Rozbudowa domu - co należy wiedzieć?
We wstępie należy zaznaczyć - rozbudowa jest operacją niełatwą do zdefiniowania, a jej zakres jest sprawą całkowicie indywidualną. O rozbudowie myślą zwykle osoby, które dysponują starym budynkiem i zależy im na jego powiększeniu i modernizacji. Z drugiej strony - są też inwestorzy, którzy budując nowy budynek planują w przyszłości jego rozbudowę.
Na czym polega rozbudowa domu?
Rozbudowa to operacja, do której można podejść podobnie, jak do budowy domu. W jej wykonaniu niezbędny jest projekt architektoniczny, budynek po rozbudowie musi spełniać wszelkie zasady narzucane przez prawo. Wszystko sprowadza się do tego, aby określić, o jakie pomieszczenia lub elementy może być rozbudowany dom. Przed właściwą rozbudową, architekt powinien nanieść wszystkie jej możliwości w taki sposób, aby znajdowały się one w planach budynku. Trzeba zwrócić uwagę na działkę - planując rozbudowę domu, należy dysponować na niej odpowiednią ilością miejsca. Nie można zapomnieć o przyłączu prądu, czy wody do dodatkowych pomieszczeń. Elementy te muszą być dokładnie przemyślane tak, aby dysponowały odpowiednią mocą, żeby nowe pomieszczenia nie pozostały bez mediów.
Oczywiście w uprzywilejowanej sytuacji są ci inwestorzy, którzy rozbudowę planują w nowopowstającym budynku. Jest to ciekawy sposób na wieloletnie etapowanie inwestycji. Żeby poszerzyć w przyszłości swój budynek, w przeznaczonych do rozbudowy ścianach muszą znajdować się podciągi, które umożliwią wykonanie połączenia pomiędzy dobudówką, a istniejącą częścią domu. Do rozbudowy muszą być przystosowane również fundamenty, aby nowa konstrukcja była należycie zakotwiczona i tworzyła z naszym domem jedną bryłę.
Formalności przy rozbudowie domu krok po kroku
Przy planowaniu rozbudowy domu należy zwrócić uwagę na aktualnie obowiązujące przepisy Prawa Budowlanego, a także Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego danego terenu. Taki plan ustalany jest przez gminę właściwą dla miejsca (roz)budowy. W dokumencie tym znajduje się dokładny opis parametrów, do jakich musi być dostosowany budynek umieszczony na wybranej działce.
Aby wejść w posiadanie odpisu MPZP, należy złożyć odpowiedni wniosek w gminie. Gdy już posiadasz swoją kopię dokumentu, wystarczy, że wybierzesz odpowiednią opcję rozbudowy i zorganizujesz budowę. Informacyjnie, MPZP często dostępne są w internecie (najłatwiej szukać w Google, nie w zasobach gmin) - przykładowy MPZP.
Sprawa nieco się komplikuje, gdy nasza działka nie znajduje się w MPZP. Wtedy w gminie należy złożyć wniosek o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy. Musisz w nim zawrzeć dokładny opis rozbudowy, a także ostateczne parametry domu (wysokość, typ dachu - wszystko to powinien wiedzieć projektant). W decyzji, która zostanie wydana w okresie 2 – 4 miesięcy, otrzymasz informację o dopuszczalnej powierzchni zabudowy, a także parametrach elewacji frontowej.
Przed rozpoczęciem budowy musisz również wyznaczyć kierownika budowy, zarejestrować dziennik budowy, a także na 7 dni wstecz zawiadomić starostwo powiatowe o terminie rozpoczęcia prac budowlanych. Kierownik budowy może być ustanowiony przez wykonawcę, wystarczy jedynie zawrzeć taki wpis w stosownej umowie. Dziennik budowy ma szczególne znaczenie, ponieważ to w nim opisane są wszystkie czynności i zdarzenia, jakie miały miejsce na placu budowy.
Po załatwieniu wstępnych formalności w gminie, czas przygotować odpowiedni projekt rozbudowy domu. Musi on zostać wykonany przez wykwalifikowanego architekta, który posiada uprawnienia budowlane i jest wpisany jako członek izby samorządu zawodowego. Dostosuje on nowe rozwiązania do wybudowanej już konstrukcji i wymagań stawianych przez gminę. Opis techniczny musi zostać wzbogacony o opinię geotechniczną, aby sprawdzić, czy budynek nie jest umiejscowiony na gruncie o niekorzystnych warunkach geotechnicznych, a także o odpowiednie plany instalacji przygotowane przez specjalistów.
Kiedy potrzebujemy pozwolenia na rozbudowę domu?
Od 2015 roku nie ma wymogu posiadania Pozwolenia na Budowę w przypadku rozbudowy domu, co reguluje odpowiednia ustawa. Warunkiem jest, aby inwestycja była realizowana w ramach jednej działki, czyli zachowana była właściwa odległość od granicy działki. Obecnie wynosi ona 4m w przypadku ściany z oknami, lub drzwiami i 3m w momencie, gdy ściana zwrócona w kierunku granicy nie ma otworów. Jeżeli spełniamy ten wymóg – rozbudowę należy jedynie zgłosić w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta.
Szczególnym przypadkiem jest rozbudowa polegająca na dostawieniu swojej części budynku do istniejącej konstrukcji na sąsiedniej działce. W takiej sytuacji konieczne jest posiadanie stosownego zezwolenia na budowę ze względu na obszar oddziaływania, który sięga sąsiedniej działki. Warto pamiętać, że dostawka nie może charakteryzować się większymi parametrami od istniejącej części budynku sąsiada (nie może “wystawać” poza jego obrys). W przypadku „dostawki” znosi się również przepis dotyczący minimalnej odległości od sąsiedniej działki.
Rozbudowa, nadbudowa, przebudowa?
Mając na uwadze wszelkie formalności, zastanów się, w jaki sposób chcesz rozbudować swój dom. Możliwe jest wykonanie zarówno rozbudowy wszerz, jak i nadbudowy. Rozwiązania te znacząco się od siebie różnią, ponieważ rozbudowa polega na dostawieniu dodatkowych pomieszczeń w obrębie działki, a nadbudowa to dobudowywanie dodatkowych kondygnacji.
Aby rozbudowa domu wykonana była zgodnie z prawem, oprócz wcześniej wspomnianych formalności, należy również spełnić szereg innych warunków. Zalicza się do nich wybór właściwej ściany, która nie posiada okien i usytuowana jest w niewielkiej odległości od istniejących pomieszczeń gospodarczych. Dzięki temu przyłącze prądu, gazu, czy wody nie będzie stanowiło problemu. Ponadto ważne jest wykonanie ekspertyzy budowlanej i dokładne się do niej zastosowanie, aby powiększany budynek dysponował ewentualnymi wzmocnieniami.
Nadbudowa powoduje znacznie mniejsze koszty w porównaniu do rozbudowy domu. Dobudowanie dodatkowych pięter często jest wybierane przez inwestorów, którzy nie dysponują wystarczającymi działkami, aby pełnoprawnie wykonać na nich rozbudowę wszerz. Ponadto możliwe jest powiększenie domu o starej konstrukcji. Dzięki temu można dodatkowo wzmocnić całą konstrukcję, czy jednocześnie dokonać remontu.
Zarówno nadbudowa, jak i rozbudowa często wiąże się z tzw. przebudową obiektu już istniejącego. Następuje ona w sytuacji, gdy zmieniają się aspekty techniczne budynku. Np. gdy powiększane są otwory okienne albo zwiększa się ilość izolacji na ścianach. Warto pomyśleć o niej przy innych pracach budowlanych, gdyż nierzadko parametry techniczne przebudowywanego obiektu nie spełniają już standardów użytkowych, które stosuje się w budownictwie nowym. W tej branży niemal zawsze bardziej opłacalne jest prowadzenie prac hurtem, niż na raty!
Koszty rozbudowy domu
Znacznie wyższe koszty generowane są przy rozbudowie domu (wszerz). Ma to bezpośredni związek z koniecznością wykonania dodatkowych fundamentów, projektów, czy przyłącz. Niezbędna jest w tej sytuacji pomoc wielu projektantów, którzy przygotują dokładny plan, wedle którego będzie możliwe przygotowanie podłączenia wody, gazu, czy prądu.
Jak ocenić koszt rozbudowy? Jeżeli przebudowywany budynek jest stosunkowo nowy lub zachowany jest w dobrym stanie technicznym (co powinno być wykazane na drodze ekspertyzy technicznej), koszt można oszacować analogicznie do kosztu każdego nowego budynku. Pomoże w tym projekt i wykonane na jego podstawie wykazy materiałowe.
Dodatkowym kosztem z pewnością będą rozwiązania pozwalające na wykonanie otworów w ścianach starego budynku. Jeżeli budując dom, pierwotnie został on przystosowany do rozbudowy, będzie miał tak przemyślaną konstrukcję - by niepotrzebną część ściany po prostu wyburzyć. Zwykle jednak nie planuje się takiej operacji - a zatem wykonanie otworu w ścianie wiązać się będzie ze specjalistyczną akcją wbudowania nadproża w istniejącą konstrukcję. Jest to zadanie skomplikowane i bezsprzecznie specjalistyczne. Dlatego wymaga dobrej ekipy budowlanej oraz ekspertyzy konstruktora. Wykuwanie dziury w ścianie konstrukcyjnej może doprowadzić do katastrofy budowlanej i należy podejść do tego niezwykle poważnie.
Koszt operacji zwiększyć może potrzeba przebudowy starego budynku (powiększanie otworów okiennych, termomodernizacja - czyli remont elewacji i poprawa jej parametrów izolacyjnych, naprawa konstrukcji i konserwacja). Jeżeli stary segment będzie miał zbyt wiele niedoskonałości lub po prostu będzie znajdował się w opłakanym stanie technicznym - koszt całej operacji może się powiększyć, a jego oszacowanie stanie się niezwykle trudne. Mówimy tu bowiem o całkowicie niestandardowej operacji, której koszt może wahać się od ceny przeciętnego remontu do przekraczającej wartość nowego budynku.
Warto tu jeszcze dodać, że koszty projektu i ekspertyz (konstrukcja, grunt itd) nie jest tak wysoki, jak z lubością piszą ludzie na forach internetowych. Są to kwoty rzędy kilkuset złotych. Wszystko łącznie nie powinno przekroczyć 1500-2000 zł (zależy od zakresu robót).
Kiedy można wprowadzić się do rozbudowanej części domu?
Do dobudowanej części domu można wprowadzić się 21 dni po powiadomieniu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Do stosownego zgłoszenia należy dołączyć oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu swojej pracy zgodnie z prawem i projektami, protokoły związane z kontrolą przyłącz i powiększonych instalacji, inwentaryzację powykonawczą, a także kopię nowego świadectwa charakterystyki energetycznej domu.
Nadzór budowlany może wyrazić również sprzeciw. Może to skutkować koniecznością dostarczenia dodatkowych dokumentów, wykonania dodatkowych ekspertyz, czy nawet dokonania powtórnych prac budowlanych celem poprawienia powstałych błędów.
Więcej informacji na temat konkretnych działań może oczywiście udzielić architekt lub konstruktor - warto nawiązać kontakt z lokalnym specjalistą, planując opisane wyżej operacje. Taka współpraca i tak będzie w tym procesie niezbędna.
domoweklimaty.pl
