ZGŁOSZENIE i POZWOLENIE NA BUDOWĘ - KROK PO KROKU

Zanim zaczniemy budowę wymarzonego domu niezbędne jest zgłoszenie budowy lub uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym celu musimy przedłożyć projekt budowlany w organie administracji samorządowej właściwym dla lokalizacji terenu planowanej inwestycji.

Sporządzenie projektu należy zlecić projektantowi posiadającemu uprawnienia w specjalności architektonicznej. W przypadku projektu gotowego (powtarzalnego) wspomniany wyżej projektant dokonuje jego adaptacji do warunków lokalnych, wprowadza ewentualne zmiany, sporządza projekt zagospodarowania terenu tworząc w ten sposób kompletny projekt budowlany. Więcej na ten temat piszemy w artykule o adaptacji projektów.

Współpracę z projektantem warto podjąć jak najwcześniej i skorzystać z fachowej obsługi nawet na etapie wyboru działki pod budowę domu. Jednak w wielu przypadkach część formalności związanych ze wstępnymi etepami kompletowania dokumentacji, inwestorzy z różnych powodów wolą załatwić we własnym zakresie. Aby ułatwić tę drogę i przystępnie wyjaśnić podstawowe pojęcia sporządziliśmy krótki przewodnik.

Oto co musimy przygotować i gdzie się udać:

1. Kopia mapy zasadniczej do celów opiniodawczych
2. Uzyskanie Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZZT) lub wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania (MPZP).
3. Wybór projektu gotowego i weryfikacja jego zgodności z WZZT lub MPZP
4. Wyrys geodezyjny do celów projektowych
5. Zlecenie uprawnionemu projektantowi adaptacji projektu gotowego do warunków miejscowych oraz wykonanie Projektu Zagospodarowania Terenu.

Kopia mapy geodezyjnej (zasadniczej) – kserokopia lub wydruk fragmentu mapy terenu, na której naniesione są między innymi granice działek, istniejące obiekty i instalacje techniczne. Mapy takie znajdują się w zasobach Ośrodków Geodezyjnych. Mapy obszarów położonych na terenie miasta znajdują się w Miejskich Ośrodkach Geodezji, zaś pozostałych obszarów w Ośrodkach Wojewódzkich. Uzyskanie kopii mapy jest płatne. Służy ona do celów opiniodawczych takich jak: załączenie do wniosku o ustalenie warunków zabudowy lub ewentualne wystąpienie do gestorów sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej itp. o wydanie warunków technicznych przyłączenia.

Warunki zabudowy (pełna nazwa: "Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu", skrót: WZZT lub po prostu WZ). Jest to podstawowy dokument, który musi posiadać inwestor zamierzający ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę, o ile na danym terenie brak jest aktualnego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Decyzję wydaje organ administracji samorządowej (Urząd Miasta lub Gminy) na którego terenie położona jest nieruchomość.

W treści dokumentu określone są podstawowe wymagania, które musi spełniać planowana inwestycja takie jak, między innymi: wielkość obiektów, ich wysokość, rodzaje dachów a także dane dotyczące sposobu zagospodarowania działki, zaopatrzenia w media (energia elektryczna, woda, odbiór ścieków itp.), urządzenia dojazdu czy o wymaganych dodatkowych uzgodnieniach bądź dokumentach.

Wniosek o wydanie Decyzji składany jest przez inwestora w Urzędzie Miasta lub Gminy na stosownym druku do którego należy dołączyć kopię mapy geodezyjnej z zaznaczonym terenem przewidywanej inwestycji. Druk wniosku dostępny jest w siedzibie miejscowego urzędu administracji lub na jego stronie internetowej. Można go również pobrać poniżej.
Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy nie trzeba być właścicielem terenu, którego ta decyzja dotyczy. Umożliwia to zorientowanie się, jeszcze przed zakupem działki, czy możemy zbudować dom na danym terenie i jakie są ogólne wymagania co do jego wielkości, wyglądu itp.
Ze względu na konstrukcję wniosku o wydanie decyzji, warto mieć możliwie precyzyjnie sformułowane oczekiwania co do wielkości i charakteru obiektu który chcemy w przyszłości zbudować, bowiem te dane należy w owym wniosku przedstawić. W wypadku gdy urząd przychylnie i zbyt precyzyjnie ujmie te dane w Decyzji, staną się one obowiązujące i ich spełnienie będzie wymagane w przedstawionym później projekcie budowlanym.

Pobierz pdf: wniosek o ustalenie warunków zabudowy

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego ( skrót: MPZP) – uchwała rady samorządu terytorialnego (miasta lub gminy) określająca obowiązujące na danym terenie warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Zapisy planu precyzują zarówno parametry i charakter zabudowy, jak również kwestie komunikacji, wykorzystania infrastruktury technicznej a także przewidywanych kierunków zagospodarowania i wykorzystania terenów w większej skali. Plany te są najczęściej dostępne za pośrednictwem internetu. Plan zastępuje decyzję o warunkach zabudowy. Dla inwestycji planowanych na obszarach dla których istnieją aktualne MPZP nie trzeba o nią występować.

UWAGA! Pomimo, iż MPZP dostępne są na portalach planistycznych przez internet, do wniosku o pozwolenie na budowę wymagane jest dołączenie wypisu z MPZP, który wydaje na zlecenie inwestora Starostwo Powiatowe lub Urząd Miejski (w przypadku działek na terenie miasta).

Wyrys geodezyjny (mapa) do celów projektowych. Mapa ta służy do wykonania Projektu Zagospodarowania Terenu czyli naniesienia przez projektanta lokalizacji projektowanych obiektów, instalacji, dojazdów itp. W odróżnieniu od kopii mapy do celów opiniodawczych, ktorą można uzyskać bezpośrednio z istniejących zasobów, sporządzenie wyrysu należy zlecić uprawnionemu geodecie. Geodeta wykonuje mapę działki oraz jej najbliższego otoczenia. Mapa musi przedstawiać aktualny stan zagospodarowania (m. in. zabudowa, instalacje podziemne i nadziemne, zadrzewienie, ukształtowanie terenu) oraz dane administracyjne (m. in. numery działek, klasy gruntów).
Mapę zatwierdza właściwy ośrodek geodezyjny. Okres aktualności mapy może być różny, zazwyczaj jednak jest to co najmniej jeden rok. Wcześniejsza dezaktualizacja może nastąpić np. w przypadku zmiany jej zawartości (pojawienie się na mapie nowych, nieziwentaryzownaych wcześniej obiektów).

Projekt Zagospodarowania Terenu (PZT). Jest, wraz z projektem architektoniczno - budowlanym obiektów, niezbędnym elementem dokumentacji projektowej. Przedstawia on cały zakres inwestycji - projektowane usytuowanie budynków, instalacji zewnętrznych, komunikacji, ukształtowania terenu itd. w nawiązaniu do istniejących elementów zagospodarowania.
O sporządzenie PZT należy zwrócić się do uprawnionego projektanta posiadającego stosowny zakres uprawnień architektonicznych. Jego zadaniem jest naniesienie wszystkich istotnych elementów zagospodarowania z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, wymagań normatywnych oraz zgodności z WZZT lub MPZT. Dokonuje on również ewentualnych wymaganych uzgodnień z odpowiednimi instytucjami (np. dot. dojazdu, podłaczenia do sieci instalacyjnych) lub jednostkami administracji (np. ochrona środowiska).

Adaptacja projektu do warunków lokalnych.
Projekt gotowy wykonywany jest przy założeniu określonych warunków zewnętrznych. Najistotniejsze to te, które wpływają na konstrukcję budynku i ogrzewanie. Są to nośność gruntu na jakim posadowiony ma być dom oraz strefa klimatyczna kraju i wynikające z niej wartości obciążenia konstrukcji wiatrem i śniegiem oraz głębokość do której w zimie może sięgać strefa przemarzania. Strefa klimatyczna ma też znaczenie dla obliczenia zapotrzebowania domu na ciepło. W pracowni "Domowe Klimaty" projektujemy domy przystosowane do warunków wymaganych w północno – wschodniej Polsce. Jest niewiele miejsc w kraju gdzie obowiązują bardziej surowe wymagania.

Mimo wszystko są to jednak założenia i dlatego projekt gotowy wymaga adaptacji, czyli zweryfikowania przyjętych rozwiązań w stosunku do warunków na konkretnej działce na której dom będzie budowany. Należy również sprawdzić, czy projekt w pełni odpowiada WZZT. Weryfikacji takiej, czyli adaptacji zgodności projektu z miejscowymi warunkami dokonuje uprawniony projektant. On również wykonuje projekt zagospodarowania terenu. W świetle prawa staje się on tym samym projektantem tego obiektu.

Przeczytaj również:

Więcej o adaptacji projektu...
Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę

Rozpoczęcie budowy.

Zarówno w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę jak i zgłoszenia budowy musimy zawiadomić właściwy organ o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót. Na szczęście zniesiono obowiązek odczekania 7 dni między zawiadomieniem organu, a rozpoczęciem prac budowlanych.

Do zawiadomienia dołączamy oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie, o posiadaniu stosownych uprawnień i przynależności do izby branżowej.

Zarówno zgłoszenie jak i pozwolenie na budowę obowiązuje bezterminowo, wygasa jednak, jeżeli budowy nie rozpoczniemy w ciągu 3 lat lub przerwiemy ją na ponad 3 lata. Dokumentem poświadczającym postęp robót budowlanych jest dziennik budowy. Do jego posiadania w trakcie budowy zobowiązany jest każdy inwestor, zaś uprawniony do uzupełniania jest przez kierownika budowy. Wyjątek stanowi tutaj przypadek budowy domu do 70 m na zgłoszenie. Obiekty budowane według tej procedury pozbawione są obowiązku ustanowienia kierownika budowy, zaś za prowadzenie dziennika budowy odpowiedzialny jest wówczas sam inwestor.