Czym jest kontraktowy sposób budowy domu i kiedy budowa systemem gospodarczym się opłaca?
Z uwagi na to, że budowa domu jest bardzo dużą inwestycją, często szukamy okazji do oszczędności. Znaczenie może mieć wybór sposobu budowy, który pozwoli inwestorowi na większą kontrolę nad wydatkami. W grę wchodzi budowa kontraktowa lub systemem gospodarczym. Na czym polegają i czy rzeczywiście wiążą się z redukcją kosztów?
Jak wygląda sposób prowadzenia budowy domu metodą kontraktową?
Rozpoczynając budowę domu, możemy zlecić wszystkie prace jednemu wykonawcy lub wybrać system kontraktowy, który polega na zatrudnieniu kilku ekip. Każda z firm odpowiada wtedy za inny zakres robót. Zwykle inwestor nawiązuje współpracę z mniejszymi podwykonawcami, których zatrudnienie po zsumowaniu jest tańsze niż zatrudnienie jednego wykonawcy generalnego. Dlatego też ten sposób budowy wybierany jest przez osoby, które chcą obniżyć koszt budowy domu.
Należy jednak wziąć pod uwagę to, że system kontraktowy to nie tylko kwestia finansowania, ale także większego zaangażowania inwestora. To po jego stronie leży załatwienie wszelkich formalności, wybór poszczególnych ekip, podpisywanie umów, koordynowanie całości robót i ich postępów, ustalaniu terminów, a także dostarczania materiałów budowlanych i potrzebnego sprzętu. Sam inwestor jest znacznie bardziej obciążony odpowiedzialnością za powodzenie i szybkość realizacji budowy.
Choć sam system pozwala na oszczędności, to wymaga dużej płynności finansowej, aby regularnie opłacać poszczególnych podwykonawców i zatrudniać kolejnych.
Wynajęcie ekip i ich zakontraktowanie oraz nadzór inspektora
O ile wybierając jednego wykonawcę, o jego referencje ubiegamy się tylko raz, to w przypadku współpracy z kilkoma ekipami proces ten trzeba przejść wielokrotnie. Optymalnym rozwiązaniem wydaje się zatrudnianie firm z polecenia, aby podczas prac nie okazało się, że poszczególne roboty są wykonane niedokładnie lub znacznie po ustalonym terminie.
Zanim umowa budowy domu jednorodzinnego zostanie podpisana, warto skontaktować się z poprzednimi inwestorami, aby potwierdzić jakość usług danej ekipy. Możemy też skorzystać z rekomendacji firmy, która już u nas działa. Być może pracowali oni z zaprzyjaźnionymi fachowcami. Polecona ekipa do budowy domu to duże ułatwienie i oszczędność czasu dla inwestora.
Przed rozpoczęciem prac niezbędna jest umowa na budowę domu, podpisywana z każdą firmą osobno. Dokument powinien uwzględniać dokładny zakres robót, terminy i wycenę. Pamiętajmy, aby zawsze założyć więcej czasu pomiędzy poszczególnymi kontrahentami, ponieważ opóźnienia na budowie są nieuniknione.
Dodatkowo poza ekipami budowlano-wykończeniowymi trzeba zatrudnić kierownika budowy lub inspektora nadzoru. Z pewnością na wielu etapach pojawią się kwestie, o których inwestor nie będzie miał pojęcia, więc doświadczona osoba to gwarancja dopilnowania prawidłowości przebiegu prac. Ponadto kierownik lub inspektor pomogą nam przygotować harmonogram przebiegu robót, który znacznie ułatwia planowanie prac i zatrudnianie poszczególnych ekip.
Dlaczego budowa domu jednorodzinnego systemem kontraktowym trwa minimum rok? Harmonogram budowy
Przyjmuje się, że budowa domu jednorodzinnego systemem kontraktowym trwa minimum rok. Tyle czasu potrzeba, aby oddać stan surowy zamknięty. Ostatecznie do domu można wprowadzić się po ok. 2 latach. Podczas tego okresu niezbędny jest harmonogram budowy domu jednorodzinnego, który w przypadku prawidłowego ułożenia pozwoli zachować dynamikę prac i uniknąć niepotrzebnych przestojów.
Trzeba też mieć na uwadze czas pracy każdej ekipy, aby nie nakładały się one na siebie i nie przeszkadzały sobie w robotach budowlanych. Opóźnienie jednego podwykonawcy wpływa na opóźnienie kolejnego, a finalnie – na przesunięcie zakończenia budowy i dodatkowe koszty dla inwestora. Wszelkie kwestie sporne rozwiązuje inspektor nadzoru. Niestety w ramach oszczędności często inwestorzy rezygnują z jego usług.
Czy samodzielna budowa domu jest w ogóle możliwa?
Innym sposobem na tańsze przeprowadzenie inwestycji jest budowa systemem gospodarczym. Wymaga ona znacznie większego zaangażowania inwestora i może być trudna do pogodzenia z codzienną pracą zawodową. Budowa gospodarcza polega na osobistym nadzorze inwestora, zatrudnianiu fachowców tam, gdzie jest to konieczne, i wykonywaniu pozostałych prac samodzielnie.
Po jego stronie jest także załatwianie formalności związanych z budową, zakup i dostarczenie materiałów i sprzętu. To jeden z najlepszych sposobów na oszczędność pieniędzy i dostosowanie postępów budowy do możliwości finansowych. Z drugiej strony czas budowy ulega znacznemu wydłużeniu. Nawet jeśli wybierzemy budowę w systemie gospodarczym, ważne jest zatrudnienie kierownika budowy, który przygotuje harmonogram robót i obejmie je kontrolą.
Jak wyglądają koszty, w zależności od tego, jaki system wybierzemy? Budowa domu systemem gospodarczym to koszt ok. 2,5-3 tys. złotych netto/m2. Współpracując kontraktowo, musimy liczyć się z wydatkiem ok. 3 tys. złotych netto/m2. Najdroższą opcją jest zlecenie robót generalnemu wykonawcy, co wyniesie ok. 3,5-4 tys. złotych netto/m2.
