Zmiana sposobu użytkowania budynku

Przygotowując się do budowy domu, z reguły od razu wiadomo, jaką funkcję mają pełnić poszczególne pomieszczenia i części budynku. Co jednak zrobić, gdy plany już po oddaniu budynku do użytku ulegają zmianie? Czy na strychu można ot tak urządzić przestrzeń mieszkalną lub część domu wydzielić jako lokal usługowy? Takie działania klasyfikowane są jako zmiana sposobu użytkowania budynku, co zgodnie z prawem budowlanym wiąże się z pewnymi formalnościami. Czym zatem dokładnie jest zmiana sposobu użytkowania budynku?

Zmiana użytkowania budynku – co to oznacza?

Zmiana sposobu użytkowania budynku jest pojęciem pochodzącym wprost z polskiego prawa. Art. 71 Ustawy Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. definiuje zmianę sposobu użytkowania jako:

• podjęcie lub zaprzestanie w obiekcie budowlanym lub jego części takiej działalności, która zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (źr. biznes.gov.pl).

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku może być złożone przez osobę mającą prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W praktyce oznacza to, że takie działania może przeprowadzić właściciel, inwestor lub zarządca obiektu budowlanego. Ważnym dla niektórych zapisem w prawie może być to, że zmiana sposobu użytkowania domu jednorodzinnego lub jego części nie jest możliwa w przypadku budynku zlokalizowanego na nieruchomości o powierzchni do 1500 m², jeśli nieruchomość została sprzedana lub oddana w użytkowanie wieczyste przez Krajowy Zasób Nieruchomości.

W praktyce do zmiany sposobu użytkowania budynku najczęściej dochodzi wtedy, gdy część budynku mieszkalnego ma pełnić funkcję usługową (z taką sytuacją mamy do czynienia np. wtedy, gdy właściciel domu jednorodzinnego na parterze chce uruchomić zakład fryzjerski, gabinet lekarski czy biuro rachunkowe). Oczywiście działa to także w drugą stronę: zmianą przeznaczenia budynku będzie przerobienie gabinetów lekarskich na lokale mieszkaniowe czy zmiana budynku letniskowego na obiekt mieszkalny całoroczny.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania – co jest potrzebne?

Jak zaznaczyliśmy już we wstępie, zmiana sposobu użytkowania lokalu wiąże się z koniecznością dopilnowania pewnych formalności. Potrzebne będzie złożenie odpowiednich dokumentów, takich jak:

• zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego,
• opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowalne bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
• pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych,
• potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo.

Dodatkowo może wystąpić konieczność uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy lub robót budowlanych, o ile zmiana sposobu użytkowania będzie wymagała przeprowadzenia robót budowlanych. Dokumenty należy zgłosić fizycznie lub elektronicznie do odpowiedniego starosty, prezydenta miasta na prawach powiatu lub wojewody.

Kiedy zmiana przeznaczenia lokalu wymaga uzyskania pozwolenia, a kiedy wystarczy tylko zgłosić projekt zmiany? Kluczowe znaczenie mają tutaj dwa aspekty:

• dotychczasowe dostosowanie obiektu budowlanego do nowej funkcji,
• zakres prac i robót budowlanych, jakie mają zostać przeprowadzone w celu zmiany przeznaczenia budynku lub jego części.

W praktyce oznacza to, że jeśli zmiana sposobu użytkowania części budynku wiąże się z koniecznością przeprowadzenia robót budowlanych, dla których potrzebne jest pozwolenie na budowę, działania wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Dzieje się tak również w sytuacji, gdy Jeśli planowane roboty budowlane wchodzące w zakres zmiany użytkowania budynku wymagają wyłącznie zgłoszenia, wystarczy zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania.

Kiedy nie można zmienić sposobu użytkowania budynku?

Niektórzy inwestorzy, poprzez zmianę sposobu użytkowania, próbują obejść przepisy lokalne – np. dodając dodatkową kondygnację lub organizując lokal usługowy, na który nie dałoby się uzyskać pozwolenia na budowę. Choć takie działania mogą pozostać niezauważone, to nie można ich uznać za zgodne z prawem. W toku rozpatrywania zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania urząd może wyrazić sprzeciw, jeżeli nowy sposób użytkowania budynku lub jego części powodowałby naruszenie MPZP lub warunków zabudowy. Ma takie prawo również wtedy, gdy uzna że nowy sposób może powodować zagrożenie życia lub zdrowia, a nawet zwiększy uciążliwość dla terenów sąsiednich. 

Próbując zignorować procedurę zgłoszenia, inwestor naraża się na kary, o których więcej piszemy dalej w tekście. O nieuprawnionej zmianie sposobu użytkowania urząd może dowiedzieć się np. od sąsiada lub w wyniku kontroli innych instytucji (np. sanepid w przypadku lokalu usługowego).

Wniosek o zmianę sposobu użytkowania lokalu – co się stanie, gdy o nim zapomnisz?

Zmiana sposobu użytkowania lokalu przeprowadzona bez złożenia odpowiednich dokumentów jest uznawana za samowolę budowlaną, a co za tym idzie – wiąże się z finansowymi i prawnymi konsekwencjami. W takich okolicznościach organ nadzoru budowlanego przeprowadza postępowanie legalizacyjne, które składa się z dwóch kroków:

1. Użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części ulega wstrzymaniu.
2. Osoba, która podjęła się samowoli budowlanej, musi w wyznaczonym terminie przedstawić dokumenty, które zostaną wymienione w postanowieniu.

Wdrożone postępowanie legalizacyjne może zostać rozwiązane na dwa sposoby:

• Zalegalizowanie samowoli budowlanej – samowola budowlana zostaje zalegalizowana w sytuacji, gdy osoba zmieniająca sposób użytkowania budynku, w terminie złoży odpowiednie dokumenty i zastosowuje się do określonych w postanowieniu obowiązków, a także uiści opłatę legalizacyjną wyznaczoną przez organ nadzoru. Wówczas użytkowanie lokalu i zmiana jego przeznaczenia mogą być kontynuowane.
• Nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania – podtrzymanie decyzji o nielegalnej samowoli budowlanej ma miejsce w sytuacji, gdy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu nie złoży w wyznaczonym terminie odpowiednich dokumentów, zmieni sposób użytkowania obiektu mimo wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej lub będzie użytkował budynek lub jego część mimo nakazu wstrzymania użytkowania.

Zmiana przeznaczenia lokalu – zgłoszenie: co powinno uwzględniać?

Co powinien uwzględniać wniosek o zmianę sposobu użytkowania? Wniosek o zmianę sposobu użytkowania lokalu należy złożyć do odpowiedniego inspektora nadzoru budowlanego. Prawidłowo wypełniony wniosek powinien zawierać następujące dokumenty:

• opis i mapy geodezyjne działki, na których stoi obiekt z wyraźnym oznaczeniem części budynku podlegającej zmianie sposobu użytkowania, gdy zmiany dotyczą tylko części obiektu,
• zaświadczenie, które jest potwierdzeniem zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu z obowiązującymi zapisami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy,
• opis techniczny zawierający dane i charakterystykę budynku, a także elementy konstrukcyjne i parametry techniczno-użytkowe,
• oświadczenie wnioskującego, będące potwierdzeniem jego prawda do dysponowania nieruchomością,
• ekspertyza techniczna opisując stan budynku.

W przypadku, gdy sposób użytkowania budynku chce zmienić pełnomocnik osoby upoważnionej, konieczne jest złożenie dodatkowo pełnomocnictwa w odniesieniu do spraw administracyjnych.

Zmiana sposobu użytkowania części budynku – przykłady

Jak wspomnieliśmy wcześniej, zmiana sposobu użytkowania lokalu lub części budynku może dotyczyć różnych sytuacji. Poniżej przedstawiamy dwa przykłady, które mają miejsce najczęściej.

Zmiana sposobu użytkowania strychu/piwnicy na funkcję mieszkalną

Zmiana sposobu użytkowania strychu i zaadaptowanie go na poddasze mieszkalne może uwzględniać różne prace, takie jak rozbudowa lub nadbudowa budynku, co może wiązać się ze zmianą kształtu dachu lub kątem nachylenia połaci dachowej, a także przebudowa przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych. W takich sytuacjach niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Z kolei zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku wystarczy np. wtedy, gdy piwnica lub strych mają być wyremontowane lub przebudowane, a prace nie wymagają pozwolenia – np. gdy chodzi o wyburzenie ścianek wewnętrznych lub zmianę położenia otworów drzwiowych. Warto mieć jednak na uwadze, że formalnie budynek po takim remoncie powinien nadal być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który może np. narzucać maksymalną ilość kondygnacji lub intensywność zabudowy, do której zwykle nie wlicza się np. nieogrzanego strychu. Takie uchybienie może być odnotowane np. na wniosek sąsiada.

Zmiana sposobu użytkowania – wydzielenie lokalu usługowego z przestrzeni mieszkalnej

W sytuacji, gdy zamierzasz zmienić sposób użytkowania części budynku, np. wydzielając lokal usługowy w przestrzeni mieszkalnej, duże znaczenie może mieć rodzaj prowadzonej działalności – ponieważ niektóre gabinety lub lokale usługowe mają dość specyficzne wymagania wynikające z przepisów odrębnych, np. BHP, przeciwpożarowych czy sanitarnych. Niezbędne jest też zapoznanie się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który określa, jakie jest możliwe przeznaczenie budynku znajdującego się w określonym miejscu.

Ile kosztuje projekt zmiany sposobu użytkowania?

Ile kosztuje projekt zmiany sposobu użytkowania budynku? Trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć na takie pytanie, ponieważ wiele zależy tutaj od zakresu przeprowadzanych prac oraz tego, czy projekt wystarczy zgłosić, czy też wymaga on uzyskania pozwolenia na budowę. Zasadniczo można przyjąć, że kwoty mogą tutaj sięgać (w przypadku domu jednorodzinnego) nawet kilku tysięcy złotych.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu – o czym należy pamiętać?

O czym przede wszystkim należy pamiętać, chcąc zmienić sposób użytkowania budynku? Rodzaje robót mogą być różne, ale najważniejsze, co trzeba mieć na uwadze, to to, że zawsze wymagają one pewnych formalności, a ich niedopilnowanie może zostać uznane za samowolę budowlaną.