istniejących obiektów), konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. W tej sytuacji po zakończeniu robót nie składamy zawiadomienia o zakończeniu budowy, a wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Ta droga wymaga wizyty urzędnika nadzoru budowlanego na terenie budowy, który przeprowadza odbiór techniczny budynku i na tej podstawie wydaje pozwolenie na użytkowanie.

Informacja o tym, czy odbiór budowlany możemy przeprowadzić na drodze zgłoszenia (zawiadomienia), czy pozwolenia na użytkowanie, umieszczona jest w pozwoleniu na budowę.

Zgłoszenie zakończenia budowy – kogo i kiedy zawiadomić?

Zgłoszenie zakończenia budowy domu jednorodzinnego powinniśmy zgłosić w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego w terminie 14 dni od zakończenia robót budowlanych. Jeśli jednak pozwolenie na budowę wydał inspektorat wojewódzki, zawiadomienie o zakończenie budowy składamy w tym właśnie urzędzie.

Jak sprawdzić, czy dom jest odebrany? Właściwy w naszym przypadku organ nadzoru budowlanego może w ciągu 21 dni od otrzymania zgłoszenia wyrazić sprzeciw wobec zamiaru użytkowania budynku. Jeśli takiego sprzeciwu nie otrzymamy, możemy uznać, że urząd wydał milczącą zgodę, a dom jest gotowy do użytkowania. Warto pamiętać, że przez wspomniane 21 dni urząd może przeprowadzić kontrolę na terenie budowy. Stanie się tak, jeśli urzędnicy znajdą nieprawidłowości w złożonym zawiadomieniu. Zgłoszenie zostanie również odrzucone, jeśli nie dołączymy do niego kompletu wymaganych dokumentów.

Jakie dokumenty potrzebne są do odbioru domu – zestaw dokumentów

Oprócz wymienionych wcześniej dokumentów do zawiadomienia o zakończeniu budowy dołączamy zestaw wyszczególniony w ustawie Prawo Budowlane (Dz.U. z 2003 r. Nr 207 poz.2016 z późn. zm.).

Wspomniane dokumenty, kompletowane w trakcie budowy domu, to:

• dziennik budowy (oryginał),
• oświadczenie kierownika budowy (w tym dokumencie zatrudniony przez nas kierownik oświadcza, że dom został wybudowany zgodnie ze sztuką budowlaną, wymogami projektu oraz przepisami prawa budowlanego),
• dokumentacja geodezyjna, w tym informacja o powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej (naniesienie przez geodetę budynku na mapę po przeprowadzeniu odpowiednich pomiarów),
• potwierdzenie wykonania i odbioru koniecznych przyłączeń do sieci (w tym przyłącza gazowego czy wodno-kanalizacyjnego),
• informacje o ewentualnych zmianach w projekcie (rysunki techniczne) oraz protokoły kontroli, jeśli takie miały miejsce,
• oświadczenie o braku sprzeciwu Państwowej Straży Pożarnej oraz Inspekcji Sanitarnej,
• potwierdzenie nadania numeru nieruchomości,
• świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku – istotny element odbiorów budowlanych

W dokumencie tym, niezbędnym do odbioru domu, zawiera się informację o zapotrzebowaniu na energię w trakcie eksploatacji budynku. Certyfikat energetyczny (zwany również paszportem energetycznym) określa zatem zapotrzebowanie energetyczne elementów, takich jak wentylacja, ogrzewanie, oświetlenie czy klimatyzacja. Świadectwo będzie nam potrzebne, jeśli w przyszłości zechcemy sprzedać lub wynająć dom – jako że na sprzedającym ciąży ustawowy obowiązek okazania tego dokumentu stronie kupującej.

W certyfikacie energetycznym umieszcza się podstawowe informacje o obiekcie (takie jak adres, powierzchnia użytkowa), schemat budynku oraz wskaźniki: EP (zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną), EK (zapotrzebowanie na energię końcową), a także EU (energię użytkową).

Jakie są koszty odbioru domu?

Koszt odbioru domu nie jest duży i ogranicza się w zasadzie do opłat urzędowych, takich jak opłata skarbowa czy opłata za pełnomocnictwo (łącznie do kilkudziesięciu złotych). Musimy jednak pamiętać o uwzględnieniu kosztów uzyskania niezbędnych dokumentów i załączników. Dopiero w ten sposób zobaczymy, ile finalnie kosztuje odbiór domu. Dla przykładu, za sporządzenie certyfikatu energetycznego budynku zapłacimy około 500 zł. Zatrudnienie geodety, które przeprowadzi inwentaryzację geodezyjną, to wydatek przekraczający 1000 zł.

Czy można mieszkać w domu bez przeprowadzenia odbioru? Zgodnie z prawem, w 2020 roku nie jest to możliwe.

Przeczytaj też: Kiedy można rozpocząć budowę domu? Formalności i warunki pogodowe