Pierwszym kontaktem z wizerunkiem naszego domu jest projekt budowlany. Ukazuje on nam nie tylko rozwiązania architektoniczno-budowlane, ale i projekt zagospodarowania terenu, czyli działki. Natomiast projekt wykonawczy jest o wiele bardziej szczegółowy i uściśla rozwiązania z przedstawionego projektu budowlanego. Jest to spis dyspozycji technicznych, udzielanych wykonawcom inwestycji.

Co to jest projekt wykonawczy?

Aby doprecyzować opracowanie podstawowe, jakim jest projekt budowlany, często tworzy się opracowanie szczegółowe zwane projektem wykonawczym. Podstawową róznicą między tymi projektami jest fakt, że projekt wykonawczy nie jest objęty przepisami budowlanymi odnośnie jego zakresu i formy.  Prawo budowlane charakteryzuje, co musi niezbędnie znaleźć się w zakresie projektu budowlanego. Dotyczy to jednak dokumentacji składanej i sprawdzanej przez urząd lub nadzór budowlany. Wszystko ponadto stanowi elementy projektu wykonawczego i nie musi być formalnie składane w urzędzie ani stanowić jednej dokumentacji z wymaganym przepisami projektem budowlanym. Oznacza to tyle, że zakres tego projektu należy indywidualnie ustalić z projektantem (podobnie, jak w przypadku ustalania zakresu stanu deweloperskiego z wykonawcą lub deweloperem). 

Elementy wykonawcze stanowią zwykle np:

• informacje o zbrojeniach, dokładne ich rzuty, przekroje prętów oraz specyfika ich połączeń (w stropach, schodach, nadprożach etc.)
• inne informacje konstrukcyjne, jak szczegółowe przekroje elementów stalowych;
• dokładny przebieg instalacji wod-kan, grzewczych, elektrycznych; schematy rozwiązań kotłowni;
• detale architektoniczne, np. montażu balustrad czy wykończenia budynku.

Celem opracowania projektu wykonawczego jest minimalizacja kosztów budowy (np. poprzez optymalizację ilości zbrojenia) oraz mniejsze ryzyko błędów wykonawczych, a także dużo precyzyjniejsza wycena prac i materiałów.

Np. w projektach Domowych Klimatów to własnie elementy projeku wykonawczego stanowią podkład do wielu obliczeń kosztorysowych.

Projekt budowlany a projekt techniczny

W roku 2021 ustawodawca zdecydował się dodatkowo skomplikować nazewnictwo, wprowadzając do prawa budowlanego pojęcie projektu technicznego.

Projekt techniczny nie jest tożsamy z projektem wykonawczym!

Obecna ustawa pozwala podzielić opracowanie na architektoniczno-budowlane niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt techniczny zaś nie jest już składany z pozwoleniem, jednak jest wymagany przez nadzór budowlany przed rozpoczęciem użytkowania budynku. Zarówno projekt architektoniczno budowlany, jak i techniczny charakteryzuje minimalny zakres, sprecyzowany w prawi budowlanym i pokrewnych rozporządzeniach. 

Więcej informacji na temat zakresu projektu w naszej pracowni uzyskasz tutaj.

Projekt techniczny jest zatem również niezbędnym elementem dokumentacji projektowej, choć bez niego można uzyskać pozwolenie na budowę. Wymagana jest jednak zgodność projektu technicznego z projektem architektoniczno-budowlanym, a jej brak może skutkować nawet nakazem rozbiórki.

Projekt techniczny stanowi zatem element niezbędnej dokumentacji projektowej, w odróżnieniu od projektu wykonawczego (w przypadku domu jednorodzinnego). Ich zakres jest jednak różny - zwyczajowo opracowanie wykonawcze jest jeszcze bardziej detaliczne niż projekt techniczny.

Kiedy należy przygotować projekt wykonawczy?

Szczegółowe opracowanie projektu budowlanego, jakim jest dokumentacja wykonawcza, musi być sporządzana zawsze, kiedy inwestycja jest realizowana ze środków publicznych. Spowodowane jest to tym, że zarówno definicja projektu wykonawczego, jak i informacje o tym, co powinien ona zawierać, zostały określone w przepisie wykonawczym do ustawy Prawo Zamówień Publicznych. Stąd nie ma potrzeby zamawiać i sporządzać takich planów w budownictwie jednorodzinnym, ale jak pokazuje praktyka, zakres szczegółów zawierających się w projekcie wykonawczym znacznie usprawnia prace na budowie oraz przyczynia się do redukcji kosztów budowy.

Co zawiera projekt wykonawczy?

Zgodnie z § 5.1. Projekty wykonawcze powinny uzupełniać i uszczegóławiać projekt budowlany w zakresie i stopniu dokładności niezbędnym do sporządzenia przedmiaru robót, kosztorysu inwestorskiego, przygotowania oferty przez wykonawcę i realizacji robót budowlanych. Mimo, że nie musimy posiadać takiej dokumentacji, warto się o nią zatroszczyć. Pozwala ona na doprecyzowanie prac związanych z naszą inwestycją i lepiej kontrolować zakres wykonywanych prac. Dzięki temu, że dokumentacja wykonawcza zawiera rysunki w odpowiedniej skali i z opisami, które w szczególności dotyczą rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych i materiałowych, detali architektonicznych oraz urządzeń budowlanych, instalacji i wyposażenia technicznego, których odzwierciedlenie na rysunkach projektu budowlanego nie jest wystarczające. W przypadkach indywidualnych projekty wykonawcze dotyczyć mogą także przygotowania terenu pod budowę, robót budowlanych w zakresie wznoszenia kompletnych obiektów budowlanych lub ich części, robót w zakresie instalacji budowlanych, robót związanych z zagospodarowaniem terenu.

Dzięki tak dużemu zasobowi informacji, na podstawie projektu wykonawczego jesteśmy w stanie sporządzić kosztorys inwestycji, ewentualnie skorygować proponowane nam ceny budowy domu, bez robocizny, z rzeczywistymi realiami kosztów materiałów. W dobie poszukiwania oszczędności wiedza, jakie dokładnie potrzebne są materiały, jakiej jakości oraz ich ilość i koszt prowadzonej inwestycji, nie będzie dla nas niespodzianką. W przypadku prowadzenia budowy metodą gospodarczą informacja, jakie mamy dokładne zapotrzebowanie, pozwala poszukać najtańszych możliwych wersji zakupów w okolicznych hurtowniach.

Kto wykonuje i zatwierdza projekt wykonawczy?

Mimo, że definicja projektu wykonawczego nie jest ujęta w prawie budowlanym, a zapisy tam ujęte odnoszą się tylko do projektu budowlanego, dobrze jest się kierować krótkim zapisem ujętym w § 5 pkt.4 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego, który mówi, że wymagania dotyczące formy projektów wykonawczych przyjmuje się odpowiednio jak dla projektu budowlanego. Dlatego przyjąć należy, że projektant musi mieć uprawnienia budowlane i być przynależnym do izby architektów lub inżynierów budownictwa. Z racji tego, że projekt techniczny zawiera mnóstwo szczegółowych danych z zakresu rozwiązań zasadniczych elementów instalacji budynku, konieczny jest udział projektantów z uprawnieniami w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych oraz specjalności elektrycznej.

Decyzję w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego wydaje – wyłącznie na wniosek inwestora – właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Organem tym jest, co do zasady, starosta, a w przypadkach określonych w art. 82 ust. 3 i 4 Prawa budowlanego — wojewoda. Co do projektów wykonawczych stanowiska poszczególnych samorządów są bardzo niejednoznaczne. Prawdą jest natomiast, że projekt wykonawczy jest wykonywany głównie na potrzeby wykonywania robót budowlanych.

Podstawowym naszym projektem pozostanie projekt budowlany oraz techniczny. O ile nie budujemy domu z funduszy publicznych, nie ma powodu, byśmy zamawiali dodatkowo dokumentację wykonawczą. Natomiast nie da się ukryć, że jest to bardzo przydatna i potężna skarbnica wiedzy praktycznej o naszym przyszłym domu i możliwych kosztach jego budowy. Im większa będzie nasza inwestycja, tym taki projekt będzie bardziej przydatny.