Zmiany w projekcie domu i adaptacja gotowego projektu – rola architekta w trakcie przygotowań do budowy domu

Decydując się na budowę domu jednorodzinnego, zazwyczaj korzystamy z gotowego projektu, zakupionego od pracowni architektonicznej. Nie oznacza to jednak, że nie możemy wprowadzić w nim zmian i adaptacji. Sprawdźmy, jak wygląda taki proces.

Zapytaj architekta o wycenę adaptacji projektu

Kiedy wprowadzać zmiany w gotowych projektach?

Budowa domu najczęściej zaczyna się od wyboru projektu. Kupując gotowy, powinniśmy liczyć się z koniecznością jego przystosowania do indywidualnych warunków. Adaptacja gotowego projektu domu zazwyczaj dotyczy trzech obszarów: dostosowania do parametrów działki budowlanej, przepisów prawa dla danego regionu oraz rozwiązań w zakresie podłączenia budynku do instalacji (np. wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej). Jest również konieczna, kiedy chcemy zmodyfikować projekt wyjściowy.

Na jakim etapie powinniśmy zaplanować zmiany do projektu? Wszystkie planowane modyfikacje należy ustalić przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę (lub przed zgłoszeniem budowy). W ten sposób unikniemy zastrzeżeń ze strony urzędów, które mogą istotnie opóźnić realizację naszej inwestycji. Dotyczy to jednak jedynie zmian, które wymagają uwzględnienia w projekcie budowlanym, tak zwanych zmian istotnych (o tym dalej).

Jakie zmiany można wprowadzać w projektach domów?

Choć zakreś wprowadzanych przez inwestorów zmian do projektów gotowych jest praktycznie nieograniczony, my doradzamy ograniczenie ich do tych, które można uznać za nieistotne według prawa budowlanego. Zmiany istotne rozsądnie byłoby ograniczyć do sytuacji, w których projekt trzeba nieznacznie "nagiąć" do przepisów lokalnych lub do uwarunkowań technologicznych, klimatycznych czy gruntowych. Do takich zmian zaliczają się np.:

• nieznacznie przesunięcie ściany zewnętrznej (do 0,5-1m) ;
• zmiana kąta nachylenia połaci dachowych (zmniejszenie wysokości budynku);
• zmiana technologii budowy (np. na strop terriva czy drewniany albo materiał bloczków budowlanych);
• zmiana grubości izolacji termicznych;
• obniżenie ścianki kolankowej (zmniejszenie wysokości budynku);
• modyfikacje instalacji (rekuperacja, trasy przewodów wentylacji czy kanalizacji, usunięcie kominka).

Do zmian nieistotnych można przede wszystkim wszelkie zmiany związane z przesuwaniem ścian działowych, zmiany wielkości otworów okiennych itp.

Odradzamy zmiany związane z:

• przesuwaniem ścian konstrukcyjnych;
• przesuwaniem otworu klatki schodowej;
• znaczne zmiany w bryle budynku;
• zmiany wpływające na obrys i kształt dachu.

Każdą sytuację należy rozpatrywać indywidualnie. Zmiana łatwa do wprowadzenia przez projektanta adaptującego w jednym projekcie może być trudna w innych ze względu na przyjęte inne rozwiązania konstrukcyjne i architektoniczne. Zawsze większe pole manewru mają inwestorzy decydujący się na projekty o prostej bryle. Jeżeli jakaś zmiana okaże się zbyt wymagająca, wpłynie to negatywnie na cenę projektu. W najgorszej zaś sytuacji może to obniżyć jego jakość. W takiej sytuacji, rozsądniejszy wydaje się wybór projektu indywidualnego.

Zmiana technologii budowy - z czym się wiąże?

Bardzo popularną zmianą jest modyfikacja technologii, w jakiej zaprojektowany został dany element budynku. O ile tylko możliwości techniczne na to pozwalają, zwykle nie rodzi to problemów formalnych. Dzieje się tak, gdyż zmiany te nie wpływają na zasadnicze parametry budynku w myśl ustawy Prawo Budowlane. Często wystarczy zatem opatrzyć je wpisem do dziennika budowy i adnotacją w projekcie budowlanym, czym może zająć się kierownik budowy. Do takich zmian należą:

• zmiana bloczków na silikatowe lub gazobetonowe;
• zmiana stropu na gęstożebrowy, np. Terriva;
• zmiana konstrukcji dachu na dźwigary prefabrykowane (np. więźby Mitek);
• zmiana systemu izolacji lub elewacji (np. na elewację wentylowaną, by zastosować drewno);
• zmiana systemu konstrukcji na szkieletowy.

Aby ułatwić powyższe, do każdego projektu w naszej pracowni dołączamy wkładkę, tzw. "Uwagi wstępne". Prezentują one podstawowe parametry najczęściej zmienianych elementów budynku. Parametry nowowybieranych elementów powinny odpowiadać tym przyjętym w projekcie.

Kto ma zająć się przygotowaniem technicznym takiej zmiany? Zwykle nie wymaga ona szczegółowego przedstawienia w projekcie składanym do urzędu. Może się tym zając zarówno uprawniony projektant, jak i sam wykonawca. Ci ostatni często są jednocześnie producentem lub jego przedstawicielem i są w stanie najlepiej zaprojektować dane rozwiązanie. Tak bywa np. w przypadku więźby prefabrykowanej, której producent dysponuje specjalnym oprogramowaniem, dostosowanym do jego rozwiązań technicznych.

Zmianą, której nie da się niestety nie zaprezentować w dokumentacji projektowej jest zmiana sposobu posadowienia. Decydująć się np. na płytę fundamentową, konieczne będzie opracowanie przynajmniej jej rzutu w części konstrukcyjnej projektu. Może tego dokonać uprawniony projektant konstrukcji.

Najczęstsze zmiany w gotowych projektach

Zmiany w projekcie domu jednorodzinnego najczęściej są związane z wymaganiami dotyczącymi terenu. W tym wypadku musimy uwzględnić nie tylko właściwości działki (przede wszystkim budowa geologiczna terenu) czy uwarunkowania klimatyczne (np. stopień przemarzania), ale i obowiązujące na danym terenie przepisy (gminne dokumenty planistyczne, w tym plan zagospodarowania przestrzennego oraz treść decyzji o warunkach zabudowy). Jeżeli podstawowa wersja projektu koliduje z tymi wymaganiami, architekt adaptujący dopasowuje plan do wymaganych zmian.

Zmiany w gotowym projekcie domu bardzo często dotyczą także indywidualnych upodobań przyszłych mieszkańców. Wśród popularnych modyfikacji znajdziemy zmianę układu ścian działowych, budowę dodatkowych daszków nad drzwiami czy zmiany materiałowe (np. inny rodzaj drewna na elewacji).

Zmiany istotne i nieistotne – czym się różnią?

Zmiany w projekcie dzielimy na dwie grupy: takie, których wprowadzenie jest stosunkowo proste, oraz takie, które wymagają większego nakładu pracy i nierzadko wiążą się z istotnymi wydatkami.

Należy również pamiętać, że pojęcie zmian istotnych i nieistotnych dla projektu definiują zapisy ustawy – Prawo budowlane. Zmiany istotne wymagają dopełnienia dodatkowych formalności (mówimy tutaj o projekcie budowlanym zamiennym, który trzeba opracować po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a następnie ponownie wystąpić o pozwolenie - jeżeli nie uwzględniliśmy ich w czasie adaptacji). Zaliczamy do nich w skrócie zmiany, które wpływają na konstrukcję, powierzchnię budynku. Zmiany nieistotne nie wymagają dodatkowych formalności urzędowych, choć powinno się wykazać je w dzienniku budowy. Oznacza to, że zmiany takie, jak aranzacja ścian działowych (w przypadku pracowni Domowe Klimaty są to zwykle te cieńsze wewnątrz budynku), drzwi i okien, układu instalacji sanitarnych - mogą być wykonane już na budowie, bez uwzględnienia w projekcie*.

Do zmian istotnych dla projektu zalicza się przede wszystkim:

• zmiany parametrów domu w zakresie szerokości (powyżej 2%) lub wysokości (powyżej 5%),
• zmiany w zagospodarowaniu terenu mające znaczący wpływ na otoczenie działki,
• zmiany w zakresie planowanego użytkowania (np. dostosowanie dla niepełnosprawnych - nie dotyczy jednak domów jednorodzinnych, zmiana części domu w lokal usługowy),
• zmiany, które potencjalnie kolidują z miejscowymi planami zagospodarowania, np. zmiany koloru pokrycia dachu.

Do zmian nieistotnych dla projektu zaliczamy wszystkie inne elementy, które w mniejszym stopniu ingerują w pierwotny plan. Wśród nich możemy wymienić:

• zmiany układu lub usunięcie ścian działowych (np. otwarcie kuchni),
• zmiany w stolarce okiennej i drzwiowej (modyfikacja rozkładu okien lub dodanie drzwi),
• zmiany materiałów budujących ściany lub dach (jednak nowe materiały nie mogą powodować zmian w wielkość budynku),
• zmianę przebiegu instalacji (np. elektrycznej czy wodociągowej).

Modyfikacje nieistotne można stosować bez zwrócenia się o ponowne zezwolenia na budowę. Wprowadza je projektant, tzn. architekt adaptujący, jeżeli zdecydujemy się wprowadzić je w projekcie (np. w celu lepszej koordynacji tych zmian w trakcie budowy). Architekt adaptujący wprowadza modyfikacje nieistotne na podstawie własnej wiedzy, a ich poprawność weryfikowana jest przy odbiorze obiektu przez nadzór budowlany. Osoba, która dokonuje adaptacji, musi przynależeć do organizacji samorządu zawodowego oraz posiadać odpowiednie uprawnienia w zakresie projektowania.

Projekt gotowy ze zmianami czy projekt indywidualny – jakie rozwiązanie wybrać?

Wszystko zależy od tego, czy wybrany projekt w stu procentach spełnia nasze oczekiwania i jak bardzo „niestandardowa” jest nasza działka budowlana.

Zaletą gotowych projektów jest stosunkowo niska cena oraz krótszy czas realizacji. Otrzymujemy również produkt z góry określony, dzięki czemu możemy uniknąć przykrych "niespodzianek". Zawierają one bowiem sprawdzone rozwiązania w zakresie organizacji przestrzeni oraz wykorzystywanych materiałów, które można zweryfikować przed kupnem projektu. W praktyce większość gotowych projektów należy poddać adaptacji, czyli wprowadzić (zwykle drobne) zmiany oraz sporządzić plan zagospodarowania terenu. Występujące modyfikacje są zwykle niewielkie i nie wpływają istotnie na koszt inwestycji.

Decydując się na projekt ze zmianami, należy pamiętać o tym, że – w zależności od tego, jak duże są modyfikacje – koszt projektu odpowiednio wzrośnie. Jakie zmiany można uznać za istotne, opisaliśmy w akapicie wyżej. Warto jednak poświęcić dwa słowa by opisać, z czego wynika problem we wprowadzaniu ich w gotowym projekcie.

Mogłoby się wydawać, że łatwiej jest zaprojektować dom wychodząc od gotowego rozwiązania i nanosząc na nie swojego oczekiwania. Z takim zresztą założeniem często podchodzi się do projektowania budynku od nowa. Istnieje tu jednak duży problem kolizji zmian z założeniami na wielu polach (architektura, konstrukcja, instalacje) oraz odpowiedniego ujęcia ich w dokumentacji. Projekt gotowy składa się z wielobranżowego opracowania, w którym wiele rzeczy z siebie wynika. Od rozpiętości stropu zależy gęstość oraz układ zbrojenia. Elementy konstrukcyjne opierają się na sobie i przenosą obciążenia od dachu do ziemi. Jeżeli jakikolwiek element tego układu przestanie "współpracować", może to pociągnąć za sobą łańcuchowo komplikacje wpływające na inne elementy, od oparcia dachu po przekrój ławy fundamentowej. Jeżeli zamawiana zmiana wymaga całościowego opracowania konstrukcji obiektu od nowa albo wpływa znacząco na architekturę w stopniu, który widać na wielu rysunkach - wówczas opracowanie tego rozwiązania łatwiej zobrazować na wykonanym od nowa projekcie, niż modyfikować projekt gotowy. Warto mieć tutaj na uwadze, że projekty otrzymywane przez projektanta adaptującego prawie nigdy nie powstają w tym samym oprogrogramowaniu, co dodatkowo utrudnia mu wprowadzenie ich w gotowym projekcie, nawet gdy dysponuje on rysunkami w wersji elektronicznej.

Chcąc wprowadzać poważne zmiany w projektach branżowych, warto by były one całościowe (np. zmiana posadowienia budynku). Wówczas można rozgraniczyć elementy projektu (np. same rzuty fundamentów) które będą wymagały modyfikacji.

Katalogi gotowych projektów domów są bardzo rozbudowane. Gdy jednak dojdzie do sytuacji opisanej powyżej, w której idealne rozwiązanie będzie wymagało opracowania od nowa wielobranżowej dokumentacji, warto rozważyć projekt indywidualny. W tym wariancie cała koncepcja powstaje w wyniku naszej bezpośredniej współpracy z architektem. W przypadku nietypowych projektów zaleca się również skorzystanie z usług architekta wnętrz, który pomoże zagospodarować niestandardową przestrzeń.

Opracowanie projektu indywidualnego wiąże się z wyższymi kosztami oraz nakłada na inwestora dużo większą odpowiedzialność. O ile w przypadku projektu gotowego jedyną niewiadomą jest koszt ewentualnych zmian, to w przypadku projektu indywidualnego musimy liczyć się również z ustaleniem zakresu uslugi projektowej. Czy wyznaczona przez architekta cena obejmuje projekt koncepcyjny, budowlany (wystarczający do uzyskania Pozwolenia) czy też elementy projektu wykonawczego (np. bardzo przydatne rzuty zbrojeń stropów, dokładne rozwiązanie więźby dachowej, detale projektowe etc.)? Czy w ramach opracowywania koncepcji projektant uwzględni wszystkie nasze uwagi oraz czy zaprezentuje efekt swojej pracy na wizualizacjach? Dopiero porównując dokumentację pełnobranżową, wyposażoną w rzuty zbrojeń, przekroje nadproży, przebiegi wszystkich instalacji oraz moc urządzeń można porównać cenę projektu indywidualnego i typowego. Poniższy artykuł pozwoli zorientować się lepiej w tym, jaka jest zawartość projektu gotowego w naszej pracowni.

Tak czy owak, cena projektu indywidualnego jest wyższa, a okres jego realizacji dłuższy niż budowa z projektu gotowego. Dużo większa jest również niepewność odnośnie ostatecznego efektu, który zależy od sprawności projektanta (w przypadku projektu gotowego możemy ocenić projekt przed podjęciem jakiejkolwiek współpracy). Warto jednak mieć na uwadze, że nawet projekt trzykrotnie bardziej kosztowny nie stanowi najdroższej części inwestycji budowlanej. Warto rozważyć rozwiązanie indywidualne jeżeli nie znaleźliśmy projektu gotowego spełniającego wymagania.

Od adaptacji projektu do budowy domu – jak wygląda i ile trwa adaptacja?

Jak wspomnieliśmy wcześniej, adaptacja gotowego projektu jest niezbędna w każdym przypadku – projekt trzeba dostosować do konkretnej lokalizacji oraz związanych z nią uwarunkowań naturalnych i technicznych. Dopiero adaptacja projektu pozwala uzyskać pozwolenie na budowę (lub umożliwia zgłoszenie budowy w odpowiednim urzędzie).

W zakres adaptacji projektu wchodzi przede wszystkim:

• opracowanie projektu zagospodarowania terenu (dostosowanego do wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy),
• wskazanie przebiegu instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej),
• weryfikację zgodności projektu z parametrami działki budowlanej, kwestiami formalnymi i klimatycznymi.

Jakie dokumenty przygotować, by rozpocząć adaptację? Osoba, która będzie zajmować się dostosowaniem domu, tzn. architekt adaptujący, będzie potrzebował wspomnianych wcześniej gminnych dokumentów planistycznych (MPZP lub Warunki Zabudowy), aktu notarialnego działki, mapy do celów projektowych (geodezyjnej), warunków podłączenia do sieci gazowej, energetycznej i wodno-kanalizacyjnej oraz oczywiście projektu domu. W trakcie procesu mogą wystąpić wskazania do uzyskania większej ilości dokumentów, np. uzgodnienia zjazdu z drogi czy wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

Czas adaptacji uzależniony jest od ilości koniecznych poprawek. Zazwyczaj proces trwa ten kilka tygodni i w większości przypadków nie przekracza miesiąca.

Po więcej informacji zapraszamy do naszego artykułu z najczęściej zadawanymi pytaniami w zakresie adaptacji projektu i początkowego etapu inwestycji.

*Zmiany wpływające na wygląd budynku nie muszą interesować urzędników wydających pozwolenie. Jednak podlegają one pod ustawę o prawie autorskim, dlatego autor projektu musi wyrazic na nie zgodę.