Budowa domu krok po kroku - kompendium Domowych Klimatów, cz.1 - przymiarki i działka

Marzysz o budowie domu, chcesz się przygotować do podjęcia decyzji, przewidzieć jaki będzie jej koszt. Jaki projekt wybierzesz? Ile czasu na to poświęcisz? Czego tak naprawdę oczekujesz?

Witaj w naszym kompendium. Skoro dotarłeś tutaj, najprawdopodobniej frapuje Cię temat budowy własnego domu. Możliwe, że wszędzie trafiasz na sprzeczne informacje. Wiesz, że ludzie budują domy i nie jest to nic trudnego. Ale mnogość różnorodnych projektów, technologii i opinii nie ułatwia podjęcia decyzji i zaplanowania inwestycji. I tutaj wchodzimy my...

Niektóre rzeczy da się przewidzieć i zaplanować. Niektóre spadną Ci na głowę w trakcie i będzie trzeba reagować na bieżąco. Wielu spośród tych nagłych przypadków da się uniknąć, a do innych przygotować, by ostatecznie spełnić swoje marzenie. I o tym w gruncie rzeczy jest ten artykuł.

[disclaimer] Ten tekst powstał wyłącznie w celach poglądowych, nie namawiamy do stosowania konkretnych rozwiązań, a podjęte na jego podstawie działania są czynione na własną odpowiedzialność.

Etapy budowy domu - od czego zacząć? Ile to kosztuje?

Cały proces składa się z kilku etapów. Są to ogólnie rzecz biorąc:

• wybór działki
• projekt
• Pozwolenie na Budowę
• budowa
• przeprowadzka

Żeby rozpocząć budowę domu, potrzebujesz czterech zasobów: czasu, pieniędzy, ziemi i... zdecydowania.

Z tymi zasobami należy zestawić oczekiwania wobec swojego wymarzonego lokum.

“Zdecydowanie” dotyczy oczywiście wyboru sposobu, w jakim chcesz mieszkać - nie chodzi jeszcze o konkretny projekt, tylko raczej o model życia. Ile masz dzieci? Ile planujesz ich mieć? Gdzie pracujesz? Czy jesteś gotów na codzienne dojazdy do miasta? W jakim wieku jesteś Ty i Twoja rodzina? Czy planujesz małe, przytulne gniazdko? A może marzy Ci się wystawna, reprezentacyjna willa (na co dokładnie zwrócić uwagę - napiszemy w kolejnej części).

Analiza powyższych da Ci odpowiedź na pytanie “jak chcę mieszkać, czego potrzebuję” . Wypisując pomieszczenia potrzebne w Twoim budynku i oczekiwania w stosunku do nich, stworzysz coś, co fachowo nazywałoby się programem użytkowym. Mając zarys tego, jak chcesz mieszkać, możesz świadomie przejść do czynów, czyli poszukiwania działki i projektu oraz planowania inwestycji. Choć program użytkowy nie jest żadnym dokumentem, zachęcamy gorąco do stworzenia go - wypisania po prostu na kartce papieru listy wszystkich pomieszczeń (nawet garażu), które chciałbyś zobaczyć w swoim domu oraz ich orientacyjnej powierzchni. To pozwoli ocenić wstępnie, jak duży budynek planujesz zbudować.

Na tym etapie możesz już wstępnie ocenić, czy Twoja inwestycja jest prawdopodobna. Nie przejmuj się, że plany nie są precyzyjne. Zmienią się jeszcze wielokrotnie. Postaraj się jednak ocenić realnie, w co się pakujesz. Aby to zrobić, musisz zawsze zestawić ze sobą dwa czynniki: ograniczenia wynikające z lokalizacji i koszt budowy domu według danego projektu.

Jeśli chcesz kupić działkę (jeśli - bo z różnych powodów możesz już jakąś dysponować), chciałbyś wiedzieć czy będzie ona wystarczająca dla Twoich potrzeb. Nawet jeżeli planujesz zlecenie projektu indywidualnego, warto przejrzeć ofertę projektów gotowych pod kątem wielkości działek i tego, co się na nich mieści. Dom jednorodzinny na standardowej działce musi znajdować się min. 4 m od granicy (mierząc od ściany) lub 3 metry, jeżeli w danej ścianie nie ma okien. Od ulicy na ogół przyjmuje się ok 5-6 metrów (przepisy w tej kwestii nie są w każdej sytuacji identyczne, ale o tym dalej). A zatem działka o szerokości 20 m pomieści de facto budynek o szerokości 12-14 metrów. Wyjątkiem są działki wąskie, o szerokości do 16 m, na których odległość w przypadku ściany bez okien zmniejszona jest do 1,5 m (UWAGA - w tym przypadku liczone od najbardziej wystającego fragmentu budynku, czyli np. okapu; więcej informacji w artykule na ten temat aktualizacji przepisów budowlanych). Znając maksymalne wymiary zewnętrzne domu, który zmieści się na daną działkę, wystarczy je przez siebie przemnożyć, a otrzymaną liczbę nazwiemy (nie do końca precyzyjnie) powierzchnią zabudowy (żeby oszacować na szybko bardziej przydatną powierzchnię użytkową, odejmijmy od tego jakieś 10%/piętro). Na potrzeby wstępnej kalkulacji można założyć, że koszt budowy domu oscyluje między 2500-3500 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej + koszt działki. Widełki są spore i zależą m.in. od lokalizacji, przyjętych rozwiązań etc.

Żeby na tym etapie mieć lepszy ogląd, ile kosztuje dom, możemy skorzystać z internetowych narzędzi, takich jak kalkulatory budowlane. Pozwalają one na nieco dokładniejszą ocenę kosztów. Posiadając takie informacje, możesz ocenić w ciągu paru minut, jak duży dom wejdzie na Twoją działkę i jaki będzie w przybliżeniu jego koszt.

Działka - teren pod budowę domu i pierwsze ograniczenia

Na tym etapie zbliża się już decyzja o pierwszym kamieniu milowym Twojej inwestycji - a jest nim kupno działki. Tutaj też pojawia się pierwsza pułapka.

Otóż opisane powyżej wymagania, odległości itd. to tylko ogólne wymogi wynikające z Prawa Budowlanego. Natomiast oprócz nich działkę obowiązuje też Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, w skrócie zwany MPZP. Określa on szczegółowe wymagania obejmujące dany obszar. Określa on między innymi dopuszczalny rodzaj zabudowy, jej wysokość i kształt dachu, może modyfikować tzw. linie zabudowy, które określają zwykle odległość budynku od drogi. Sam MPZP jest rozwiązaniem dosyć wygodnym i można go podejrzeć nawet w internecie , nie ruszając się z domu. Właściwą pułapką jest sytuacja, w której takiego Planu dla Twojej działki nie wyznaczono (co ma miejsce bardzo często, jeśli nie planujesz budowy w sąsiedztwie albo w obrębie dużej aglomeracji miejskiej). Wówczas zamiast Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, warunki wyznacza inny dokument - Decyzja o Warunkach Zabudowy. Ten wydawany jest dla konkretnej działki, a jego wydanie poprzedzone jest przeprowadzeniem przez Starostwo Powiatowe tzw. analizy urbanistycznej, a także powiadomieniem ewentualnych sąsiadów. Mając MPZP, możesz stosunkowo bezpiecznie planować kształt swojego domu, gdyż masz już pełny zakres wymagań dotyczących samego budynku i jego umiejscowienia na działce. Na wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy czeka się około 3 miesięcy i przed upływem tego okresu nie będziesz wiedział dokładnie, co można będzie wybudować na wybranej działce. Bardzo ważne jest to, że o wydanie takiej decyzji może wystąpić każdy - nie tylko właściciel działki.

Określa ona bowiem, zgodnie z nazwą, pewne warunki. Nie uprawnia zaś do rozpoczęcia budowy. O Warunki dla danej działki może też wystąpić dowolna ilość osób jednocześnie. Dlatego niewykluczone, że osoba od której chcesz kupić działkę już je posiada. Jeżeli nie- powinna o nie wystąpić, gdyż jest to istotna dla kupującego informacja. badania geologiczne

W praktyce, wielu inwestorów albo posiada już działkę, albo kupuje ją przed podjęciem konkretnych decyzji o kształcie swojego budynku. Niezależnie od tego, czy masz już działkę czy chcesz najpierw nawiązać kontakt z architektem, żeby kupić projekt typowy lub zacząć projektowanie, architekt będzie potrzebował Miejscowego Planu ALBO Decyzji o Warunkach Zabudowy. My w Domowych Klimatach nie podejmujemy się bez tych dokumentów prac projektowych i odradzamy klientom podejmowanie decyzji o kupnie projektu, nie posiadając wcześniej owych papierów. Jednym z zadań architekta jest pomoc inwestorowi w podjęciu decyzji, czy dany program użytkowy jest możliwy do zrealizowania na danej działce.

Kolejnym etapem jest faktyczne wykonanie projektu - o tym napiszemy w kolejnym artykule, kontynuującym ten powyższy!

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do newslettera!