Jak sprawdzić księgę wieczystą online – poradnik!

Jedną z podstawowych czynności przy zakupie nieruchomości jest zapoznanie się z treścią prowadzonej dla niej księgi wieczystej. Jak sprawdzić zawartość księgi wieczystej bez wychodzenia z domu? Czy dostęp do ksiąg wieczystych jest bezpłatny?

Czym są księgi wieczyste?

Księga wieczysta to dokument prowadzony dla danej nieruchomości, który przedstawia jej stan prawny. Z treści księgi dowiesz się, komu i jakie prawa przysługują do nieruchomości. Z tego względu sytuacją pożądaną jest, aby księga wieczysta była prowadzona dla każdej działki, domu czy mieszkania. Mimo to w Polsce można jeszcze spotkać się z nieruchomościami, dla których księgi wieczyste nie zostały założone. Taka sytuacja ma miejsce przede wszystkim na obszarach wiejskich i w małych miejscowościach.

Księgi wieczyste usprawniają obrót nieruchomościami. Ponieważ księgi wieczyste są jawne, każda osoba zainteresowana zakupem czy dzierżawą gruntu, budynku lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego może zapoznać się z jej treścią. W odniesieniu do tych dokumentów obowiązuje także zasada domniemania zgodności wpisów z rzeczywistym stanem prawnym i rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to oznacza?

Załóżmy, że po zapoznaniu się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania sfinalizowałeś jego zakup. Następnie okazało się, że właścicielem zakupionego przez Ciebie mieszkania jest inna osoba niż ta, która widniała w księdze wieczystej. Jeżeli przed sądem wykażesz, że zapoznałeś się z treścią księgi i nie mogłeś wiedzieć, że właścicielem nieruchomości była inna osoba, masz dużą szansę, że transakcja zostanie uznana za skuteczną.

Jak ustalić numer księgi wieczystej?

Aby zweryfikować treść księgi wieczystej, potrzebujesz przyporządkowanego do niej numeru. W związku z migracją ksiąg wieczystych do systemu teleinformatycznego księgom o starych numerach są nadawane nowe. Elektroniczny numer księgi wieczystej składa się z trzech sekcji, które  są oddzielone ukośnikiem.

Numer księgi wieczystej możesz uzyskać na kilka sposobów:

• od sprzedającego/wynajmującego nieruchomość – powinien on udostępnić Ci taką informację, abyś przed sfinalizowaniem transakcji mógł sprawdzić zawartość księgi prowadzonej dla nieruchomości, którą jesteś zainteresowany,
• udając się do Starostwa Powiatowego lub urzędu gminy – tam po wykazaniu interesu prawnego urzędnik ustali dla Ciebie numer księgi wieczystej po numerze działki,
• korzystając z jednej z komercyjnych wyszukiwarek – pozwalają one odpłatnie ustalić numer księgi wieczystej dla danej nieruchomości zarówno po numerze działki, jak i po adresie.

Gdzie sprawdzić księgę wieczystą?

Chcesz sprawdzić księgę wieczystą prowadzoną dla mieszkania, które masz zamiar zakupić? Możesz to zrobić na dwa sposoby:

• w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. To wiąże się z niedogodnościami, zwłaszcza jeżeli zamierzać kupić mieszkanie położone na drugim końcu Polski;
• online na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości – www.ekw.ms.gov.pl. W ten sposób możesz sprawdzić treść księgi wieczystej w dowolnym momencie.

Informatyzacja ksiąg wieczystych w Polsce jest prowadzona od 2003 r. i dzięki niej zasada jawności ksiąg wieczystych jest faktycznie realizowana. Art. 36⁴ ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece daje każdemu prawo do zapoznania się z treścią księgi prowadzonej dla interesującej go nieruchomości.

Przeglądanie ksiąg wieczystych online krok po kroku

Jeżeli otrzymałeś od sprzedawcy lub samodzielnie ustaliłeś numer księgi wieczystej, możesz zapoznać się z jej treścią online. Od strony technicznej będziesz potrzebował programu do odczytu formatu PDF (np. Adobe Reader lub Foxit Reader – aplikacje są bezpłatne).

Aby przeglądać zawartości księgi wieczystej:

• przejdź na stronę internetową https://ekw.ms.gov.pl,
• wybierz opcję „Przeglądanie księgi wieczystej”,
• wprowadź numer księgi wieczystej,
• kliknij „Wyszukaj księgę”.

System umożliwia użytkownikowi przeglądanie: aktualnej treści księgi wieczystej, aktualnej treści księgi wieczystej w dotychczasowej postaci i zupełnej treści księgi wieczystej.

Struktura ksiąg wieczystych jest przejrzysta – każda księga wieczysta składa się z czterech działów:

• dział I – oznaczenie nieruchomości (dział I-O) i spis praw związanych z własnością (dział I-Sp),
• dział II – oznaczenie właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego,
• dział III – zawiera informacje m.in. o ograniczonych prawach rzeczowych (bez hipotek), prawach osobistych i roszczeniach ciążących na nieruchomości,
• dział IV – zawiera informacje o ustanowionych na nieruchomości hipotekach.

Zapoznanie się z zawartością poszczególnych działów jest możliwe po wybraniu odpowiedniego odnośnika u góry strony.

Czy treść księgi wieczystej można sprawdzić bezpłatnie?

Art. 36⁴ ust 6 ustawy przyznaje każdemu, kto zna numer księgi wieczystej, prawo do bezpłatnego przeglądania jej zawartości za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Jeżeli znasz numer księgi wieczystej, to bezpłatnie zapoznasz się z jej zawartością online. Przeglądane dane możesz też wydrukować, ale musisz pamiętać, że taki dokument nie ma mocy dokumentu wydanego przez sąd. Jeżeli potrzebujesz odpisu, wyciągu lub zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej, możesz złożyć stosowny wniosek online. Wydawaniem takich dokumentów zajmuje się Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych (CIKW), a sama usługa jest odpłatna.

Dokumenty wydane przez CIKW mają moc dokumentów wydawanych przez sąd. Wniosek o wydanie odpisu, wyciągu lub zaświadczenia możesz złożyć na kilka sposobów:

• w centrali lub oddziale CIKW,
• listownie,
• przez internet – korzystając ze strony www.ekw.ms.gov.pl i wybierając usługę „Składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych”.

Cena za wydanie dokumentu zależy od jego rodzaju oraz wybranej opcji – czy chcesz otrzymać dokument do samodzielnego wydruku czy listownie na wskazany adres. Jeżeli zdecydujesz się na pierwsze rozwiązanie, to wydruk przesłanych dokumentów będzie miał moc dokumentów wydanych przez sąd.