Zmiany w planowaniu przestrzennym dotyczące warunków zabudowy 2019 – lokalne standardy urbanistyczne

Jakie zmiany w zakresie prawa budowlanego czekają nas jeszcze w 2019 roku? Czy będzie to nas kosztowało więcej niż dotychczas? Jakie trudności będą się wiązały z wcieleniem w życie nowych przepisów, a może wręcz przeciwnie – zmiany w planowaniu przestrzennym ułatwią budowę inwestorom?

Rewolucja w planowaniu przestrzennym – czy trudniej będzie budować?

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju planuje zmiany w zakresie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – nowelizacja przepisów zakłada m.in. wprowadzenie dwóch planów: lokalne standardy urbanistyczne i decyzje lokalizacyjne. Znikną również obowiązujące obecnie warunki zabudowy. Resort zapewnia, że zmiany, choć na pierwszy rzut oka wydają się rewolucyjne, są konieczne – zdaniem ministerstwa nowelizacja ma usprawnić sposób planowania i ułatwić prace inwestycyjno-budowlane.

Zapewnienia te nie uspokajają jednak ekspertów w zakresie prawa budowlanego oraz deweloperów, którzy twierdzą, że zmiany w ustawie, w takim kształcie, jaki proponuje resort, nie tylko utrudnią prowadzeni prac inwestycyjnych, ale wręcz mogą doprowadzić do paraliżu w jego obrębie. Eksperci uważają również, że najniebezpieczniejsze zapisy dotyczą głównie zmian w warunkach zabudowy. Ponadto w projekcie pojawiają się niesprecyzowane pojęcia. Jednym z takich terminów jest np. wyrażenie „strefa naturalna”. Niedefiniowane pojęcia mają przełożyć się na praktykę – mogą pojawić się trudności w realizacji zapisów.

Projekt nowej ustawy prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym 2019 – streszczenie

Ustawa o planowaniu przestrzennym 2019 wprowadza szereg zmian, które mogą utrudnić budowę domu.Poniżej przedstawiamy skrót aktualizacji najistotniejszych przepisów. Zgodnie z projektem nowelizacji urzędy gmin będą uchwalały dwa rodzaje planów: przeznaczenia i zabudowy. Plan przeznaczenia zastąpi dotychczasowe studium, które zostanie usunięte z obowiązujących przepisów. Na podstawie planów przeznaczenia, które będą miały charakter prawa miejscowego, będą wydawane pozwolenia na budowę. Natomiast plan zabudowy zastąpi obowiązujące dotychczasowo plany zagospodarowania przestrzennego – dokument ten będzie ponadto precyzował postanowienia planu przeznaczenia.

Dodatkowo ustawa przewiduje również wprowadzenie tzw. krajowych standardów urbanistycznych, określających np. minimalny udział terenów zielonych przestrzeni publicznej czy gęstość dróg publicznych na terenach zabudowy. Zapisy te nie będą jednak sztywno obowiązywały – gminy będą mogły opracować i uchwalić własne, bardziej szczegółowe, lokalne standardy urbanizacyjne, na terenach do uzupełnienia zabudowy i tych, dla których nie został jeszcze opracowany plan zabudowy. Znajdą się w nich m.in. wytyczne dotyczące odległości przystanku od szkoły, liczby miejsc w przedszkolach lub wskaźniki dotyczące wysokości budynków.

Warunki zabudowy do kosza po trzech latach – co dalej?

Prawdziwa rewolucja szykuje się jednak w obszarze przepisów dotyczących warunków zabudowy. Dotychczasowe decyzje o warunkach zabudowy będą zastąpione decyzjami lokalizacyjnymi, wydawanymi na terenach, dla których nie został opracowany plan zabudowy. Dokumenty te będą określały m.in.wytyczne związane z usytuowaniem budynku na działce, jego kubaturę, wymogi dotyczące dojść i dojazdów czy np. wskaźniki nasłonecznienia i zaciemnienia. Decyzje takie będą wydawane jedynie w przypadku, gdy na sąsiadującej działce budowlanej, znajdującej się minimum 50 metrów od linii zabudowy, istnieje budynek o podobnym sposobie użytkowania.

Z kolei wszystkie decyzje dotyczące warunków zabudowy, które wydane zostaną przed wejściem w życie nowelizacji, będą obowiązywały przez 3 lata od momentu jej wprowadzenia, następnie warunki zabudowy ważność stracą. Eksperci oceniają, że jest to zbyt krótki okres, szczególnie dla tych decyzji wydanych tuż przed wejściem w życie nowej ustawy – nie pozwoli to w wielu przypadkach inwestorom na wypełnienie wszystkich innych dodatkowych formalności związanych z budową. Tym, którzy mają w planach złożenie wniosku o warunki zabudowy wzorem starym, radzimy, by się pośpieszyli, jeśli chcą uniknąć przechodzenia przez całą procedurę od początku.

Likwidacja warunków zabudowy – czy to dobre rozwiązanie?

Dla tych, którzy w najbliższym czasie planują budowę domu, przestawiamy możliwy scenariusz zdarzeń, który może nastąpić, jeśli nie zdążą dopełnić wszelkich dodatkowych formalności związanych z budową do czasu wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy. Może się bowiem okazać, że właśnie dla nich likwidacja warunków zabudowy nie będzie dobrym rozwiązaniem.

• Warunki zabudowy – ile się czeka? Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma 2 miesiące. W praktyce trwa to jednak znacznie dłużej. Może się bowiem okazać, że wydanie takiej decyzji będzie wymagało konsultacji z innymi organami. Z tego powodu okres oczekiwania wydłużyć się może nawet do kilku miesięcy. Ponadto w sytuacji, kiedy gmina pracuje nad uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzenią dla terenów, na którym znajduje się nasza przyszła działka budowlana, ma ona prawo wstrzymać wydanie decyzji na 12 miesięcy, ale nie dłużej. Po tym czasie, jeśli plan dalej nie zostanie opracowany przez gminę, ma ona obowiązek wydać decyzję. Od tego czasu ma ona na to 2 miesiące. Jeśli dodamy do tego konsultacje z innymi organami, to może się okazać, że jesteśmy zmuszeni czekać nawet półtora roku.
• Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę – warto również wiedzieć, że dopiero po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy można składać wniosek o pozwolenie na budowę. W tym przypadku urząd ma obowiązek wydać decyzję w przeciągu 65 dni od momentu złożenia wniosku. Niestety, w praktyce nie zawsze się tak dzieje. Poza tym do wniosku należy dołączyć szereg innych dokumentów wraz z projektem budowlanym, których również nie otrzymamy od ręki. Może więc się okazać, że czas wypełniania wszelkich procedur przekroczy okres ważności decyzji o warunkach zabudowy.
• Likwidacja warunków zabudowy – koszt dodatkowy – likwidacja może generować dodatkowe koszty. Koszty te będą dotyczyć nie tylko urzędowych opłat, ale może się okazać, że projekt domu, który został opracowany, będzie wymagał poprawek lub całkowitej wymiany, by mógł spełniać wymogi lokalnych standardów urbanistycznych.